Immobilie – Begriffe

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A


Abgeld

Abgeld, Damnum, Diskont. Unterschiedsbetrag zwischen dem Ausgabe- und dem Rücknahmebetrag von Verbindlichkeiten. Die Vereinbarung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Abgeld bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Darlehensschuld. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Abgeld eine höhere Verzinsung (Rendite) seines Geldverleihs gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Ermittlung des effektiven Jahreszinses ist das Abgeld laufzeitanteilig auf die Zinsen zu berücksichtigen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Abgeldes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Disagio


Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bescheinigung der Baubehörde, wonach die im angehörigen Aufteilungsplan mit Nummern benannten Wohn- und/oder nicht zu Wohnzwecken dienende Zimmer in sich abgeschlossen sind. Zu den abgeschlossenen Wohneinheiten können auch zusätzliche Zimmer außerhalb der in sich gehörenden Wohnung sein, z.B. Keller- oder Speicherräume.
Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind. Neben dem Aufteilungsplan stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag dar.


Abstandszahlung

Vom Mieter an den Vermieter oder vom Nachmieter an ehemaligen Mieter zu leistende Zahlung für die Überlassung der Mieträume oder Einbauten.


Abzahlungshypothek

Die Abzahlungshypothek hat die Besonderheit, dass jährliche Tilgungsbeträge gleich bleiben. Auf Grund der sinkenden Zinsbeiträge nehmen die Leistungen des Schuldners progressiv ab.


AGB

Allgemeine Geschäftsbedingungen, Abkürzung. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind juristische Formulierungen, die zur Standardisierung und Klarstellung von Massenverträgen dienen. Sie werden von einer Vertragspartei einseitig festgelegt und bedürfen daher einer bes. Kontrolle, um ihren Missbrauch zu verhindern.


Altlasten

Altlasten sind Belastungen von Grundstücken aus umweltgefährdenden privaten bzw. gewerblichen Rückständen.


Anbau

Ein Anbau ist eine Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes bzw. Erweiterung eines existierenden Gebäudes.


Anlieger

Ein Anlieger ist ein Eigentümer eines Gebäudes oder eines Grundstückes, welches sich an einer öffentlichen Straße befindet.


Anliegerbeiträge

Anliegerbeiträge dienen zur Bezahlung von Kosten zur Erschließung oder zum Anlegen von Grünanlagen oder Straßen werden Anliegerbeiträge durch die Gemeinden von den Eigentümern der anliegenden Grundstücke erhoben.


Anschaffungskosten

Die für die Berechnung der AfA (Abschreibung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Erwerb einer Immobilie auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert), der vom Kaufpreis abgezogen wird.
Im Verhältnis Gebäude-/ Boderwertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA zugrundeliegenden Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs- sondern zu den Werbungskosten.


Auflassung

Der eigentliche Eigentumsübergang im Kaufvertragsrecht wird Auflassung genannt. Dieser geschieht in der Regel nach kompletter Kaufpreiszahlung und zieht die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch nach sich.


Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung zur Sicherung künftigen Eigentumserwerbs. Gilt auch in einem Insolvenzverfahren (§ 106 InsO). Bei einem Immobilienkauf und/oder einer Baufinanzierung handelt es sich um eine Maßnahme zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB).
Die Auflassungsvormerkung schützt den Erwerber, da sie einen nochmaligen Verkauf des Grundstücks verhindert. Als ein wichtiges Sicherungsmittel kann die Auflassungsvormerkung beim Kauf von einem Bauträger betrachtet werden. Für die Eintragung wird die Hälfte der vollen Gebühr berechnet (§§ 66 I Satz l, 60 I KO). Die Auflassungsvormerkung ist die am meisten vorkommende Vormerkung in Abteilung II des Grundbuches. In der Praxis kann ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück nicht beliehen werden, da der Vormerkungsberechtigte bei der Geltendmachung des Auflassungsanspruches das später eingetragene Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen braucht, sondern dessen Löschung verlangen kann (§ 888 BGB). Die Bank muss also den Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung hinter sein Grundpfandrecht verlangen.

 


Aufteilungsplan

Ein Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes (Lage und Größe) in Sonder- und Gemeinschaftseigentum darstellt. Die im Sondereigentum stehenden Einheiten werden fortlaufend nummeriert und oft farblich voneinander abgegrenzt. Die Teilungserklärung identifiziert das Sondereigentum über die Nummern im Aufteilungsplan. Die zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan und die textlichen Beschreibungen in der Teilungserklärung müssen identisch sein.


Auslandsimmobilie

Erzielt ein in der Bundesrepublik Deutschland ansässiger Bürger mit einer Auslandsimmobilie beispielsweise durch Vermietung Einkünfte, muss er diese gemäß deutschem Einkommenssteuergesetz versteuern. Entstehen dagegen negative Einkünfte, dürfen diese mit positiven Einnahmen aus der Immobilienvermietung oder Verpachtung im Ausland verbucht werden. Dabei gilt der Grundsatz der gleichen Herkunftsart. Das heißt, die Gewinn-Verlust-Verrechnung gilt immer nur für Objekte aus dem gleichen Land. Der maßgebliche Steuersatz wird bei Einkünften aus dem Ausland derart berechnet, als würde es sich um deutsches Einkommen handeln. Auch hier gilt der Progressionsvorbehalt. Zusätzlich können Immobilien im Ausland der im jeweiligen Land üblichen Gewerbe- und Grundsteuer unterliegen. Außerdem wird im Falle einer Schenkung beziehungsweise Erbschaft Steuer nach dem Erbschaftssteuerrecht erhoben. Möglicherweise fällt im Ausland sogar eine bedeutend höhere Erbschaftssteuer an, als es in Deutschland der Fall wäre. Wer eine Auslandsimmobilie erwerben möchte und im Ausland erbt, sollte vorab eine ausführliche steuerrechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Eine gute Adresse hierfür ist die Schutzvereinigung für Immobilien im Ausland e.V.


B


Baubeschreibung

Eine allgemeine Beschreibung eines durchzuführenden Bauvorhabens. Sie ermöglicht einen Überblick über die Art und den Umfang des geplanten Bauvorhabens.


Baudenkmäler

Ob ein Gebäude als Baudenkmal klassifiziert ist oder nicht, hängt in Deutschland von den Denkmalschutzvorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab. Handelt es sich bei einem Gebäude beziehungsweise einem Gebäudeensemble um ein Baudenkmal gemäß dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz, so könnte dafür eine steuerliche Förderung gewährt werden. Hierzu hat der Gesetzgeber Fördervorschriften im Rahmen des Einkommensteuergesetzes kodifiziert. Gefördert werden vor allem Baudenkmäler und auch Objekte in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten. Die steuerliche Berücksichtigung von Kosten für Baudenkmale wird erreicht, indem diese von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Konkret erfolgt dies durch erhöhte Absetzungen aber auch – bei zu eigenen Wohnzwecken verwendeten Baudenkmalen und bei schutzwürdigen Kulturgütern – durch Steuerbegünstigungen. Zudem wird der Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern steuerlich in festgelegter Weise behandelt. Gemäß § 7i EStG waren bis zum 31.12.2003 bis zu zehn Prozent der Eigenproduktionskosten im Jahr der Herstellung aber auch in den folgenden neun Jahren absetzbar, falls das begünstigte Gebäude nicht zu eigenen Wohnzwecken dient. Für Maßnahmen, mit denen nach dem 31.12.2003 begonnen wurde, können in den ersten acht Jahre jeweils nur noch neun Prozent abgesetzt werden, in den folgenden vier Jahren dann lediglich noch sieben Prozent. Bei eigenen Wohnzwecken dienenden Baudenkmalen waren nach § 10f EStG bis zum 31.12.2003 die Aufwendungen im Jahr der Baumaßnahme sowie in den darauf folgenden neun Jahren jeweils zu zehn Prozent als Sonderausgaben absetzbar. Seit 01.01.2004 ist der Sonderausgabenabzug für zehn Jahre ausführbar, beträgt aber nur noch neun Prozent der steuerbegünstigten Aufwendungen. Somit wurden nur noch 90 Prozent der Zahlungen steuermindernd absetzbar. Analog gilt dies nach § 10g EStG für schutzwürdige Kulturgüter. Die Sonderbehandlung des Erhaltungsaufwandes bei Baudenkmälern gibt es gemäß § 11b EStG darin, dass dieser sofort in voller Höhe als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abzugsfähig ist.Es ist in jedem Falle ratsam, Baumaßnahmen an Gebäuden unter Denkmalschutz beziehungsweise Kulturgütern vor dem Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen, denn die steuerliche Förderung kommt nur für so genannte denkmalschutznotwendige Zahlungen infrage. Diese sollten deshalb durch die Denkmalbehörde schon vor dem Start der Baumaßnahmen in ihrer konkreten Höhe genannt werden.


Baugebiete

Baugebiete sind, soweit es erforderlich ist, im Flächennutzungs-und Bebauungsplan (§1 II BauNVO), die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung darzustellen wie folgt:

 

 

Flächen nach der Art ihrer Nutzung Darstellung im Flächennutzungsplan
Kleinsiedlungsgebiete (WS)
reine Wohngebiete (WR)
allg. Wohngebiete (WA)
bes. Wohngebiete (WB)
Dorfgebiete (MD)
Mischgebiete (MI)
Kerngebiete (MK)
Gewerbegebiete (GE)
Industriegebiete (GI)
Sondergebiete (SO)
Wochenendhausgebiet (SW)

 


Baugrenze

Die Baugrenze legt fest, wo die zu erstellenden Gebäude oder auch Teile der Gebäude, die im Bebauungsplan festgelegte Grenze nicht überschreiten dürfen.


Bauherr

Im juristischen und wirtschaftlichen Sinne verantwortlicher Auftraggeber für ein Bauvorhaben. Der Bauherr darf nach der im Baurecht verankerten gesetzlichen Definition sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person sein. Kennzeichnend ist die Eigenschaft, der Auftraggeber für ein Bauvorhaben zu sein. Dabei ist es völlig gleichgültig, ob die Ausführung des Bauvorhabens selbst überwacht oder in die Hände von fachkundigen Dritten gelegt wird. Auch ist es ohne Belang, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder Modernisierung handelt.
Der Bauherr darf einige steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen, die bei der Sanierung von Gebäuden mit Denkmalschutzauflagen besonders hoch ausfallen. Der Bauherr ist auch derjenige, der die Finanzierung für das Bauvorhaben bereit stellt und dafür bei der Erfüllung einiger Voraussetzungen sogar diverse Fördermittel bekommen kann.
Der Bauherr ist in der Verantwortung, was die Beantragung der Genehmigungen für das Bauvorhaben gilt. Diese Aufgabe könnte er über die Anwendung von Verträgen und Vollmachten auch auf geeignete Dritte übertragen. Auch die Sicherheit auf der Baustelle unterliegt der Aufsicht des Bauherrn. Passieren dort Unfälle auf Grund mangelnder Absicherung, ist er derjenige, demgegenüber die Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden. Im Innenverhältnis könnte er seine Vertragspartner regresspflichtig machen, sobald er diese Aufgabe zum Beispiel an ein ausführendes Bauunternehmen vertraglich nachweisbar delegiert hat.Wer sich als Bauherr gegenüber Schadenersatzforderungen Dritter auch bei Versäumnissen seiner Erfüllungsgehilfen absichern möchte, der ist mit einer Bauherrenhaftpflichtversicherung gut beraten.


Bauherrenmodell

Steuersparmodell bei der Erstellung von Immobilien. Steuerpflichtige, welche sich an einem Bauherrenmodell beteiligen, können verschiedene daraus resultierende Aufwendungen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Hierzu gehören zum Beispiel die Gebühren für eine Baubetreuung, eine wirtschaftliche Beratung oder auch die Vermittlung einer Finanzierung. Dabei werden die Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Die steuerliche Absetzbarkeit der Zahlungen für ein Bauherrenmodell ist seit dem 20. Oktober 2003 durch den Bauherren- und Fondserlass nur noch eingeschränkt.


Baukindergeld

Für gekaufte beziehungsweise selbst hergestellte Eigenheime beziehungsweise Wohnungen, für die der Eigentümer einen Anspruch auf Zahlung einer Eigenheimzulage besitzt, erhält dieser auf Antrag ein Baukindergeld in Höhe von 767 Euro pro Kind. Voraussetzung hierfür ist, dass für ein Kind auch ein Anspruch auf Kindergeld beziehungsweise bzw. einen Kinderfreibetrag besteht. Des Weiteren wird nur für die Kinder ein Baukindergeld gewährt, die während des Förderzeitraums im Haushalt des Steuerpflichtigen gelegt haben, der Anspruch auf eine Förderung hat. Dabei ist es ausreichend, wenn mindestens für einen Monat der Anspruch auf Kindergeld oder auch Kinderfreibetrag bestanden halt.
Das Baukindergeld ist immer an die Eigenheimzulage gekoppelt und wird immer mit dieser gemeinsam gewährt. Sollte zum Beispiel aufgrund eines jeden zu hohen Einkommens die Eigenheimzulage wegfallen, so wird ab diesem Zeitangabe auch kein Baukindergeld mehr gewährt. In dem Fall, dass beide Eltern gleichzeitig Eigentümer sind und beide die Bedingungen erfüllen, erhält jeder Elternteil die Hälfte des gezahlten Wertes.


Baukostenverlust

Falls für ein Bauvorhaben Vorauszahlungen geleitet wurden und es in der Zukunft dennoch nicht zur Realisierung des Projektes kommt, können die verlorenen Vorauszahlungen bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Als Grund für die Nichtumsetzung des Bauvorhabens wird vom Gesetzgeber etwa Konkurs des Bauunternehmens beziehungsweise höhere Gewalt anerkannt.


Baukostenzuschuss

Leistungen für Neu- oder Umbauarbeiten des Mieters an den Bauherren oder des Vermieters an den Mieter für Um- oder Ausbauarbeiten. Baukostenzuschüsse sind sowohl durch private Geber wie zum Beispiel Mieter und Flughafengesellschaften und aus öffentlichen Mitteln, wie zum Beispiel aus einem Lärm- beziehungsweise Umweltschutzprogramm möglich. Steuerrechtlich gesehen führen Zuschüsse zu Baukosten zu einer Verringerung der Herstellkosten des betreffenden Bauwerkes und damit zu einer Reduzierung des Abschreibungs-Wertes oder aber zu Einkünften aus Vermietung/verpachtung. Der Staat unterscheidet dabei zwischen Zuschüssen von Mietern und Nichtmietern. Zuschüsse, die von Nichtmietern für Herstellungsmaßnahmen geleistet werden, mindern immer die Produktionskosten und dadurch die Abschreibungsbemessungsgrundlage. Sofern das Bauwerk zum Betriebsvermögen gehört, könnte der Zuschuss ersatzweise als Einnahme aus Vermietung/verpachtung angesetzt werden. Zuschüsse zu Maßnahmen, welche zur Erhaltung von Gebäuden notwendig sind, sind immer als Einkünfte aus Vermietung/verpachtung. Dagegen können Zuschuss-Zahlungen von Mietern in Form von verlorenen Zuschüssen oder als Mietvorauszahlungen geleistet werden. Mietvorauszahlungen wurden als Einnahmen aus Vermietung/verpachtung immer im Jahr des Zuflusses anzugeben. Verlorene Mieterzuschüsse sind wie eine Mietvorauszahlung zu behandeln.


Baulinie

Auf der Baulinie muß gebaut werden. Sie wird im Bebauungsplan eingezeichnet.


Baumangel

Wenn die in einem Bauauftrag gegebenen Bauarbeiten mit Fehlern behaftet sind, spricht man von einem Baumangel. Dieser schmälert den Wert oder die Tauglichkeit des zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch.


Baurecht

Sämtliche Vorschriften des Bundes und der Länder über das Bauwesen.


Bausparen

Kollektives Sparen von gleichgesinnten, zusammengeschlossenen Sparern, die in einer Bausparkasse organisiert werden. Die Sparer erhalten neben ihrem angesparten Kapital nach einem festgelegten Zeitplan ein zinsgünstiges, nachrangiges Hypohekendarlehen.


Bausparbeiträge

Beiträge, die in einen Bausparvertrag eingezahlt werden, zählen nicht mehr als Sonderausgaben. Im Jahr 1996 wurde festgelegt, dass Bausparen ausschließlich anhand Wohnungsbauprämie gefördert wird. Mit Einführung dieser Regelung verwehrt der Fiskus die Möglichkeit des Sonderausgabenabzuges.


Bausparförderung

Eine Bausparförderung wird vom Staat auf zwei Varianten gewährt: Entweder als Arbeitnehmer-Sparzulage oder aber über eine Wohnungsbauprämie. Bei der Arbeitnehmer-Sparzulage ist es machbar, welche vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers für einen Bauspar-Vertrag zu nutzen. In einem solchen Fall zahlt der Fiskus zehn Prozent zusätzlich zu der Arbeitgeberleistung, die höchstens bei 480 Euro liegen darf. Folglich kann der abhängig Beschäftigte auf diese Weise ein staatliche Sparzulage von bis zu 48 Euro pro Jahr erhalten. Die Zulage wird nur dann gewährt, falls das zu versteuernde Einkommen nicht 17.900 Euro (gemeinsam veranlagte Partner: 35.800 Euro) übersteigt.
Eine Bausparförderung über die Wohnungsbauprämie dient ebenfalls dazu, Bausparkapital zu bilden. Wiederum wurden zehn Prozent der jährlichen Bausparsumme, die höchstens 512 Euro betragen darf, förderungsfähig. Der Staat schießt folglich höchstens 50 Euro pro Jahr dazu. Die Wohnungsbauprämie wird maximal sieben Jahre gewährt. Die Einkommensgrenze liegt bei der Wohnungsbauprämie bei 25.600 Euro beziehungsweise beziehungsweise bei Ehepaaren: 51.200 Euro). Seit 2001 muss allerdings für diese auch der eigentlich steuerfrei belassene Teil der Einkünfte eingerechnet werden.

Die Arbeitnehmer-Sparzulage kann auch ohne vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers erreicht werden. In diesem Fall muss der abhängig Beschäftigte selbst die dem entsprechende Summe auf einen Bauspar-Vertrag einausgezahlt werden. Maximal förderfähig sind dabei weiterhin 480 Euro.


Bauwich

Seitlicher Abstand zur Nachbargrenze, der in der Bauordnung geregelt wird.


Beirat

Ein Beirat ist nicht zwingend vorgeschrieben, d. h. seine Bestellung kann durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Er (Verwaltungsbeirat) ist das dritte Organ der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Mehrheitsbeschluss auf bestimmte oder unbestimmte Dauer. Es sind in der Praxis 3 natürliche und unbeschränkt geschäftsfähige Personen zu Beiräten zu bestellen. Mit der Position des Beiratsvorsitzenden und des Stellvertreters ist durch Mehrheitsbeschluss je 1 Mitglied des Verwaltungsbeirates zu betrauen.


Beleihungswert

Eine durch ein finanzierendes Kreditinstitut festgelegte Größe innerhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Praxis dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.


Beschluss

Willensäußerungen der Wohnungseigentümer, die durch das Verhältnis der Miteigentümer bestimmt werden, finden in den Beschlüssen der Wohnungseigentümer ihren Niederschlag. Im Grundsatz gilt für alle Beschlüsse im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Wenn aus beliebigen Gründen kein Beschluss zustandekommen sollte, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Aufhebung oder Ungültigerklärung durch das Wohnungseigentumsgericht. Verstößt ein Beschluss inhaltlich gegen zwingende gesetzliche Verbote, gegen die guten Sitten oder gegen unabdingbare gesetzliche Vorschriften des WEG oder stellt er willkürliche Eingriffe in die Rechtsstellung des Wohneinheitseigentümers dar, ist er unwirksam. Eine Berufung auf die Nichtigkeit kann zu jeder Zeit getätigt werden. Die einmonatige Anfechtungsfrist entfällt dabei.


Beschlussfähigkeit

Im Rahmen ihrer Privatautonomie können Wohnungseigentümer mit Beschlüssen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ihre Angelegenheiten selbst regeln. Der Regelfall ist die Mehrheitsbeschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Damit eine Versammlung gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) beschlussfähig ist, müssen die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, berechnet nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilen (§ 25 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.


Beschlusssammlung

Die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sieht u.a. vor, dass alle in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse sowie alle diesbezüglichen gerichtlichen Entscheidungen in eine Beschluss-Sammlung aufzunehmen sind. Diese werden mit fortlaufender Nummer in der Beschluss-Sammlung geführt.


Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis ist im Grundbuchblatt enthalten und enthält Angaben über die laufende Nummer des Grundstücks, die Nummer der Parzelle, die Lage und Größe des Grundstücks und die mit dem Grundstück verbundenen Rechte.


Betriebskosten

Kosten neben der Kaltmiete, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Beim preisfreien Wohnraum und bei Gewerberäumen wird dies im Mietvertrag geregelt. Rechtsgrundlage ist die II. Berechnungsverordnung. Danach zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und warmes Wasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, Schornsteinreinigung, bestimmte Versicherung (Wohngebäude-, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Gemeinschaftsantennenanlage, Waschmaschine des Vermieters, Hausmeister, sonstige Betriebskosten (z.B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. ein Schwimmbad oder eine Sauna). Während manche Kosten wie Wasser, Gas, Strom oder Heizung verbrauchsabhängig berechnet werden, müssen andere auf Grundlage eines bestimmten Berechnungsschlüssels auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Gebühren für Straßenreinigung und die Müllabfuhr.


Buchhypothek

Im Gegensatz zur Briefhypothek wird bei der Buchhypothek keine Urkunde (Hypothekenbrief) ausgestellt.


C


Courtage

Als Courtage wird die Gebühr bezeichnet, die ein Makler für die Vermittlung einer Wohneinheit oder eines Grundstückes als Vergütung erhält.


D


Darlehnshypothek

Um Forderungen aus einem Darlehen zu sichern, wird die Darlehenshypothek genutzt.


Dauerwohnrecht

Die Nutzung zu Wohnzwecken von bestimmten, nicht im Eigentum des Inhabers dieses Rechtes befindliche Wohnung eines Gebäudes, wird durch ein vererbliches Dauerwohnrecht geregelt, welches in das Grundbuch eingetragen werden muss.


Dauernutzungsrecht

Ein Dauernutzungsrecht bezieht sich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume.
Siehe Dauerwohnrecht.


Degressive Abschreibung

Absetzung für Abnutzung, die im Gegensatz zur linearen Abschreibung nicht gleich bleibt, sondern jedes Jahr niedriger wird.


Denkmal

Für als Denkmal anerkannte Gebäude können Eigentümer steuerliche Förderungen erhalten. Ob ein Gebäude als Denkmal gilt, geht aus dem im jeweiligen Bundesland geltenden Landesdenkmalschutzgesetz hervor. Die steuerlichen Förderungen ergeben sich aus dem zum 07.12.1989 in Kraft getretenen ‚Gesetz zur steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus und zur Ergänzung des Steuerreformgesetzes 1990‘. Dabei wurden insbesondere für Denkmäler und Gebäude die sich in Sanierungs- oder bzw. in städtebaulichen Entwicklungsgebieten befinden neue steuerliche Förderungen geschaffen. Gebäudebesitzer bekommen diese durch eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage.
Für vermietete Baudenkmäler gelten zum Beispiel höhere Absetzungsausführbarkeiten. So gab es bis zum 31.12.2003 die Möglichkeit im Produktionsjahr aber auch in folgenden neuen Jahren 10 Prozent der Herstellungskosten abzusetzen. Haben die Baumaßnahmen dagegen erst nach dem 01.01.2004 begonnen, so können für die ersten 8 Jahre ab Herstellung 9 Prozent und für weitere 4 Jahre noch 7 Prozent abgeschrieben werden. Bedingung ist dabei immer, dass ein Gebäude vom Eigentümer nicht selbst genutzt wird.
Für Gebäude, bei denen die Baumaßnahmen vor dem 31.12.2003 begonnen haben und die vom Eigentümer selbst bewohnt werden können im Herstellungsjahr und den folgenden 9 Jahren 10 Prozent der Kosten als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Für später begonnene Baumaßnahmen können nur noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Besondere Regelungen zählen auch für schutzwürdige Kulturgüter. Hierzu zählen Gebäude, welche weder zur Erzielung von Einnahmen benutzt noch vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Hier gilt ebenfalls die Regelung, dass für Baumaßnahmen vor 2004 10 Jahre lang jeweils 10 Prozent und für später durchgeführte Maßnahmen noch 9 Prozent über den Zeitraum von 10 Jahren bei der Steuer angerechnet werden.Eine steuerliche Förderung wird immer nur dann gewährt, falls die durchgeführten Maßnahmen für den Denkmalschutz notwendig wurden. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, welche Notwendigkeit bereits vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzugleichen.
Alle Maßnahmen, welche zum Erhalt des Denkmalschutzes unbedingt notwendig wurden, können geradewegs und in kompletter Höhe in der Steuererklärung als Sonderausgaben erklärt werden.


Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit berechtigt dazu, ein Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen. Das dingliche Recht zu beschränkter Nutzung einer fremden Sache im Unterschied zu den schuldrechtlichen Nutzungsrechten wie Miete und Pacht, die lediglich einen Anspruch auf Gestattung der Nutzung gewähren. Mehrere Formen der Dienstbarkeit sind zu unterscheiden:
Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB) sind Belastungen eines Grundstücks (dienendes Grundstück) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines fremden Grundstücks (herrschendes Grundstück). Sie können dem Eigentümer des fremden Grundstücks bestimmte Rechte geben, z. B. Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht, oder Verbotsrechte einräumen, z. B. bestimmte Bebauungen oder Nutzungen (etwa die Einrichtung einer Tankstelle) zu untersagen oder Immissionen auszuschließen. Dienstbarkeiten müssen dem fremden Grundstück einen Vorteil bringen (§ 1019 BGB); der Berechtigte hat das dienende Grundstück möglichst zu schonen.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten stehen nicht dem Eigentümer eines Grundstücks zu, sondern einer bestimmten Person oder Personenmehrheit (§ 1090 BGB), z. B. das Wohnungsrecht. Sie erlöschen spätestens mit dem Tod des Berechtigten. – Bestellung, Übertragung und Aufhebung der Dienstbarkeit richten sich nach den allg. Vorschriften über Grundstücksrechte, insbesondere ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB). Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist weder vererblich noch übertragbar; (anders bei einer juristischen Person, § 1092 Abs. 2 und 3 BGB); lediglich ihre Ausübung durch andere kann gestattet werden. Der Inhaber einer Dienstbarkeit hat gegen Störungen einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (§§ 1027, 1004 BGB). Eine besondere Art der Dienstbarkeit bildet der Nießbrauch.


DIN

DIN sind Vorschriften und Bezeichnungen für genormte Bauteile oder Bauvorschriften, die vom Deutschen Institut für Normung herausgegeben werden.


Dingliches Wohnrecht

Durch ein dingliches Wohnrecht wird einem Dritten ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht für eine Wohnung eingeräumt. Dieses Wohnrecht kann gegen Entgelt oder unentgeltlich eingeräumt werden.
Inhalt und Umfang des Wohnrechts sind frei vereinbar. Ein Wohnrecht ist nicht pfändbar und es erlaubt nur die Selbstnutzung. Siehe Dienstbarkeit


Disagio

Disagio, Abgeld, Diskont. Unterschiedsbetrag zwischen dem Ausgabe- und dem Rückzahlungsbetrag von Verbindlichkeiten. Die Feststetzung eines Abgeldes findet in der Kreditwirtschaft Anwendung bei Festzinsvereinbarungen in Darlehensverträgen. Ein Disagio bedeutet für den Schuldner (Darlehensnehmer, Emittenten) eine Verteuerung der Verzinsung seiner Darlehensschuld. Für den Gläubiger bedeutet ein vereinbartes Disagio eine höhere Verzinsung (Rendite) seiner Ausleihe gegenüber der Normalverzinsung (Nominalzins). Bei der Errechnung des effektiven Jahreszinses ist das Disagio laufzeitanteilig auf die Zinsen zu berücksichtigen. Bei Privatpersonen sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Vereinbarung eines Disagioes den „anfänglichen effektiven Jahreszins” im Kredit- oder Darlehensvertrag anzugeben. Siehe Abgeld


E


Eigenbedarf

Besteht ein berechtigtes Interesse und ein Bedarf, kann man als Vermieter Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend machen. Wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt, liegt in der Regel so ein Fall vor.
Wenn der Verkäufer einer Immobilie dem Mieter kündigt, weil der Kaufinteressent diese nur dann kauft, wenn die Wohneinheit leer ist, liegt kein Fall von Eigenbedarf vor. Der Vermieter macht sich dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig für den Fall, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.


Eigenheimzulage

Die Eigenheimzulage ist eine im Jahr 2006 ausgelaufene Förderung der Bundesregierung, welche zur Schaffung von selbst genutztem Wohnraum gewährt worden ist. Aber alle laufenden Förderungen werden noch in vollem zugesichertem Umfang bedient. Dabei gibt es zwei Stufen. Alle Wohnungen und Eigenheime, welche spätestens am 31. Dezember 2003 gekauft und fertig gestellt worden sind, werden noch mit fünf Prozent der Eigenproduktionskosten bis zu einer Maximalgrenze von 2.556 Euro für einen Neubau gefördert. Bei Eigentumswohnungen werden 2,5 Prozent der Anschaffungskosten zugrunde gelegt. Für selbst genutzten Wohnraum in Altbauten wurde eine Zulage von 1.278 Euro gewährt. Wer Kinder hat, darf sich freuen, denn er bekommt pro Kind noch einmal 767 Euro an Eigenheimzulage gewährt.
Die zweite Stufe der Eigenheimzulage gilt für Eigentumswohnungen und Eigenheime, die in den Jahren 2004 fertig gestellt und gekauft worden wurden. Hier liegt die Förderhöhe bei einem Prozent der Produktions- und Anschaffungskosten pro Jahr. Dabei gilt eine Höchstgrenze von 1.250 Euro. Kinder werden mit einem Betrag von 800 Euro pro Jahr und ‚Nase‘ bedacht. Die Eigenheimzulage wird jährlich vom zuständigen Finanzamt bezahlt.
Wer noch zu den denjenigen Haus- beziehungsweise Wohnungsbesitzern zählt, welche die Eigenheimzulage bekommen, der darf den Zahlungseingang in Abhängigkeit von den Bearbeitungszeiten der Banken zum Ende der dritten Märzwoche jedes jeden Jahres erwarten, denn sie wird vom Gesetzgeber immer am 15. März zur Auszahlung gebracht.


Eigenleistung

Werden bei der Herstellung beziehungsweise beim Ausbau von Immobilien Eigenleistungen erbracht, so können diese steuerlich nicht als Ausgaben berücksichtigt werden, auch sobald sie den Wert diesern Immobilie steigern. Eigenleistungen erhöhen somit nicht die Produktionskosten einer Immobilie.


Eigentümergemeinschaft

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Besitzer Teil der Eigentümergemeinschaft des gesamten Wohnkomplexes. Hierbei ist es unerheblich, ob die erworbene Eigentumswohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft ergeben sich für den Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die durch das Wohneigentumsgesetz geregelt werden.
Wichtigste Grundlage für das Miteinander der Eigentümergemeinschaft sind Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung weisen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft aus. Gleichzeitig sind dort Sondernutzungsrechte verankert. Zum Gemeinschaftseigentum gehören neben wesentlichen Bestandteilen des Hauses, also beispielsweise Dach, Versorgungsleitungen oder Fassade, auch Grundstück und Grünflächen. Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander, also beispielsweise die Reinigung des Treppenhauses.
Wichtige Entscheidungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft ist die Aufteilung der anfallenden Kosten und zu bildenden Rücklagen. Die Betriebs- und Verwaltungskosten werden in der Sitzung der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit nach einem festzulegenden Schlüssel verteilt. Dies gilt ebenso für die Rücklagen, beispielsweise für Reparaturen. Für die Reparaturen am Sondereigentum ist der Wohnungsinhaber allein verantwortlich. Reparaturen des Gemeineigentums werden unter anderem aus den Rücklagen bestritten. Modernisierungen werden auch durch die Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit beschlossen. Die Kosten haben aber nur die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu tragen, die von den Modernisierungsmaßnahmen profitieren.
Alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind zu protokollieren und zu verwahren. So haben auch künftige Käufer die Möglichkeit, vorab die Beschlusslage der Eigentümerversammlung einzusehen.
Eine starke, interessierte Eigentümergemeinschaft ist für eine langfristig erfolgreiche Kapitalanlage die halbe Miete.


Eigentümerversammlung

Eine Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal im Jahr unter Angabe der Tagesordnung vom Verwalter einberufen. Hierbei fasst die Gemeinschaft Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftjahrs, auszuführende Maßnahmen, wie z.B. Renovierungsarbeiten, oder über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres. Über die gefassten Beschlüsse erhalten die Eigentümer ein Protokoll.


Eigentumswohnung

Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz begründete Wohnung. Siehe auch Teilungserklärung. Eigentumswohnung nennt man eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes, an dem Wohnungseigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet worden ist. Das Wohnungseigentum setzt sich immer aus dem Sondereigentum an der Wohneinheit und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zusammen. Teileigentum wird nicht zu Wohnzwecken genanntes Sondereigentum genannt.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung berechnet sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert und über Teilwerte auf das Grundstück und nicht nach der Restwertmethode. Der enthaltene Anteil für die Instandhaltungsrücklagen ist nicht im Kaufpreis eingerechnet und wird nicht in den Anschaffungskosten enthalten. Es sind die gleichen Abschreibungsgrundsätze wie für Gebäude. Man kann für Eigentumswohnungen, Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser erhöhte Abschreibungssätze geltend machen. Dient eine Eigentumswohnung zu mehr als 66 2/3 Prozent privaten Wohnzwecken und ist die Immobilie vor dem 01.01.1987 gekauft worden, dann man im Jahr dem Erwerb und sieben Jahre danach, bis zu 5 % absetzen.


Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Als solche Einkünfte zählen alle Einnahmen, die aufgrund der Überlassung von Wohnraum und Immobilien oder auch durch das Verpachten von Grundbesitz gewonnen werden. Weiterhin gehören auch solche Einnahmen hierzu, welche aus der Vermietung von betrieblichem Vermögen oder Wirtschaftsgütern sowie aus der Überlassung von Rechten stammen. Als Rechte zählen dabei insbesondere Urheberrechte aus geschriebenen und anderen künstlerischen Werken und auch Urheberrechte aus geschäftlicher Natur. Ebenfalls zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einnahmen gerechnet, welche aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen stammen.
Falls die dem entsprechenden Immobilien, Grundstücke beziehungsweise Rechte dem vorhandenen Betriebsvermögen angehören, sind die daraus erzielten Einkünfte als Betriebseinnahmen. Somit handelt es sich hierbei um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb.
Im Jahre 2004 wurden für Vermieter neue Vorschriften zur Umsatzsteuer eingeführt. Diese betreffen Reinigungs- und Bauleistungen, welche von ausländischen Firmen ausgeführt wurden. Für diese Leistungen gibt es seither eine Zahlungsverpflichtung und bzw. eine Steuerschuld gegenüber den Finanzbehörden. Wenn der Vermieter mehr als zwei Wohnungen besitzt, ist die Umsatzsteuer nun nicht mehr an das jeweilige Unternehmen, sondern unmittelbar an die zuständigen Finanzbehörden zu zahlen.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 17.08.2001 (Aktenzeichen: V R 1/01) müssen die Finanzbehörden anerkennen, wenn ein Unternehmer die Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze aufteilt. Dies gilt dem Urteil zufolge immer als sachgerechte Schätzung. Bestehen Unklarheiten, betreffs der Gewinnerzielungsabsicht eines jeden Vermieters, so darf das Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 08.10.2004 zur Klärung herangezogen werden. Vermieter, welche Wohnraum an nahe Verwandte vermieten, mussn die Miethöhe in keinem Fall zu gering ansetzen. Andernfalls könnte das Finanzamt den Abzug der Werbungskosten streichen. Wenn ein Mieter mittels Abstandszahlungen zum Verlassen der Wohnung bewegt werden soll, so können diese immer dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, falls die Wohnung nach Auszug des Mieters wieder neu vermietet wird.


Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist ein veräußerbares und vererbbares Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu besitzen. Es wird im zivilrechtlichen Sinn durch die Eintragung im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht und das damit belastete Grundstück stellen zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten dar, weshalb beide gesondert zu bewerten sind. Die Bestellung eines jeden Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig. Zudem unterliegen das Erbbaurecht und – falls darauf kein Gebäude errichtet wurde – das durch das Erbbaurecht belastete Grundstück der Grundsteuer. Vereinnahmte Erbbauzinsen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Entstehen im in Verbindunghang mit dem Erwerb eines Erbbaurechts Kosten, so können diese abgeschrieben werden. Dasselbe trifft für die auf Basis eines jeden Erbbaurechts erstellten Gebäude zu. Die Zahlungen wurden dabei über die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Hält der Steuerpflichtige das Erbbaurecht in seinem Betriebsvermögen, so muss er es als Anlagevermögen ausweisen. Bei den für den Erwerb jedes Erbbaurechts anfallenden Aufwendungen handelt es sich um Anschaffungskosten. Erbbaurechte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Bis Ende 2003 war es ausführbar, vorausüberwiesene Erbbauzinsen für vermietete Grundstücke vollständig als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Seit dem 01.01.2004 sind Vorauszahlungen von Erbbauzinsen jedoch nicht mehr sofort absetzbar, sondern müssen über den gesamten Nutzungszeitraum verteilt werden.


Erbbauzins

Für die Bestellung des Erbbaurechts regelmäßig wiederkehrende Zahlung des Erbbaunehmers an den Erbbaugeber.


Erbbaugrundbuch

Das Erbbaugrundbuch ist ein öffentliches Buch, das bei den Grundbuchämtern geführt wird und enthält alle relevanten Daten über das Erbbaugrundstück.


Erbengemeinschaft

Mehrere Erben, welchen zum Beispiel die Verfügung sowie Lasten und Nutzen aus einem Gebäude oder Grundstück gemeinschaftlich zusteht.


Erhöhte Abschreibungen

Zusätzlich zur gesetzlich festgeschriebenen normalen Abschreibung können Sonderabschreibungen, auch erhöhte Abschreibungen genannt, in Anwendung gebracht werden. Dafür ist jedoch die lineare, normale Abschreibung Voraussetzung. Eine Ausnahme stellt die Ansparabschreibung dar, bei der eine degressive Abschreibung gestattet ist. In bestimmten Fällen können höhere Abschreibungen schon bei entsprechenden Anzahlungen durchgeführt werden. Das wird beispielsweise in privaten Krankenhäusern der Fall sein, in denen Anzahlungen auf Anlagevermögen zu leisten sind. Unternehmen des Erz- und Kohlebergbaus können ebenfalls Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Ein spezieller Katalog gibt führt auf, welche förderwürdigen Industriezweige, Unternehmen und Gebäude infrage kommen. Die am häufigsten genutzt Sonderabschreibungsart stellt die Ansparabschreibung dar. Kleine und mittlere Unternehmen können mit ihrer Hilfe schon vor dem Kauf eines Wirtschaftsgutes eine entsprechende Rücklage bilden, die sich Gewinn mindernd auswirkt.


Ertragswertverfahren

Die Ermittlung des gemeinen Wertes von Grundstücken hat nach dem Sachwertverfahren beziehungsweise nach dem Ertragswertverfahren, teilweise auch nach dem Vergleichswertverfahren, zu erfolgen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt verwendeten Grundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern anzuwenden. In Sonderfällen ist auch das Sachwertverfahren zur Wertermittlung maßgebend. Beim Ertragswertverfahren wird der Grundstückswert durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger festgelegt. Der Grundstückwert umfasst neben dem Gebäudewert und dem Bodenwert auch den Wert der Außenanlagen.


F


Finanzierungskosten

Als Finanzierungskosten werden alle Aufwendungen bezeichnet, welche im Zuge einer Kreditbeschaffung anfallen. Sie werden folglich auch als Fremdkapitalkosten beschrieben. Hierzu gehören zum Beispiel Zinsen, Vermittlungsprovisionen, Bearbeitungsgebühren, Disagio (Abgeld) und Notarkosten bei Grundbucheintragungen im Falle einer Besicherung durch Hypothek beziehungsweise Grundschuld.
Finanzierungskosten sind als Betriebsausgaben und auch Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG sofort abzugsfähig und mindern den zu versteuernden Gewinn im Jahr der Entstehung, im Falle, dass ein unmittelbarer wirtschaftlicher gemeinsamhang mit der Erzielung von Einnahmen gibt es. Beispiel: Ein neuer Firmenwagen wird ganz oder teilweise über einen Kredit finanziert.
Kreditzinsen wurden als Finanzierungskosten im jeweiligen Veranlagungszeitraum sofort abzugsfähig. Werden Finanzierungskosten durch den Käufer eines jeden Vermögensgegenstandes vom Verkäufer übernommen, werden diese wie Anschaffungskosten behandelt und wurden somit nicht direkt abzugsfähig. Beispiel: Zinsen für bereits bestehende Kredite beim Kauf einer Immobilie.
Wird hingegen ein Eigenheim zur nur privaten Nutzung per Darlehen finanziert, sind die Zinsen nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Hierbei handelt es sich dann um nicht abzugsfähige Aufwendungen im Rahmen der privaten Lebensführung.


Folgeobjekt

Falls ein Steuerzahler nicht die gesamte ihm zustehende Eingenheimzulage genutzt hat, kann der restliche Anspruch auf ein Folgeobjekt übertragen werden. Dabei kann jedes eigenständige Objekt als Folgeobjekt genutzt werden. Wurden für das ursprüngliche Objekt nicht die kompletten acht Jahre der Eigenheimförderung benutzt, dann können die noch ausstehenden Jahre auf das Folgeobjekt übertragen werden. Die Übertragung findet immer in dem Jahr statt, in dem der Förderberechtigte das Folgeobjekt für eigene Wohnzwecke nutzt. Wenn der Auszug aus dem ursprünglichen Objekt in der Ersten und der Einzug ins Folgeobjekt in der zweiten Jahreshälfte erfolgen, findet die Übertragung erst im darauf folgenden Jahr statt. Damit soll verhindert werden, dass die Eigenheimzulage für zwei Objekte verwendet wird. Um ein Folgeobjekt einzusetzen, ist es nicht notwendig, dass beide Objekte dieselbe ‚Struktur‘ haben. So darf beispielsweise das Erstobjekt ein Neubau und das Folgeobjekt ein Neubau sein. Wird auch für das Folgeobjekt nicht die gesamte Eigenheimförderung benutzt, so kann ein weiteres Folgeobjekt verwendet werden.


Fördergebietsgesetz

Befristete Sonderabschreibungen für unbewegliche und bewegliche Wirtschaftsgüter, Anschaffungs- und Herstellungskosten von beweglichen Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens und des privaten Vermögens können bei Vorliegen dazugehöriger Bedingungen als Sonderabschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Darüber hinaus werden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aber auch nachträgliche Herstellungsarbeiten, sowohl an Gebäuden als auch im betrieblichen Geschehen gefördert. Das Fördergebietsgesetz ermachbart weiterhin die Bildung steuerfreier Rücklagen in gewissem Umfang. Diese müssen allerdings für eine spätere Investition vorgesehen sein. Selbst verwendeter Wohnraum, der sich innerhalb des Fördergebietes befindet, wirkt sich ebenfalls steuerbegünstigend aus. Die Förderung gilt immer immer die gesamte Gesellschaft. Bei Ausscheiden eines Gesellschafters verliert dieser mit sofortiger Wirkung seinen Förderanspruch. Eine anteilige Berechnung gibt es per Gesetz nicht. Falls ein neuer Gesellschafter eintritt, könnte dieser nur noch die bestehenden Restansprüche seines Vorgängers in Anspruch nehmen.


Fördergebiet/baumaßnahmen

Nach dem Fördergebietsgesetz werden Baumaßnahmen an verbrauchbare unbeweglichen Vermögenswerten steuerlich begünstigt. Unbewegliche Vermögensgegenstände können sein, Gebäude, Eigentumswohnungen, Räume in Teileigentum (§ 3 EStG) und auch Miet- und Ladeeinbauten. Auf Grund und Boden könnte keine steuerliche Vergünstigung erteilt werden. Die Förderung wird in Sonderabschreibungen gewährt. Bei Sonderabsetzungen könnte man geltend machen: Anschaffung beziehungsweise Eigenproduktion abnutzbarer unbeweglicher Vermögensgegenstände und auch die Modernisierung dieser. Modernisierungsarbeiten können sein: Anbau, Ausbau, Umbau oder Erweiterungsarbeiten. Es ist aber zu erfassen, dass kein neues Gebäude erbaut wird. Förderungsfähig wären auch die Nutzungsrechte von immateriellen Wirtschaftsgütern. Hierzu gehören zum Beispiel Bauten, welche auf fremden Grund erstellt wurden.Es sind zahlreiche Grundlagen um in den Genuss von Förderungen zukommen. Das Vermögensgegenstand durfte nicht degressiv abgeschrieben beziehungsweise eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen worden sein.


Fördergrundbetrag

Der Fördergrundbetrag bildet gemeinsam mit dem Baukindergeld die Eigenheimzulage. Beim Bau oder auch Kauf eines Neubaus beträgt die Grundförderung 5 Prozent der Herstellungskosten oder auch des Kaufpreises. Dabei gilt ein Maximalbetrag von 2556 Euro pro Jahr. Bei Umbau oder Erweiterung aber auch beim Kauf von Altbauten wird die halbe Grundförderung von 2,5 Prozent bis höchstens 1.278 Euro gezahlt. Dazu kommt pro Kind, für das der Steuerpflichtige einen Anspruch auf Kindergeld oder bzw. Kinderfreibetrag hat, eine Kinderzulage von 767 Euro jährlich. Für Fördergrundbetrag und Kinderzulage gilt ein Förderzeitraum von 8 Jahren.
Beim Bau eines jeden Niedrigenergiehauses erhält der Steuerzahler zudem noch eine Ökozulage von 205 Euro pro Jahr, falls das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1994 um mindestens 25 Euro unterschreitet. Die Förderung gilt allerdings nur für Niedrigenergiehäuser, welche vor dem 01.01.2003 fertiggestellt beziehungsweise beziehungsweise gekauft wurden.Die Eigenheimzulage wird immer nur einmal gewährt. Wird noch ein zweites Gebäude erbaut beziehungsweise gekauft, so existiert die Möglichkeit, dass der Ehepartner dazu eine Förderung erhält.


Förderzeitraum

Sobald der Bauherr sein Haus fertig gebaut hat, erhält er vom Fiskus eine Eigenheimzulage, welche insgesamt acht Jahre gewährt wird. Voraussetzung ist, dass sein Haus bewohnbar ist: d. h., die Wohnung ist soweit fertiggestellt, dass die Heizung funktioniert, der Strom fertiggestellt ist und die sanitären Anlagen benutzt werden können. Für den Beginn des Förderzeitraums ist der Beginn des Baues völlig irrelevant. Der Förderzeitraum wird nicht verlängert, wenn die Bedingungen nicht erfüllt werden. Die Zulagen können nicht erteilt werden, falls der Bauherr sein Heim nicht selbst nutzen kann beziehungsweise die Einkommensgrenze überschritten wird, dann gelten die Notwendigkeiten als nicht erfüllt. Wenn jedoch der Bauherr im Laufe seiner Förderzeit aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt umziehen muss, könnte die Restlaufzeit der Förderung auf ein neues Eigenheim erteilt werden. Bei Tod des Bezugsberechtigen erlischt die Eigenheimzulage – wenn nicht falls ein Erbe vorhanden – dieser alle Voraussetzungen zur Förderung erfüllt. Dem Erbe darf aber nur noch die Restlaufzeit gewährt, denn die Förderung darf nicht wieder neu beantragt werden.


G


Garage

Zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt bauliche Anlage. Bei dem Bau von Garagen sind die Bauvorschriften der Länder und des Bundes zu beachten.


Gebäudeversicherung

Feuer-, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Glas, die ersten 3 genannten sind in der verbundenen Gebäudeversicherung zusammengefasst. Siehe auch Gebäudeversicherung.


Geldbeschaffungskosten

Geldbeschaffungskosten oder auch Finanzierungskosten wurden alle Zahlungen einer Darlehensbeschaffung. Die häufigsten Typen sind dabei Zinsen, Disagio, Kosten für den Grundbucheintrag bei einer Hypothek und auch Kreditvermittler-Provisionen. Die Finanzierungskosten zählen dabei als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder auch Betriebsausgaben. Dies heißt, sie reduzieren den jährlichen steuerpflichtigen Gewinn. Allerdings gibt es eine Einschränkung: Dies gilt nur, mussn die Finanzierungskosten im in Verbindunghang mit dem Erreichen von Einnahmen stehen. Wird zum Beispiel ein Objekt, das vermietet wird, über ein Darlehen finanziert, dann sind die Kreditzinsen sofort abzugsfähige Finanzierungskosten. Wird das Objekt jedoch nur dazu verwendet, um selbst darin zu wohnen, so sind die Kreditzinsen keine Werbungskosten und deshalb nicht mehr abzugsfähig. Sie werden dann Teil der nicht abzugsfähigen Aufwendungen, die für die private Lebensführung notwendig sind. Sollte ein Käufer eines Vermögenswertes vom Verkäufer Finanzierungskosten (bestehende Kreditzinsen) übernehmen, so wurden diese Anschaffungskosten und damit voll steuerpflichtig.


Gemeinschaftseigentum

der Teil einer Eigentumswohnanlage, der allen Eigentümern entsprechend ihres Miteigentumsanteils gemeinsam gehört, ist das Gemeinschaftseigentum. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum stellen das Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Heizung usw. dar.
Aber auch die Fassade oder die tragenden Bauteile des Gebäudes gehören dazu. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen in der Regel eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümer.


Gemischt genutztes Grundstück

Ein gemischt genutztes Grundstück ist ein Grundstück, welches auf Grund seiner Bebauung teils zu Wohnzwecken, teils zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird.


Generalunternehmer

Ein Gesamtunternehmer für ein Bauvorhaben wird Generalunternehmer genannt. Er bedient sich für seinen Auftrag weiterer Unternehmer, so genannter Subunternehmer.


Genossenschaft

Eine Genossenschaft, hier eine Wohnungsgesellschaft ist eine Solidargemeinschaft mit offener Mitgliederzahl. Die Mitgliedschaft entsteht durch den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Bei einer Genossenschaft sind die Mieter gleichzeitig auf Grund Ihrer erworbenen Genossenschaftsanteile Miteigentümer, jedoch ohne grundbuchliche Eintragung.


Gesamthypothek

Bei einer Gesamthyothek haften mehrere Grundstücke gleichzeitig für eine Forderung – und jedes einzelne Grundstück für die gesamte Forderung.


Gewerbegebiet

Siehe Baugebiete


Glasversicherung

Siehe Gebäudeversicherung


Grund und Boden

Grundstücke werden zur steuerlichen Bewertung in Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt.
Gebäude unterliegen regelmäßig einer Wertminderung und können daher auch abgeschrieben werden. Im Gegensatz dazu unterliegt Grund und Boden keiner Wertminderung und darf somit auch nicht abgeschrieben werden.


Grundakte

Die Grundakte enthält alle Akten, auf die im Grundbuch Bezug genommen wird, wie z. B. Eintragungs- und Löschungsbewilligungen.


Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei dem Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück sich befindet und das die Eigentums- und Belastungsverhältnisse an Grundstücken enthält. Es ist eingeteilt in Grundbuchblätter.
Jedes Grundbuchblatt enthält das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I, II und III. Im Bestandsverzeichnis sind die Grundstücke aufgeführt. Ein Grundstück ist ein Teil der Erdoberfläche, der mit einer besonderen Nummer, der so genannten Flurnummer im Bestandsverzeichnis aufgezeichnet ist. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer bezeichnet. In Abteilung II und III sind die Belastungen aufgeführt, wobei Abteilung III die Hypotheken und Grundschulden, Abteilung II die sonstigen Belastungen enthält.
Ein Bauwerk, das auf einem Grundstück steht, gilt als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und kann nur mit diesem veräußert und belastet werden, es sei denn, das Bauwerk ist aufgrund eines Erbbaurechts errichtet. Dann ist das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Für Erbbaurechte sind besondere Grundbücher (Erbbaugrundbücher) angelegt.
Ist ein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt, so ist für jedes Wohnungs– und Teileigentum ein besonderes Wohnungs- (Teil) eigentumsgrundbuch angelegt. Auch die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher enthalten Bestandsverzeichnis und Abteilungen I, II und III. Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch dem Kaufinteressenten, wenn er bereits in Kaufverhandlungen eingetreten ist. Kein Einsichtsrecht hat dagegen, wer erst den Namen des Grundstückseigentümers durch Grundbucheinsicht erfahren will.


Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist dem jeweiligen Amtsgericht angeschlossen. Hier wird das Grundbuch geführt.


Grundbuchblatt

Das Grundbuchblatt ist Teil des Grundbuchs. Im Grundbuchblatt sind sämtliche wichtigen Informationen über das Grundstück, Eigentumsverhältnisse und die Rechte und Pflichten enthalten.


Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Grund und Boden, bebaut oder unbebaut, erworben wird. Sie beträgt 3,5 % des notariell verbrieften Kaufpreises, nicht nur des Grundstücks, wie der Name vermuten lässt. Beim Grundstückserwerb miterworbenes und wertmäßig in der Kaufurkunde ausgewiesenes Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
In der Regel trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Dem Finanzamt gegenüber haften jedoch sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Bezahlung der Grunderwerbsteuer.
Eine Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, wenn es beim Erwerb jedes Grundstückes zu einem Wechsel des Eigentümers kommt. Dabei ist genau festgelegt, welche Kaufsformen der Grunderwerbssteuer unterliegen. Dies sind neben Grundstückskäufen auch der Tausch von Grundstücken, der Übergang von Grundstücken infolge jedes Gesellschaftsvertrages und auch die Übertragung von Anteilen einer Personengesellschaft die über eigenen Grundbesitz verfügt. Ebenfalls wird bei Auflösung einer Gesellschaft beziehungsweise auch bei einer Enteignung die Grunderwerbssteuer fällig.
Kommt es zu einem Erwerb von Grundstücken zwischen Ehegatten, wird dafür keine Grunderwerbssteuer fällig. Dies gilt auch bei Geschäften zwischen in Personen, die in gerader Linie miteinander verwandt wurden. Ebenfalls von einer Grunderwerbssteuer befreit ist der Kauf eines jeden zum Nachlass gehörenden Grundstückes durch einen Teilerben und auch der Kauf von Grundstücken mit einem Wert von weniger als 2.500 Euro.
Die ergibt sich in der Regel aus dem bezahlten Kaufpreis. Liegt kein Kaufpreis vor, so gilt der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage. Von dieser wird eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent erhoben. Das Grundstück kann erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, sobald die fällige Grunderwerbssteuer bezahlt wurde. Die aus der Grunderwerbssteuer erzielten Einnahmen fließen komplett dem jeweiligen Bundesland zu.


Grundpfandrecht

Grundpfandrecht ist der Oberbegriff für Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld.


Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz, die vierteljährlich erhoben wird. Sie ist auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Von jedem bebauten oder unbebauten Grundstück wird die Grundsteuer als öffentliche Last erhoben. Der von der Gemeinde festgestellte Einheitswert der jeweiligen Liegenschaft bildet die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer.
Die Grundsteuer wird auf sämtlichen Grundbesitz erhoben, der sich im Inland befindet. Zum Grundbesitz zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe, betriebliche und private Grundstücke, Erbbaurechte aber auch Wohneigentum und Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden stehen. Was die steuerliche Bemessungsgrundlage betrifft, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden. Für Grundbesitz in den alten Bundesländern gilt ein Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964. Für Grundbesitz in den neuen Bundesländern wird dagegen der Einheitswert von 1935 herangezogen. Befinden sich land- und forstwirtschaftliche Betriebe in den neuen Bundesländern gilt wieder der Einheitswert von 1964. Für Mietwohnungen, welche vor dem Jahre 1991 in den neuen Bundesländern erbaut wurden, gilt eine Ersatzbemessungsgrundlage, die sich nach Wohn- und Nutzfläche richtet. Bei Körperschaften des öffentlichen Rechts sowie bei gemeinnützlichen Körperschaften darf es unter gewissen Grundlagen zu einer Befreiung von der Grundsteuer kommen.
Ermittelt wird die Grundsteuer immer in zwei Schritten. Dabei wird zunächst durch die Finanzbehörde der Steuermessbetrag festgesetzt. Zur Festsetzung wird dabei der Einheitswert und der Ersatzwirtschaftswert genutzt. In einem zweiten Schritt wird von der Gemeinde, in der sich der Grundbesitz befindet, auf den Steuermessbetrag ein Hebesatz angewendet und daraus die Grundsteuer festgestellt.
Für Immobilien, welche leer stehen und sich in einer strukturell schwierigen Gegend befinden, könnte die Grundsteuer erlassen werden.


Grundstück

Laut dem Bewertungsgesetz wird als Grundstück jede Wirtschaftseinheit des Grundvermögens beschrieben. Man unterscheidet immer zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Befindet sich auf einem Grundstück kein nutzbares Gebäude, so handelt es sich um ein unbebautes Grundstück. Erst sobald ein Gebäude bezogen werden könnte beginnt auch die Benutzbarkeit. Sobald den Bewohnern oder anderen Benutzern die Nutzung des Gebäudes zugemutet werden könnte, wird dieses als bezugsfertig angesehen. Somit sind auch Grundstücke als unbebaut, dessen Gebäude aufgrund von Zerstörung oder Zerfall nicht mehr benutzt werden können. Im Gegensatz dazu werden Grundstücke mit nutzbaren Gebäuden als bebaut benannt. Sofern ein geplantes Gebäude in bestimmten Bauabschnitten errichtet wird, wurden nur die bezugsfertigen Teile als nutzbar anzusehen. Bei der Bewertung von Grundstücken werden verschiedene Grundstücksarten unterschieden. Neben Mietwohngrundstücken gibt es Geschäftsgrundstücke, Einfamilienhäuser, gemischt genutzte Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und weitere. Abhängig von der Art des Grundstückes darf das Ertragswertverfahren und aber das Sachwertverfahren zum Einsatz kommen. Im Falle, dass Betriebsgrundstücke veräußert werden, müssen die Gewinne dem gewerblichen Gewinn angerechnet werden. Sollten Grundstücke hingegen privat veräußert werden, wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn lediglich in der Zusammenfassung der Spekulationsfrist, welche 10 Jahre beträgt, fällig. Sollten privat mehr als drei bebaute Grundstücke im Rahmen von fünf Jahren veräußert werden, besteht für den Besitzer die Gefahr, laut Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler angesehen zu werden. In diesem zusammenhang wären Gewinne immer steuerpflichtig. Weiterhin darf ein geschäftlicher Grundstückshandel angenommen werden, falls ein Grundstück nicht für den privaten Zweck, sondern einzig mit de Erwartung gekauft wird, es nach der Bebauung zu verkaufen.


Grundstücksnebenkosten

Grundstücksnebenkosten fallen bei dem Kauf eines Objektes oder eines Grundstückes neben dem Kaufpreis an. Dazu zählen die Maklercourtage, die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchgebühren.


Grundstücksverkäufe

Bei einem privaten Grundstücksverkauf ist die Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Der erzielte Veräußerungsgewinn (Spekulationsgewinn) erfolgt bei Veräußerung einer Immobilie bis zu 10 Jahre nach dem Erwerb. Wird die Immobilie beispielsweise nach 9 Jahren wieder verkauft, ist der gesamte Gewinn zu versteuern. Bankspesen, Maklercourtage oder Kreditzinsen sind in diesem Fall Werbungskosten und reduzieren den steuerpflichtigen Gewinn. Die Immobilie muss nicht versteuert werden, wenn der Eigentümer bei der Veräußerung sowie bis zu 2 Jahre zuvor selbst genutzt hat. Keine Mindestpflicht gilt, wenn der Eigentümer ab Kauf oder Fertigstellung des Neubaus diese selbst bewohnt hat. Im Betriebsvermögen gehaltene Grundstücke (Immobilien) zählen die Gewinne zum steuerpflichtigen Unternehmergewinn dazu. Der Verkaufswert darf den Unternehmensgewinn mindern beziehungsweise erhöhen. Wie Grundstücksentnahmen aus dem Betriebsvermögen zu behandeln wurden, regelt das BMF-Schreiben vom 07.02.2007.In aller Regel werden Immobilien mit Gewinn verkauft, entsprechend sollen sie nicht im Betriebsvermögen gehalten werden. Eine Verpachtung zumeist wäre eine sinnvollere Lösung.


Grundstückumsätze

Umsätze, die durch Grundstücke zu Buche schlagen, werden als Grundstücksumsätze beschrieben. Diese wurden stets von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings besteht eine Option zur Umsatzsteuerpflicht. Sollte diese bei einem Unternehmer greifen, muss auf das Entgelt für das betreffende Grundstück Umsatzsteuer erhoben werden. Dazu muss der Leistungsempfänger das Grundstück allerdings selbst nutzen, um Umsätze zu erzielen, bei denen ein Vorsteuerabzug erhoben wird. Die Bedingungen dazu müssen vom Unternehmer nachgewiesen werden. Durch die Umsatzsteueroption wird auch der Vorsteuerabzug ermachbart. Sollte ein Grundstück nur teilweise umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, darf auch nur für diesen Teil die Vorsteuer erhoben werden. Durch eine sachgerechte Schätzung lassen sich die nicht abziehbaren Beträge ermitteln. Jeder Empfänger, der eine steuerpflichtige Werklieferung beziehungsweise eine andere steuerpflichtige Leistung in in Verbindunghang mit einem Grundstück in Anspruch nimmt, muss laut § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG Rechnungen und Zahlungsbelege aber auch andere beweiskräftige Unterlagen über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren aufbewahren. Das gilt allerdings nur, falls die Leistungen für den Bereich benutzt werden, der nichtunternehmerisch geführt wird. Sollten die Leistungen hingegen für den unternehmerischen Bereich benutzt werden, zählen die Aufbewahrungspflichten gemäß § 14b Abs. 1 Satz 1 UStG. Bei Verstoß gegen die Aufbewahrungspflicht handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Ordnungswidrigkeit kann laut Gesetz mit einer Geldstrafe in Höhe von bis zu 500 Euro geahndet werden.


Grundstücksvermietung

Falls bei der Vermietung von Grundstücken Einkünfte zu Buche schlagen, ist hierauf keine Umsatzsteuer aufzuschlagen. Allerdings kann ein Unternehmer wählen, ob er auf diese Regelung verzichtet und doch Umsatzsteuer verlangt. Hierdurch wäre ihm der Vorsteuerabzug ausführbar. Werden jedoch beispielsweise Wohn- und Schlafräume oder Campingplätze kurzfristig vermietet, darf von der Steuerbefreiung kein Gebrauch gemacht werden.


H


Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung, hierbei kann es sich um eine einzelne Person oder ein Unternehmen handeln, hat vielfältige administrative Tätigkeiten im Rahmen der Betreuung einer Immobilie zu übernehmen. Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob es sich bei der zu verwaltenden Objektart um eine Mietverwaltung oder eine Wohnungseigentümergemeinschafts-Verwaltung (WEG-Verwaltung) handelt. Die Art der Verwaltung hat Einfluss auf die zugrunde liegenden Gesetze. Das Wohneigentumsgesetz regelt die Zuständigkeit und Aufgabenvielfalt der Hausverwaltung. Eine Mietverwaltung wird einzig durch die geschlossenen Verträge zwischen Hausverwaltung und Objekteigentümer bestimmt. Mischverwaltungen sind möglich, aber rechtlich und organisatorisch zu trennen.
Die Mietverwaltung gliedert sich in kaufmännische und technische Aufgaben. Zum kaufmännischen Bereich gehören beispielsweise Vereinnahmung und Verwaltung der Mieten, Ausgestaltung der Mietverträge, Erstellung jährlicher Nebenkostenabrechnungen oder das Forderungsmanagement. In technischer Hinsicht obliegt der Hausverwaltung der Betrieb und die Kontrolle von Einrichtungen und Dienstleistern, die Abnahme einer Wohnung bei Auszug oder die Durchführung von Modernisierungen.
Bei der WEG-Verwaltung ist das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft Grundlage der Tätigkeit. Zu den ordnungsgemäßen Aufgaben gehört unter anderem die Erstellung des Wirtschaftsplanes, die Bildung der Instandhaltungsrücklage oder die Durchführung der Instandhaltung. Die Hausverwaltung hat vor allem die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen und ist berechtigt, die zum Betrieb erforderlichen Geschäfte durchzuführen.


Hausgeld

Das Hausgeld wird zur Deckung der Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum bei der Eigentümergemeinschaft verwendet.


Heimfall

Als Heimfall bezeichnet man die vertraglich geregelten Voraussetzungen unter denen das Erbaurecht an den Eigentümer zurückfällt.


Herstellungsaufwand bei Gebäuden

Nach erfolgreicher Fertigstellung, Renovierung, Sanierung eines Gebäudes beziehungsweise auch jedes Anbaues an einem Gebäude wird der neue Wert des Gebäudes erklärt. Dies nennt sich Herstellungsaufwand an Gebäuden. Solche Zahlungen können sowohl Materialkosten wie auch Dienstleistungen sein. Der Bau gilt als erweitert, falls er aufgestockt und angebaut wird. Auch eine Erweiterung von Grund und Boden kann sich der Wert des Hauses erhöhen. Eine Renovation oder eine Sanierung muss aber den Gebrauchswert deutlich erhöhen und das Gebäude muss über einen großen Zeitraum hinweg weiter zu nutzen sein. Einzelne Baumaßnahmen müssen mindestens einen Nettowert von 2100 Euro betragen. Somit gilt der Aufwand als Erhaltungsaufwand.


Hypothek

Eine Hypothek ist ein Sicherungsinstrument, die in Abt. III des Grundbuchs eingetragen werden muß. Durch die Hypothek wird ein Grundstück zur Sicherung einer persönlichen Forderung belastet.


I


Immobilien

Sofern mit Immobilien Einnahmen aus Vermietung oder Verbachtung zu Buche schlagen, wurden unter bestimmten Grundlagen Steuervorteile zu erwarten. Grundvoraussetzung für eine beträchtliche Steuerersparnis ist auf jeden Fall die Immobilienvermietung zu beruflichen Zwecken. Hierbei werden in Zukunft zwar aller Wahrscheinlichkeit nach steuerpflichtige Einkünfte erhält, in der Anfangsphase werden jedoch die negative Einkünfte durch die Kosten für alle notwendigen Um- und Ausbauarbeiten deutlich überwiegen. Achtung! Immobilien unterliegen in Deutschland einer sogenannten Spekulationsfrist. Diese beträgt derzeit 10 Jahre und ist besonders beim geplanten Verkauf zu bedenken. Die Kosten für Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten erkennt der Fiskus gegen Ende der Vermietungsmaßnahmen oftmals nicht mehr als Werbungskosten an. Deshalb ist es ratsam, kurz vor dem Verkauf derselben Immobilie keine derartigen Arbeiten mehr durchzuführen. Auch bei sogenannten Luxusobjekten darf es durchaus Probleme geben. Falls nämlich in der Zusammenfassung der nächsten 30 Jahre keinerlei Überschuss erwirtschaftet werden könnte, bleibt der Werbekostenabzug in den meisten Fällen versagt. Wird eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung errichtet und vor deren Fertigstellung ergeben sich derart große Mängel, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt, darf er alle Kosten, welche im zusammenhang mit dem Rücktritt entstanden sind, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Auch das Ansetzen von Abbruchkosten als Werbungskosten ist in bestimmten Fällen ausführbar, ebenso das Erlassen der Grundsteuer in strukturell schwierigen Lagen. Wird nach Fertigstellung einer Immobilie diese an umsatzsteuerpflichtige Personen vermietet, so könnte die in den Errichtungskosten und sonstigen für den Bau notwendig gewordenen Kosten enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden.


Immobilienleasing

Von Leasing ist dann zu sprechen, sobald eine Sonderform einer Überlassung entgeltlicher Natur von Wirtschaftsgütern durch den Leasing-Geber an einen Vertragspartner (den Leasing-Nehmer) vorliegt. Dabei ist für die steuerrechtliche Beurteilung wichtig, wem der beiden die Vermögenswerte zuzurechnen wurden. Entscheidend ist dabei die vertragliche Ausgestaltung des Leasings.
Generell werden Leasingverträge dabei nach Operatingleasing, Finanzierungsleasing und Spezialleasing unterschieden. Beim Immobilienleasing kommt allerdings nur der Typus des Finanzierungsleasings zum Einsatz. Dabei muss zwischen Vollarmortisations- und Teilarmortisationsverträgen unterschieden werden. Bei Vollarmortisationsverträgen sind Grund und Boden dem Leasing-Geber zuzurechnen. Dies gilt für alle Vertragsarten ohne Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption. Das Gebäude (bei einer Grundmietzeit von 40 bis 90 Prozent der Nutzungsdauer) ist ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen, sofern es kein Optionsrecht gibt. Die Ausnahme bildet die Mietverlängerungsoption: Auch hier erfolgt eine Zurechnung zum Leasing-Geber, sobald die Anschlussmiete bei wenigstens 74 Prozent der gewöhnlichen Miete liegen sollte. Sollte bei einer Kaufoption der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchtwert (und alternativ: dem tieferen gemeinen Wert) entsprechen, ist das Gebäude ebenfalls dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ist allerdings die Grundmietzeit geringer als 40 Prozent oder länger als 90 Prozent der Nutzungsdauer, ist stets eine Zurechnung beim Leasing-Nehmer vorzunehmen.
Bei Teilarmortisationsverträgen ist das Gebäude immer dem Leasing-Geber zuzurechnen. Ausnahmen sind Verträge mit Kaufoption, sobald die Grundmietzeit über 90 Prozent der Nutzungsdauer liegt und der Kaufpreis den linearen Restbuchwert unterschreiten sollte. Besteht eine Mietverlängerungsoption, ist das Leasing dem Leasing-Nehmer dann zuzurechnen, wenn die Grundmietzeit größer als 90 Prozent der Nutzungsdauer ist beziehungsweise falls die anschließende Miete nicht über 75 Prozent der gewöhnlichen Miete liegt.


Industriegebiet

Siehe Baugebiete


Infrastruktur

Also Infrastruktur bezeichnet man öffentliche und private Einrichtungen, wie Lebensmittelgeschäfte, Straßen, Autobahnen, öffentliche Verkehrsmittel und kulturelle Einrichtungen.


Instandhaltungsrücklage

Diese Begriffsdefinition schließt folgende Frage mit ein: Was passiert, wenn die Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht sind?
Immer wieder müssen auch an Immobilien Arbeiten durchgeführt werden, die den Wert des Gebäudes erhalten. Zu diesen Maßnahmen zählen Renovierungsarbeiten, Sanierungsarbeiten und Modernisierungen. Je nach Umfang der Maßnahme sind zum Teil erhebliche Investitionen erforderlich. Eine neue Heizungsanlage oder das Decken des Daches wird naturgemäß mehr kosten als Malerarbeiten im Treppenhaus. Werden solche Maßnahmen immer wieder verschoben, kommt es zu einem sogenannten Investitionsstau. Dieser Investitionsstau wird schleichend zur Folge haben, dass sich der Zustand der Immobilie immer weiter verschlechtert. Es ist somit zu erwarten, dass die ursprünglich überschaubare Investition deutlich teurer werden wird.
Genau für solche werterhaltenden Maßnahmen einer Immobilie sieht das Wohneigentumsgesetz vor, dass angemessene Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Sind diese Instandhaltungsrücklagen aufgebraucht oder decken eine erforderliche Investition nicht mehr ab, müssen zusätzliche Geldmittel beschafft werden. Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, eine Sonderzahlung, oder auch Sonderumlage festzusetzen, damit hinreichendes Kapital für die Investition zur Verfügung steht. Diese Sonderzahlung verhindert zwar einen Investitionsstau, stellt aber gleichzeitig eine außergewöhnliche finanzielle Belastung für den einzelnen Eigentümer einer Wohnung dar.
Eine solche außergewöhnliche finanzielle Belastung stellt eine der erheblichen Gefahren dar, die ein Immobilienkauf birgt. Nicht jeder Besitzer einer Immobilie ist in der Lage, ohne Weiteres größere Zuschüsse zu der Immobilie zu leisten.
Sinnvoll ist hierbei der Blick in das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung. Was ist am Haus zu tun, steht eine Investition an?
Wie hoch sind die gebildeten Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (WEG), mit welchen zukünftigen Investitionen ist zu rechnen?
Idealerweise verfügt der Immobilienanbieter über langjährige Erfahrung und kann einen Interessenten vor allem in der Kaufsituation mit den entsprechenden Informationen begleiten und bespricht die Situation realistisch-kompetent mit dem potenziellen Kunden.


Instandsetzung

Als Instandsetzung werden Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden am Gebäude bezeichnet.


J


Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung wird nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres durch den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt. Hier werden sämtliche Lasten und Kosten sowie die Einnahmen abgerechnet und gegenübergestellt. Die einzelnen Posten werden mit dem jeweiligen Kostenverteilungsschlüssel versehen.


Jahresrohmiete

Als Jahresrohmiete wird das gesamte Jahresentgelt für die Überlassung von Wohn- oder Gewerberaum einschliesslich der Nebenkosten, mit Ausnahme der Kosten für Heizung, Warmwasserkosten und Aufzugskosten bezeichnet.


K


Kündigung

Siehe Eigenbedarf


L


Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist die Zustimmung des oder der Berechtigten eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes zur Löschung dieses Rechtes. Die Löschungsbewilligung muß öffentlich beglaubigt werden.


Löschungsvormerkung

Die Löschungsvormerkung sichert die künftige Löschung eines Rectes (z B Hypothek, Grundschuld).


Lineare Abschreibung

Bei der linearen Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) wird der Abschreibungsbetrag mit immer gleich bleibenden Ansätzen über den Nutzngszeitraum verteilt.


M


Mahnverfahren

Das Mahnverfahren ist ein zivilrechtliches Verfahren, um Ansprüche an einen Schuldner ohne Einschaltung eines Gerichtes durchzusetzen.


Mietereinbauten

Als Mietereinbauten werden alle Veränderungen und Ergänzungen einer Immobilie beschrieben, die der Mieter im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vornehmen lässt. Welche Mietereinbauten zulässig wurden und welche nicht, ergibt sich einerseits aus den allgemein verbindlichen Regelungen des BGB zu den Rechten und Pflichten der Mieter und andererseits aus den Klauseln des individuellen Mietvertrages. Ob Mietereinbauten steuerlich geltend machen lassen, hängt davon ab, ob sie den eigentlichen Geschäftszweck Mieters dienlich sind. Sie dürfen nicht nur zum Ziel der Verbesserung des allgemeinen Nutzungskomforts vorgenommen werden. Wurden Mietereinbauten notwendig, um den Geschäftsbetrieb aufnehmen zu können, wie beispielsweise auf Grund der Auflagen der Gewerbe- und Lebensmittelaufsicht, werden diese Kosten als Eigenproduktionskosten für die Geschäftsräume steuerlich berücksichtigt.


Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist das Verlangen des Vermieters nach einer Mieterhöhung. Sie unterliegt nach dem Miethöhegesetz (MHG) bestimmten formalen Regeln: Zunächst ist das Erhöhungsverlangen schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Sodann muss die bisherige Grundmiete ein Jahr seit dem Zugang des Erhöhungsverlangens unverändert geblieben sein.
Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf ein Sachverständigengutachten, auf einen anerkannten Mietspiegel oder auf drei Vergleichswohnungen. Diesem Mietverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Verlangens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von weiteren zwei Monaten.


Mieterkaution

Behält der Vermieter die Mieterkaution ein, so entstehen ihm damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Reparaturkosten, zu deren Bezahlung die Kaution verwendet wird, sind Werbungskosten. Diese können von aus Vermietung und Verpachtung stammenden Einkünften steuermindernd abgezogen werden.


Mietkautionskonto

Die auf einem Mietkautionskonto anfallenden Zinsen stehen prinzipiell dem Mieter zu und müssen auch von diesem versteuert werden. Falls kein Freistellungsauftrag vorliegt, ist von der Bank im Rahmen der Abgeltungssteuer ein Zinsabschlag einzubehalten, der an das Finanzamt abgeführt wird. Bis zu einem Höchstbetrag von 801 Euro wurden Zinseinnahmen jedoch steuerfrei.


Mieterzuschuss

Sobald sich ein Mieter an den Kosten für den Bau oder eine Renovierung beteiligt, existieren Mieterzuschüsse. Unabhängig davon, ob die Zahlungen als Mietvorauszahlungen und als verlorene Zuschüsse geleistet werden, sie sind stets als Mietvorauszahlungen. Für den Vermieter wurden diese Mietvorauszahlungen immer Einnahmen, welche im selben Jahr festgehalten werden müssen. Im Fall, dass ein Mietzuschuss in monatlichen Teilzahlungen mit der auch wirklichen Miete verrechnet wird, gibt es die Möglichkeit, welchen Zuschuss wie ein zinsloses Darlehen zu nutzen. Hierbei errechnet sich die Miete durch die ständigen Zahlungen und den anteiligen Zuschuss. Mit dieser Ratenzahlung entstehen dem Vermieter Einnahmen. Im Falle, dass der Mietzuschuss später nicht zurückausgezahlt werden muss, kann er auf die Mietdauer, welche im Mietvertrag festzuhalten ist, verteilt werden. Allerdings muss diese Dauer auf 10 Jahre begrenzt werden.


Mietverhältnis zwischen Angehörigen

Verträge, welche zwischen nahen Angehörigen geschlossen wurden, können steuerlich nur dann anerkannt werden, falls sie dem entsprechen, was zwischen einander fremden Dritten üblich ist (sogenannter Fremdvergleich). Darüber hinaus müssen die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen auch auch wirklich umgesetzt beziehungsweise durchgeführt werden. Bei zwischen nahen Angehörigen geschlossenen Mietverhältnissen ist entsprechend sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf die wirtschaftliche Durchführung der vertraglichen Vereinbarungen zu achten. Insfestgelegte müssen im Vertrag zu Lage und Größe der Wohnung und auch zur Höhe des Mietzinses und zum Mietbeginn enthalten sein; zudem müssen darin Vereinbarungen zu den Nebenkostenzahlungen getroffen worden sein. Sofern diese fehlen, ist eine steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht machbar. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass auch die mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängenden Werbungskosten nicht anerkannt werden. Seit dem Veranlagungszeitraum 2004 gilt, dass die Werbungskosten bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an Angehörige vollständig abgezogen werden können, falls der Mietzins wenigstens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Bei einem zwischen 50 Prozent und 75 Prozent des ortsüblichen Satzes liegenden Mietzins ist grundsätzlich zu überprüfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Bei einer positiven Ertragsprognose dürfen die Werbungskosten vollständig abgezogen werden, während die Vermietungstätigkeit bei negativer Ertragsprognose in einen entgeltlichen aber auch einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wobei Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden können, für den kostenlosen Teil dagegen nicht. Liegt der Mietzins unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufzuteilen; Werbungskosten können nur für den entgeltlichen Teil geltend gemacht werden. Mittels Ertrags- beziehungsweise Überschussprognose kann festgestellt werden, ob die Vermietung auf längere Sicht gewinnbringend ist. Hierzu müssen die künftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) berechnet und einander gegenübergestellt werden, wobei die Einnahmen um einen zehnprozentigen Sicherheitszuschlag erhöht und die Kosten um einen ebenso hohen Sicherheitsabschlag vermindert werden dürfen. Als Prognosezeitraum werden dabei 30 Jahre angenommen, es sei denn, bei der Aufstellung der Ertragsprognose ist bereits eine kürzere Vermietungsdauer abzusehen, zum Beispiel, weil ein zu einem bestimmten Termin ein Verkauf der Immobilie geplant ist.Der Mietzins muss mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete entsprechen. Um zu vermeiden, dass es zu einem geminderten Werbungskostenabzug kommt, sollte die Höhe des Mietzinses gegebenenfalls an diese 75-Prozent-Grenze angepasst werden.


Miteigentum

Miteigentum basiet auf Teileigentum. Der Miteigentümer hält dabei in einem festgelegten Verhältnis (Bruchteile gemäß Kaufvertrag) Eigentumsanteile an einer Sache (Eigentumswohnung).


Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil ist der Anteil des Wohneinheitseigentümers in Tausendstel am gemeinschaftlichen Eigentum. Er wird in der Regel entsprechend der Größe der Wohneinheit gebildet und ist auch Maßzahl für den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.


N


Nachweismakler

Siehe Makler


Nebenkosten

Die Nebenkosten sind die Kosten, die zur laufenden Bewirtschaftung der Eigentumswohnung anfallen und vom Verwalter monatlich oder vierteljährlich von den einzelnen Eigentümern abgebucht werden.
Sofern es sich um umlagefähige Nebenkosten nach der II. Berechnungsverordnung handelt und der vermietende Eigentümer dies im Mietvertrag vereinbart hat, kann er Sie auf den Mieter umlegen und neben der Nettomiete verlangen.


Nießbrauch

Mit dem Nießbrauch räumt der Eigentümer einer Sache, beispielsweise einer Immobilie, einer natürlichen oder juristischen Person das Nutzungsrecht an dieser Sache ein. Wenn für die Nutzung eine Gegenleistung erbracht wird, welche
– unter 10 % des Nießbrauchswertes liegt, wird von einem ‚unentgeltlichem Nießbrauch‘
– den Wert nur zumTeil ausgleicht, von einem ‚teilentgeltlicher Nießbrauch‘
– dem Wert der Gegenleistung entspricht, von ‚entgeltlichen Nießbrauch‘
gesprochen.
Ein Zuwendungsnießbrauch liegt vor, wenn der Eigentümer einer Immobilie einem Dritten ein Nutzungsrecht an einem Teil des Grundstücks und/oder Gebäudes und an der gesamten Immobilie beziehungsweise bzw. eine Nutzung der Einnahmen aus der Immobilie unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich einräumt. Wenn der Nutzer die Immobilie vermietet, wirken sich diese Nießbrauchsformen steuerrechtlich wie folgt aus: Im Falle des ‚unentgeltlichen Zuwendungnießbrauches‘ erzielt der Nutzer steuerpflichtige ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘, während bei dem Eigentümer des Grundstücks keine Einnahmen anfallen. Der Nutzer darf die Abschreibungen auf das Gebäude nicht als ‚Werbungskosten‘ zum Abzug bringen. Aber auch der Eigentümer darf die Abschreibung nicht ansetzen. Lediglich tatsächlich entstandene Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Eigenproduktionskosten wurden als Werbungskosten absetzbar. Liegt ein ‚entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch‘ vor, fallen bei dem Nießbraucher ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘ an. Der Eigentümer muss die Vergütung, welche ihm der Nutzer zahlt, ebenfalls als ‚Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung‘ versteuern. Der Nutzer kann die Leistungen an den Eigentümer, der Eigentümer die Gebäudeabschreibung als ‚Werbungskosten‘ geltend machen. Erhaltungsaufwendungen und nachträglich entstandene Eigenproduktionskosten könnte der Eigentümer beziehungsweise der Nutzer absetzen, je nachdem, wer sie ausgezahlt hat. Bei einem ‚teilentgeltichen Zwendungsnießbrauch‘ werden die Einnahmen wie im Falle des kostenlosen und entgeltlichen Nießbrauchs versteuert. Die Höhe der abzugsfähigen Werbungskosten wird nach dem Verhältnis des Nießbrauchsentgeltes zum Kapitalwert des Nießbrauches berechnet.


Notar

Der Notar ist eine von der Justiz öffentlich bestellte Person, die insbesondere zur öffentlichen Beurkundung und Beglaubigung berechtigt ist.


Notaranderkonto

Das Notaranderkonto ist ein von einem Notar geführten Konto, welches fremdes Geld z. B. für den Kauf einer Immobilie) zu treuen Händen verwahrt wird. Der Notar ist für die richtige Verteilung des hinterlegten Geldes zuständig und verantwortlich.


Notarkosten

Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen Notarkosten, welche zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden können. Notarkosten fallen immer beim Kauf einer Immobilie an. Bei einer Hypothekeneintragung entstehen Notarkosten, die den Finanzierungskosten zugerechnet werden. Finanzierungskosten können einfach als Betriebskosten bei einer Geschäftsimmobilie oder als Werbungskosten bei einer Privatimmobilie geltend gemacht werden. Berücksichtigt werden aber muss, dass nur jene Notarkosten absetzbar sind, welche im kausalen in Verbindunghang mit der Einkunftserzielung stehen. Bei einem Immobilienerwerb zum Zwecke der Vermietung wäre diese Notwendigkeit erfüllt.


Nutzfläche

Die Nutzfläche ist Teil der Grundfläche (Gesamtfläche eines Gebäudes), der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.


O


ÖBVI

Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Der ÖbVI ist ein Organ des öffentlichen Vermessungswesens. Er ist auf Grund der Gesetze dazu befugt, an bestimmten Aufgaben der Landesvermessung mitzuwirken und ist neben den Behörden berechtigt Katastervermessungen auszuführen und Tatbestände, die durch vermessungstechnische Ermittlungen an Grund und Boden festgestellt werden, mit öffentlichem Glauben zu beurkunden. (z.B. Grenzermittlungen, Grundstücksteilungen, Lagepläne, Sachverständiger bei Nachbarstreitigkeiten usw.)


P


Pacht

Die Vergütung für die Überlasssung einer nutzbaren Sache. Der Unterschied zur Miete ist, dass ein Mieter nur die Gebrauchsüberlassung, ein Pächter dagegen auch die Früchte (Nutzen) aus der gepachteten Sache ziehen kann.


R


Reihenhaus

Haus, welches mit insgesamt mindestens 3 Häusern aneinander gebaut wurde.
Weitere Bauformen: Freistehendes Haus, Doppelhaus.


Renovierung

Alle Instandhaltungsarbeiten, die dazu geeignet sind, Schäden zu beseitigen, die durch Abnutzung bei gewöhnlichem Gebrauch entstanden sind, werden als Renovierung bezeichnet. Im Mietrecht muss unterschieden werden zwischen „Schönheitsreparaturen“ und „Instandsetzungsarbeiten“. Grund für die Unterscheidung ist ein höchstrichterliches Urteil, nachdem Standardklauseln in Mietvertragsvordrucken nicht zulässig sind, die Instandsetzungsarbeiten auf Mieter abwälzen. Im Wesentlichen sind diese Instandsetzungsarbeiten Angelegenheit der Eigentümer.
Zu den Schönheitsreparaturen, die ein Mieter durchzuführen, hat gelten nur die Beseitigungen von Abnutzungen, die durch das Bewohnen entstanden sind, also beispielsweise Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Türen und so weiter. Diese Maßnahmen sind im Regelfall nach bestimmten Zeiträumen fällig, beispielsweise alle drei Jahre bei Küche oder Bad oder alle fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, aber nur, wenn sie explizit im Mietvertrag aufgeführt sind. Ist dies nicht der Fall, ist nicht der Mieter für die Renovierung verantwortlich, sondern der Eigentümer. Die Maßnahmen gelten unabhängig vom Zustand bei Einzug in die Wohnung.

 


Rohbauland

Rohbauland sind Flächen, die zu einem späteren Zeitpunkt für eine bauliche Nutzung geplant sind. Rohbauland ist noch nicht erschlossen. Der Zeitpunkt, wann aus Rohbauland erschlossenes Bauland wird, ist in der Regel noch nicht festgelegt.


Rücktrittsklausel

Im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers vom Kaufvertrag, wenn der Käufer z. B. seiner Kaufpreiszahlungspflicht nicht nachkommt, oder die Bank die Finanzierung ablehnt.


S


Sachmangel

Ist die erworbene Immobilie mit einem Fehler behaftet, der den Wert oder die Tauglichkeit (Gebrauchsfähigkeit) der Immobilie im Sinne des separaten Vertrages aufhebt oder mindert, handelt es sisch um einen Sachmangel.


Sachwertverfahren

Der gemeine Wert von Grundstücken wird entweder nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren festgelegt. Dabei wird das Sachwertverfahren etwa bei sonstigen unbebauten Grundstücken genutzt. Zu diesen gehören alle Grundstücke, die nicht zu den Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken oder zu den für beide Varianten verwendeten Grundstücken gehören. Ein- und Zweifamilienhäuser gehören ebenfalls nicht zu den sonstigen Grundstücken. Unterscheiden sich die Ein- und Zweifamilienhäuser jedoch hinsichtlich Ausstattung und Nutzung von denen herkömmlicher Bauten, wird ebenfalls das Sachwertverfahren genutzt. Zudem wird das Sachwertvrfahren für Geschäftsgrundstücke verwendet, für die keine Jahresrohmitte errechnet und auch sonst keine Miete geschätzt werden darf.


Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung – selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.


Schuldzinsen

Steuerzahler, welche Schulden machen um daraus Einnahmen zu erzielen können die dazu berechneten Zinsen als Werbungskosten oder auch Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Dies ist beispielsweise der Fall, falls ein Gewerbetreibender eine neue Maschine über ein Darlehen finanziert. Auch die Anschaffung von Büromöbeln eines jeden Freiberuflers auf Kredit fällt unter diese Regel. Dagegen gehören Schulden für den privat benutzten PKW beziehungsweise das bewohnte Eigenheim zu den privaten Kosten. Die Zinsaufwendungen finden deshalb steuerlich keine Berücksichtigung.
Sollte ein mit einem Darlehen finanziertes Vermögensgegenstand sowohl privat wie auch gewerblich verwendet werden, so müssen die jeweiligen Anteile bestimmt werden. Die Schuldzinsen für den zur Erzielung von Einnahmen verwendeten Teil können dann steuermildernd eingesetzt werden. Ein Beispiel hierfür ist, wenn eine Immobilie teilweise eigenverwendet und zum Teil vermietet wird. Hier kann der geschäftliche Anteil anhand der Nutzungsfläche bestimmt werden.


Sonderabschreibung

Weiterhin zu normalen Abschreibungen können auch Sonderabschreibungen geltend gemacht werden. Als Bedingung für Sonderabschreibungen muss, die normale Abschreibung linear vorgenommen worden sein. Die degressive Abschreibung wird nur bei sogenannten Ansparabschreibungen erlaubt. In einigen Sonderfällen kann eine Sonderabschreibung bereits bei der Anzahlung vorgenommen werden. So können zum Beispiel Privatkrankenhäuser ihre Anlagegüter als Sonderabschreibung geltend machen. Dasselbe gilt für die Kohle- oder Bergbauindustrie. Sonderabschreibungen können umfassen: bestimmte Gebäude wie beispielsweise Denkmäler, bestimmte Industriezweige und auch Klein- und Mittelstandsbetriebe. In den meisten Fällen wird hierfür die Ansparabschreibung genutzt. Diese ist vor allem für Klein- und Mittelstandsbetriebe günstig. Sie dürfen bereits vor Kauf jedes Gutes Rücklagen bilden, die Gewinn mindernd angerechnet werden können.


Sondereigentum

Die Eigentumsstellung des Wohneinheitseigentümers an seiner in sich separaten Wohnung nennt man Sondereigentum. Dieses kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (§ 6 WEG).
Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz. Dazu gehört die Wohneinheit (nichttragende Wände, Wand- und Deckenputz, Innentüren etc. (ohne die Teile, die gemeinschaftliches Eigentum, z.B. tragende Wände) sind.


Sondernutzungsrecht

Das Recht eines einzelnen Wohneigentümers auf die alleinige und ausschließliche Nutzung bestimmter Zimmer oder Flächen, die eigentlich der Gemeinschaft gehören. Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet und werden häufig für die alleinige Nutzung an einer Gartenteilfläche, an einer Terrasse im Erdgeschoß oder einem Kfz-Stellplatz vor dem Haus durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt. Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt.
Kann auf Grund der baulichen Gegebenheiten für einzelne Teile des Gebäudes oder Flächen keine Abgeschlossenheit erfolgen, kann Sondereigentum begründet werden. Das ist häufig bei der Gartennutzung der Fall. Durch das Sondernutzungsrecht hat der Berechtigte das alleinige Recht, den Garten zu nutzen.


Sonderumlage

Eigentümer einer Wohnung in einem Gesamtobjekt sind automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums werden aus dem so genannten Hausgeld bestritten, welches durch die Eigentümergemeinschaft festgelegt wird. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Kosten der Gartenpflege, der Müllabfuhr oder die Instandhaltungsrücklage. Über diese Instandhaltungsrücklage werden kleinere Instandhaltungsarbeiten, beispielsweise an Dach oder Fassade, finanziert. Instandsetzungsarbeiten am Sondereigentum, also der Wohnung selbst, gehen zulasten des Eigentümers. Reichen die finanziellen Mittel der Instandhaltungsrücklage nicht aus, hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, zusätzliche Geldmittel über eine Sonderumlage zu organisieren.
Eine Sonderumlage kann erhoben werden, wenn größere Reparaturen durchzuführen sind, neue Anschaffungen anstehen oder die Liquidität durch das Hausgeld nicht ausreicht. Letzteres kann eintreten, wenn der Liquiditätsplan nicht hoch genug bemessen wurde oder Mitglieder der Eigentümergemeinschaft das Hausgeld nicht bezahlt haben.
Über die Höhe der Sonderumlage entscheidet die Eigentümergemeinschaft aufgrund der Kalkulation des Verwalters. Die Sonderumlage wird im Regelfall über den bereits vereinbarten Verteilungsschlüssel erhoben. Wird ein abweichender Verteilungsschlüssel beschlossen, muss eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Eigentümergemeinschaft vorliegen. Die Sonderumlage kann je nach Höhe auch ratierlich eingefordert werden.
Dementsprechend ist es wichtig, gemeinschaftlich darauf zu achten, das die Rücklage der Eigentümergemeinschaft immer ausreichend gegeben ist.


Staffelmiete

Bei der Staffelmiete wird die Mietentwicklung bzw. die jeweilige Mieterhöhung für die Laufzeit des Vertrages bereits im Mietvertrag festgelgt.


T


Teileigentum

Teileigentum definiert sich nach dem Gesetz als Sondereigentum (vgl. auch Wohnungseigentum) an nicht zu Wohnzwecken dienenden Zimmern eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Hier gilt das gleiche wie beim Wohnungseigentum, nur dass das zugewiesene Sondereigentum nicht Wohnzwecken dient. Beispiele für Teileigentum: Garagen, Läden, Büros…
Das ist das Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Zimmern des Gebäudes (z.B. Garage).


Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine Urkunde. Steht auf einem einzelnen Grundstück ein Wohnhaus mit mehreren Eigentumswohnungen, muss das ursprüngliche Grundbuch für das Grundstück in mehrere einzelne Grundbücher für jede Wohneinheit geteilt werden. Die Teilungserklärung bestimmt zusammen mit dem Teilungsplan neben dem Umfang des eigentlichen Wohnungseigentums, welche Nebenräume im Gebäude zu der Wohnung gehören, und schreibt die Rechte und Pflichten des jeweiligen Eigentümers in der Gemeinschaftsordnung fest.
In der Teilungserklärung gemäss Wohnungseigentumsgesetz (WEG), werden die Miteigentumsanteile und die Sondereigentumsanteile an einer Eigentumsanlage in Bruchteilen beschrieben, und zugeordnet.


Tilgung

Zinsen und Tilgung sind neben der Darlehenshöhe wesentliche Eckpunkte eines Darlehensvertrages. Mit der Tilgung werden die Fremdmittel nach und nach zurückgeführt, die Schuldenhöhe sinkt. Möchte jemand eine Eigentumswohnung kaufen und benötigt für diese Umsetzung eine Finanzierung, wird dem entsprechenden Darlehensvertrag ein Tilgungsplan beigefügt. Dem Tilgungsplan liegt zunächst eine anfängliche Tilgung zugrunde. Diese beträgt häufig ein Prozent, ist aber individuell zu vereinbaren. Zins und Tilgung bilden zusammen die Annuität des Darlehens. In dem Maße, wie ein Kredit nach und nach getilgt wird, sinken die erforderlichen Zinsen, da weniger Restdarlehen bezahlt werden muss. Gleichzeitig steigt der Tilgungssatz. Die Annuität bleibt insgesamt konstant.
In einem Tilgungsplan wird von einer planmäßigen und regelmäßigen Tilgung ausgegangen. Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes hat direkten Einfluss auf die Gesamtlaufzeit des Kredites. Beträgt die anfängliche planmäßige Tilgung zum Beispiel ein Prozent, wird das Darlehen je nach Zinshöhe – aufgrund der sogenannten „ersparten Zinsen“ – nach ungefähr 30 bis 40 Jahren vollständig getilgt sein. Genauer: Bei einem Zinssatz von 4 Prozent dauert eine Rückzahlung des Darlehens bei einem Prozent anfänglicher Tilgung rund 40 Jahre. Beträgt die anfängliche Tilgung 2 Prozent, sind es nur knapp 30 Jahre. Neben der planmäßigen Tilgung können auch Sondertilgungen vereinbart werden.


Tilgungsstreckung

Als Tilgungsstreckung wird die Laufzeitverlängerung eines Kredits bezeichnet.


U


Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamts über die gezahlte Grunderwerbsteuer. Sie ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.


Untermieter

Ein Untermieter ist ein Mieter einer gesamten oder eines Teiles einer Mietsache vom Hauptmieterm, ohne dass ein Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Vermieter besteht.


V


Verbilligte Vermietung

Einkünfte, die aus einer Vermietung beziehungsweise Verpachtung erzielt werden, wurden einkommenssteuerpflichtig. Kommt es im Rahmen der Einkunftserzielung zu Zahlungen, können diese als Werbungskosten erklärt werden. Zu Abweichungen kommt es bei einer sogenannten verbilligten Vermietung. Der Bundesfinanzhof hat am 5. 11. 2002 ein Urteil über die Möglichkeit von Werbungskosten im Rahmen einer verbilligten Vermietung gesprochen. Daher ist die Anwendung von Werbungskosten nur dann möglich, wenn die Miete mindestens 75 Prozent des ortsüblichen Mietzinses beträgt. Beträgt die erhobene Miete nur zwischen 50 und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, so muss die Ertragsprognose überprüft werden. Verläuft diese positiv, so können die Werbungskosten in voller Höhe angegeben werden. Ist dies nicht der Fall, so müssen die Werbungskosten in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil aufgesplittet werden. Die Werbungskosten können dann lediglich für den entgeltlichen Teil steuerlich berücksichtigt werden. Bei einem Mietzins von weniger als 50 Prozent der ortsüblich verlangten Mieten muss stets eine Aufteilung der Werbungskosten durchgeführt werden.


Vergleichsmiete

Als Vergleichsmiete und ortsübliche Miete wird diejenige Miete beschrieben, welche üblicherweise für eine nach Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Beschaffenheit und auch Lage vergleichbare Wohnung vereinbart wird.


Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.


Vermächtnisnießbrauch

Nießbrauch definiert sich als das Nutzungsrecht an einer Sache. So kann durch den Eigentümer eines Hauses einer dritten Person Nutzung der Immobilie erlangen. Der dritten Person wird das Recht eingeräumt, welche Immobilie entgeltlich, teilentgeltlich und unentgeltlich zu nutzen. Dies beschrieben der Gesetzgeber als Nießbrauch. Bei entgeltlicher Überlassung sind Leistungen und Gegenleistung miteinander abgewogen. Bei einer teilentgeltlichen Nutzung jedoch ist der Wert nur teilweise ausgeglichen. Bei einer unentgeltlichen Nutzung definiert sich der Nießbrauchwert mit 10 Prozent. Der Erblasser kann bestimmen, dass sein Nachlass einer dritte Person zur Nießung überlassen werden soll. Dies nennt sich Vermächtnisnießbrauch. Bei der Vermietung oder Verpachtung des Gebäudes existieren dem Nießbraucher Einkünfte, welche steuerpflichtig sind. Jedoch dem Eigentümer keine. Werbungskosten aus Anschaffungs- und Produktionskosten können nicht geltend gemacht werden. Nachträgliche Kosten zur Erhaltung des Gebäudes können nur geltend gemacht werden, sobald der Nießbraucher jene Kosten auch auch wirklich zahlt.


Vermessung

Die Vermessung ist die Ermittlung der Situation auf dem Grundstück und der Grundstücksgrenzen und stellt einen wesentlichen Bestandteil des Grundstückes dar. Bei allen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück sollte geprüft werden, ob eine Vermessung vor Beginn der Baumaßnahme erforderlich, damit es hinterher nicht zu Problemen und Ärger kommt (z.B. Zaunbau auf dem Nachbargrundstück, Aufstockung, Garagen an der Grenze usw.).


Vermietung/ gegenseitig

Gegenseitige Vermietung von Wohnobjekten nennt sich Überkreuzvermietung. Ein Beispiel wäre, dass eine Person die eigene Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern an eine zweite Person vermietet. Im Gegenzug vermietet diese zweite Person nun ihrerseits die eigene Immobilie an die erste Person. Es werden nur Zahlungen anerkannt, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einnahmen bewohnt wird. Demzufolge können keine Werbungskosten geltend gemacht werden, falls die Immobilie eigen benutzt wird. Durch die Überkreuzvermietung können nun Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Jene Wohnobjekte, welche in großer räumlicher Distanz voneinander liegen, eine unterschiedliche Größe besitzen und mehr auf die Bedürfnisse des Arbeitnehmers zugeschnitten wurden, können überkreuz vermietet werden.


Vermietung/ Zwei-Konten-Modell

Falls auf einem Konto alle Einnahmen eingehen und auf einem weiteren Konto, welches keinerlei Guthaben enthält, nur Kosten getätigt werden, spricht man von einem Zwei-Konten-Modell. Das Zwei-Konten-Modell ermachbart vor allem Vermietern einen höheren Abzug der Werbungskosten. So lassen sich die Ausgaben über ein Konto fremdfinanzieren, wodurch Zinsschulden entstehen, welche wiederum als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Die Mieteinnahmen fließen regelmäßig auf das zweite Konto.


Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht sichert dem Vermieter gemäss § 559, BGB, ein Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen, um evtl. Forderungen aus dem Mietverhältnis zu befriedigen.


Vermietungseinkünfte

Die Vermietungseinkünfte werden im Steuerrecht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beschrieben. Sie zählen als Einkommen nach dem Paragrafen 2 des Einkommenssteuergesetzes der Steuerpflicht und werden zu den so genannten Überschusseinkünften gerechnet. Auf welche Art sie berechnet und versteuert werden, ist im Paragrafen 21 der gleichen Rechtsnorm geregelt.
Die Vermietungseinkünfte werden in vier verschiedene Kategorien unterteilt. Sie resultieren aus unbeweglichem Vermögen, zu dem neben Grundstücken und Gebäuden auch Schiffe gerechnet werden. Letzteres setzt allerdings voraus, dass diese Wasserfahrzeuge im Schiffsregister eingetragen sein müssen. Auch Einnahmen aus der entgeltpflichtigen Leihe von Betriebsvermögen werden zu den Vermietungseinkünften gerechnet. Die dritte Gruppe der Vermietungseinkünfte existiert in den Einahmen, die aus der befristeten Überlassung von Rechten entstehen. Dabei kann es sich genauso gut um die Nutzung von Patenten wie um die Nutzung von Aufführungsrechten in der Medienbranche handeln. Auch Einnahmen, welche aus dem Verkauf von Mietforderungen und Pachtforderungen entstehen, wurden in der Einkommenssteuer als Vermietungseinkünfte mit berücksichtigen, falls sie nicht als Veräußerungsgewinne anderweitig in die Steuer eingeflossen sind.
Von den vereinnahmten Entgelten aus der Vermietung und Verpachtung können vor der steuerlichen Berücksichtigung verschiedene Kosten abgezogen werden. Als Werbungskosten werden hier alle nicht im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umlegbaren Verbrauchskosten angerechnet. Auch die Abschreibungen auf die Gebäude, Schiffe und vermieteten Teile des Betriebsvermögens mindern die Vermietungseinkünfte. Auch die Finanzierungskosten für das vermietete Objekt können steuerlich als Abzugsposten geltend gemacht werden. Hinzu kommen die Kosten für die Versicherung des vermieteten Objekts sowie die öffentlichen Lasten zum Beispiel in Form der Grundsteuer. Zahlungen für die laufende Instandhaltung aber auch die Instandsetzung mindern die Vermietungseinkünfte ebenfalls. Fallen für die Vermietung Anwaltskosten an, können diese genau wie die Kosten für die Verwaltung der Mietverträge gleichfalls als Werbungskosten mit geltend gemacht werden.
Eine Ausnahme bei der Anrechnung der Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung entsteht dann, wenn die Objekte zu einem deutlich niedrigeren Preis als marktüblich überlassen werden. Davon geht der Fiskus dann aus, falls zwei Drittel des ortsüblichen Preises unterschritten werden. Dann werden die aufgeführten Werkungskosten bei den Mieteinkünften nur mit dem Prozentsatz angerechnet, den die vertraglich vereinbarte Miete am ortsüblichen Preis ausmacht.
Sonderregelungen gibt es bei der Einkommenssteuer auch bei den anschaffungsnahen Kosten. Sie werden den Kosten des Kaufs zugerechnet und werden steuerlich über die Abschreibungen mit erfasst. Das ist dann der Fall, falls Investments innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf getätigt werden, und sie vom Umfang her 15 Prozent des Kaufpreises überschreiten.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen können als Werbungskosten zu den Vermietungseinkünften auch die Kosten anerkannt werden, welche in Verbindung mit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen anfallen. Dazu zählen nicht nur die Kosten für die An- und Abreise, sondern auch eventuelle Übernachtungskosten und Mehraufwendungen für Verpflegung.


Verwalter

Für die Verwaltung einer Wohneigentumsgemeinschaft ist ein Verwalter gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Der Verwalter hat weitreichende Kompetenzen, die ihm die Wohneinheitseigentümer weder einschränken noch nehmen können.
Er setzt Eigentümerbeschlüsse und die Hausordnung durch und sorgt für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Darüber hinaus erstellt er den Wirtschaftsplan und ist für die Jahresabrechnung verantwortlich. Er kann höchstens für 5 Jahre durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung bestellt werden. Eine wiederholte Bestellung ist möglich.
Dieser Beschluss darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgen. Die Erstbestellung des Verwalters bei neuerrichteten Wohnanlagen erfolgt meistens durch den Bauträger in der Teilungserklärung. In der Regel. wird der Verwalter nicht unentgeltlich, sondern gegen Vergütung tätig.


Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr für eine vorzeitige, während der Zinsbindefrist erfolgende Rückzahlung von Tilgungsbeträgen an die darlehnsgebende Bank. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist von der Restlaufzeit des Darlehens und den zum Zeitpunkt der Rückzahlung bestehenden üblichen Marktzinsen abhängig.


Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie sichert dem Vorkaufsberechtigten das Recht, im Falle eines Verkaufes der Liegenschaft durch den Eigentümer, vom Eigentümer die Übereignung der Liegenschaft zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu fordern. (§§ 504 ff., BGB.
Das Vorkaufsrecht muß im Grundbuch eingetragen werden. Ausnahme: Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinden.


Vormerkung

Vormerkung ist die vorläufige Eintragung in das Grundbuch zur Sicherung einer späteren Eintragung auf Bestellung, Aufhebung oder Übertragung eines Rechts.


Vorschriften des WEG

Zustimmungserfordernis Dritter zu Vereinbarungen – § 5 Absatz 4 Satz 2 WEG

Künftig wird die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern zu Änderungen von Vereinbarungen nur noch dann erforderlich sein, wenn es um die Begründung, Aufhebung, Änderung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten geht.

Bescheinigung der Abgeschlossenheit/Erstellung der Aufteilungspläne – § 7 Absatz 4 WEG

Anders als nach einem früheren Entwurf des Bundesrates bleibt es bei der Aufrechterhaltung des Abgeschlossenheitserfordernisses und der Erstellung des Aufteilungsplanes, allerdings können die einzelnen Bundesländer durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Bescheinigung der Abgeschlossenheit und die Erstellung der Aufteilungspläne privaten Sachverständigen übertragen werden kann und nicht mehr durch die Baubehörden erfolgt.

Gesetzlicher Anspruch auf Anpassung/Änderung von Vereinbarungen – § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG

Nachdem die Rechtsprechung bereits grundsätzlich Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Änderung bzw. Anpassung von Vereinbarungen eingeräumt hat, wird dieser Anspruch nunmehr gesetzlich normiert, allerdings mit einer niedrigeren Eingriffsschwelle als die von der Rechtsprechung bisher vorausgesetzte „grobe Unbilligkeit“. Stattdessen wird darauf abgestellt, dass das Festhalten an der bestehenden Regelung „unbillig erscheint“.

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft – § 10 Absatz 1 WEG

Die neue Bestimmung bezeichnet die Wohnungseigentümer als Inhaber von Rechten und Pflichten, insbesondere hinsichtlich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Durch Verweis auf abweichende Vorschriften erfolgt an dieser Stelle die grundsätzliche Abgrenzung gegenüber Rechten und Pflichten der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft – § 10 Absatz 6 WEG

Diese Bestimmung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiges Subjekt, die Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Sie ist Inhaberin von Rechten und Pflichten und übt gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt gemeinschaftsbezogene Pflichten wahr.

Das Verwaltungsvermögen – § 10 Absatz 7 WEG

Entgegen der früheren Rechtsauffassung wird hier das Verwaltungsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet und hinsichtlich Inhalt und Umfang gesetzlich definiert.

Begrenzung der Haftung – § 10 Absatz 8 WEG

Als Folge der Teilrechtsfähigkeit erfolgt durch diese Bestimmung eine Regelung der nur anteiligen Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis und ebenso auch im Innenverhältnis.

Insolvenzfähigkeit – § 11 Absatz 3 WEG

Nach dem ursprünglichen Entwurf sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft insolvenzfähig sein. Der Rechtsausschuss empfiehlt dagegen eine Regelung, wonach ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht stattfindet. Damit entfällt auch die im ursprünglichen Regierungsentwurf enthaltene Regelung nach § 11 Absatz 4 WEG, wonach der Verwalter nicht verpflichtet sein sollte, Insolvenzantrag für die Gemeinschaft zu stellen.

Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen – § 12 Absatz 4 WEG

Nach bisher geltendem Recht kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass die Veräußerung der Zustimmung Dritter, beispielsweise des Verwalters bedarf. Diese Beschränkungen können künftig durch mehrheitliche Beschlussfassung aufgehoben werden.

Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten – § 16 Absatz 3 WEG

Änderungen der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten werden durch die Neuregelung der Beschlussfassung durch einfachen Mehrheitsbeschluss unterworfen, soweit die neuen Verteilungsmaßstäbe nach dem Verursacher- oder Verbrauchsprinzip bestimmt werden und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen – § 16 Absatz 4 WEG

Für konkrete Maßnahmen der Instandhaltung, der Instandsetzung, bei baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen wird den Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, abweichende Kostenverteilungsmaßstäbe nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit mit Dreiviertel-Mehrheit (nach Köpfen) zu beschließen, wobei die Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss.

Erweiterte Beschlusskompetenz – § 21 Absatz 5 Nr. 7 WEG

Ebenfalls der Beschlussfassung, und zwar durch einfachen Mehrheitsbeschluss, werden Regelungen unterworfen zur Art und Weise von Zahlungen, zur Fälligkeit und zu Verzugsfolgen sowie zu Kosten für eine besondere Nutzung.

Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen – § 22 Absatz 2 und 3 WEG

Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen, die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, können künftig mit Dreiviertel-Mehrheit (Kopfprinzip) beschlossen werden, wobei diese Mehrheit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss. Die vorgesehenen Maßnahmen dürfen jedoch die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen. Ein individueller Anspruch auf Durchführung dieser Maßnahmen gegen den Willen der Mehrheit wird jedoch nicht eingeräumt. Für modernisierende Instandhaltungsarbeiten bleibt es bei der einfachen Mehrheit der in der beschlussfähigen Versammlung anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer.

Verlängerung der Einladungsfrist – § 24 Absatz 4 WEG

Die Einladungsfrist von bisher „mindestens einer Woche“ wird auf „mindestens zwei Wochen“ erhöht.

Einführung einer Beschluss-Sammlung – § 24 Absatz 7 und 8 WEG

Zwecks umfassender Information und Dokumentation wird die Führung einer Beschluss-Sammlung zwingend vorgeschrieben. In diese Sammlung sind alle Versammlungsbeschlüsse, alle schriftlichen Beschlüsse und Urteile in Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft aufzunehmen. Bei nicht ordnungsgemäßer Führung der Beschluss-Sammlung liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters vor.

Erstbestellung des Verwalters – § 26 Absatz 1 Satz 2 2. Halbsatz WEG

Im Falle der Erstbestellung des Verwalters nach Begründung des Wohnungseigentums darf die Bestellung auf höchstens drei Jahre vorgenommen werden.

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters – § 27 WEG

Durch die Einführung der Teilrechtsfähigkeit wurde es erforderlich, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters neu zu strukturieren, da der Verwalter künftig als Geschäftsführungs- und Vertretungsorgan der rechtsfähigen Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einerseits und andererseits im Rahmen seiner Geschäftsführung in alle Angelegenheiten tätig wird, die das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen.

Regelung künftiger WEG-Streitigkeiten im ZPO-Verfahren – § 43 ff. WEG

Gerichtliche Auseinandersetzungen sind künftig nicht mehr im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren) zu führen, sondern im Verfahren nach der Zivilprozessordnung. Das führt dazu, dass u. a. der Amtsermittlungsgrundsatz entfällt, die Möglichkeit eröffnet wird, ein Versäumnisurteil zu erfassen und dass die gesamten Verfahrenskosten von der unterlegenen Partei zu zahlen sind.

Bevorrechtigung von Hausgeldforderung in der Zwangsversteigerung – § 10 ZVG

Kam es in der Vergangenheit zu Zwangsversteigerungsverfahren bei Zahlungsunfähigkeit von Wohnungseigentümern, blieben im Regelfall Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus rückständigen Hausgeldbeiträgen unberücksichtigt. Künftig werden diese Forderungen in begrenzter Höhe bevorrechtigt behandelt, so dass die Verluste der Gemeinschaft in diesen Fällen in Grenzen gehalten werden.


W


Werbungskosten / Vermieter

Vermieter haben grundsätzlich typische Anwendungen, die steuerlich als Werbungskosten gewertet werden können. Dazu zählen zum Beispiel Abschreibungen. Ebenso das Büromaterial, welches regelmäßig benötigt wird. Auch die dauernden Lasten und die Fahrtkosten können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dazu kommen Nebenkosten, Gebühren für ausführbare Makler, Kontoführungsgebühren, Reparaturkosten und Telefonkosten. Auch die Rechnungen für Steuerberater, für notwendiges Werkzeug oder die Schuldzinsen können steuermindernd verwendet werden. Sofern eine Immobilie gemischt genutzt wird, muss die Zuordnung der Kosten gewissenhaft erfolgen. Bei einer falschen Zuordnung der Kosten kann vor allem während der Bauphase ein hoher Wert ausführbarer Werbungskosten verloren gehen.


Werkvertrag

Durch Abschluß eines Werkvertrages verpflichtet sich ein Unternehmer (Auftragnehmer) zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller (Auftraggeber) zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung.


Wohneigentümergemeinschaften

Im Falle, dass Wohneigentümergemeinschaften mit nachhaltiger Absicht Einnahmen erzielen, gelten sie als unternehmerisch tätig. Weder bei den Mitgliedern noch bei dem Geschäftsführer einer Wohneigentümergemeinschaft handelt es sich um Unternehmer. Somit unterliegen die Leistungen der Wohneigentümergemeinschaft nicht der Umsatzsteuer. Alle Leistungen der Wohneigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel die Gebrauchsleistung des Wohneigentums, beziehungsweise aber die Leistungen zu Instandhaltung wurden umsatzsteuerbefreit. Dazu zählen auch Leistungen wie zum Beispiel die Verwaltung beziehungsweise aber die Bereitstellung von Wärme und der Gleichen.


Wohngeld

Wohngeld ist die Summe der Lasten und Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum, wie Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherung und Wartung.


Wohnungsbauprämie

Der Gesetzgeber honoriert den Bau von Eigenwohnheimen mit der sogenannten Wohnungsbauprämie. Diese beträgt seit 2004 8,8 Prozent der jährlichen Bausparsummen. Der Höchstsatz liegt für Alleinstehende bei 512 Euro und für Verheiratete Steuerpflichtigen bei 1024 Euro über einen Zeitraum von 7 Jahren. Bei noch geringeren Bausparsummen als 512 Euro wird auch die Förderung verringert. Notwendigkeit für die Gewährung der Wohnungsbauprämie ist, dass das vorhandene Jahreseinkommen unter einem Betrag von 25.600 Euro liegt. Für verheiratete und gemeinsam veranlagte Ehepaare verdoppelt sich das maximale Jahreseinkommen. Sollten die Werbungskosten nicht über den Pauschbeträgen liegen, entspräche dies einem Bruttoarbeitslohn in Höhe von 27700 Euro und auch 56200 Euro. Die Prämie darf beim Finanzamt von der Bank des Bauherrn angefordert werden. Wurde der Bausparvertrag erst nach dem 31.12.1991 abgeschlossen, so erfolgt die Zahlung der Wohnungsbauprämie erst nach der erfolgten Zuteilung. Bei älteren Bausparverträgen erfolgt die Zuteilung noch jährlich.


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Zugesicherte Eigenschaft

Eine zugesicherte Eigenschaft wird durch den Verkäufer gegenüber dem Käufer für eine ganz bestimmte Eigenschaft des Grundstücks oder der Immobilie garantiert.


Zinsen

Zinsen sind der Geldbetrag, der für die zur Verfügungstellung von Fremdkapital zu zahlen ist. Zinsen werden beispielsweise für Fremdkapital fällig, welches durch ein Finanzinstitut für einen Wohnungskauf vergeben wird. Die Höhe der Zinsen wird vertraglich in Prozent vom Fremdkapital angegeben. Dieser Zinsbetrag wird als Zinssatz bezeichnet.
Die Höhe der Zinsen ist abhängig vom zugrundeliegenden Risiko und der Länge des Festschreibungszeitraums. Wird zum Beispiel ein Wohnungskauf zu 100 Prozent vom Beleihungswert fremdfinanziert, wird ein Finanzinstitut höhere Zinsen verlangen, als wenn die Fremdkapitalquote nur 50 Prozent des Beleihungswertes beträgt. Das Risiko des Verlustes des Instituts ist geringer. Eine längere Zinsfestschreibung verteuert den Zinssatz, als eine kurze Festschreibung, denn hiermuss die Bank die Gegenfinanzierung länger kalkulieren.
Man unterscheidet zwischen nominalen Zinsen und effektiven Zinsen. Der nominale Zins ist der tatsächlich vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins berücksichtigt einen „Zinsverlust“, der durch ratierliche Zinszahlungen eintritt. Zusätzlich werden anfallende Bearbeitungsgebühren im Effektivzins mit berücksichtigt.


Zurückbehaltungsrecht

Der Verkäufer hat ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht in dem Fall, dass der Käufer mit dem gesamten oder mit einem Teil des Kaufpreises für die Immobilie in Rückstand bleibt, das heißt, der Verkäufer kann die Übergabe der Liegenschaft an den Käufer verweigern.


Zwangsverwaltung

Bei der Zwangsverwaltung befriedigen sich die Gläubiger aus den Erträgen (Miete, Pacht) einer Liegenschaft.


Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung ist die Durchsetzung eines privatrechtlichen Anspruchs durch staatlich Institutionen. Sie wird nur auf Antrag des oder der Gläubiger(s) durchgeführt. Durchsetzung eines privatrechtlichen Anspruchs durch staatlich Institutionen. Die Zwangsvollstreckung wird nur auf Antrag des oder der Gläubiger(s) durchgeführt. Voraussetzung ist ein Vollstreckbarer Titel, z. B. ein Beschluss oder Gerichtsurteil.

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