Wie Sie Ihre Immobilie vor dem Zugriff Dritter schützen

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Eine eigene Immobilie steht bei den meisten Menschen ganz oben auf der Wunschliste. Ein Eigenheim bietet Freiheit, Sicherheit, dient dem Vermögensaufbau und ist nicht zuletzt ein Statussymbol. Doch der meistbeschrittene Weg zum Erwerb eines Eigenheims, die Finanzierung über Darlehen ist alles andere als sicher.

Viele Menschen verschulden sich, um ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Eine Immobilienfinanzierung ist meist eine lebensbegleitende Maßnahme, denn die Laufzeiten von Immobilienfinanzierungen liegen in der Regel bei mehreren Jahrzehnten. Während eines so langen Zeitraums ist es schwer absehbar, welche Herausforderungen das Leben dem Eigenheimrealisierer beschwert. Geht einmal etwas schief, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.

Problem: fehlendes Grundbuchwissen

Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. In diesem werden sämtliche, mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Rechte vermerkt. Bei einer Immobilienfinanzierung verlangt das geldgebende Institut Sicherheiten. Die wichtigste Sicherheit für das Institut ist dabei die Immobilie selbst. Deshalb sichert sich das Institut bestmöglich ab.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat eine Funktion. Die Grundbuch Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt gibt darüber Auskunft, welches Amtsgerichts, welcher Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk enthalten. Spezielle Grundbücher sind das Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch oder Wohnungserbbaugrundbuch.

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.

Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. zusätzlich enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Bestand“, „Zuschreibungen“ und „Abschreibungen“. In der Spalte „Bestand“ wird eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung – Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten, zum Beispiel werden hier der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Die in den Abteilungen 1 und 2 eingetragenen Rechte besitzen eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung bestimmt, wobei es nicht relevant ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder in Abteilung 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 eingetragenen Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte wiegen schwerer?

Es darf hinterfragt werden, warum sich ein Institut bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie durch Grundschulden damit zufriedenstellt, z.B. eine Grundschuld in Abteilung 3 einzutragen. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 ist für das Institut offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten des Institutes im Wege steht. Tatsächlich ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Aspekt, denn der Kunde bekommt dadurch ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre nun ihm. Die rechtliche Auswirkung ist vielmehr die, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 eingetragenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann abgeleitet werden, dass es dem Institut gar nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das geliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.

Das Grundpfandrecht des Instituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Deshalb besteht das Institut auch darauf, seine Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut abgelehnt.

Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Not durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen, die es dem Darlehensnehmer unmöglich machen, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, kann der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.

Aber auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige z.B., die in der Rechtsform eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas schief, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch hier kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.

Sicherung der Immobilie mit Hilfe des Grundbuches

Eine Immobilie ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand, das Objekt sollte an eine Person oder Gesellschaft verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht. Gleichzeitig kann das Objekt zurückgekauft werden, allerdings nicht sofort, sondern erst in der Zukunft. Das ist möglich durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann. Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Immobilie sicher vor Zugriff. Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Haus und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Darüber hinaus steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes weitere Recht, welches eventuell eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit gesichert.

Wohnrecht eintragen

Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unverkäuflich.

Kombination ist Trumpf

Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für eine Immobilie. Die Immobilie ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Das Objekt ist gesichert.

Die Frage ist, ob diese Variante umsetzbar ist. Gibt es Menschen, denen man so sehr vertraut, dass so ein rechtliches Konstrukt auf Dauer möglich ist? Und was passiert, wenn man sich verkracht und nicht mehr einig ist? Hier wäre es sinnvoll, eine neutrale Person oder Gesellschaft an der Hand zu haben, die die Sicherung der Immobilie auf die beschriebene Weise ermöglicht.

Alternative Wohnkonzepte gibt dafür die Möglichkeit, mit genau der beschriebenen Vorgehensweise Immobilien abzusichern. Immobilie verkaufen, Restschuld ablösen, Immobilie für immer sichern. Raus aus den Schulden, zurück in die Freiheit!

Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg

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