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März 12, 2022
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März 12, 2022
Baufinanzierung im Jahr 2022 ist nicht das Gleiche wie noch Jahre davor. Die eigenen vier Wände galten einst als Sicherheitsanker für Familien. Heute erkennt man, dass dem nicht so ist. Warum es existenzbedrohend sein kann, heute noch eine Baufinanzierung für ein Eigenheim einzugehen, erfährst Du in diesem Beitrag.
Kaum etwas anderes ist so emotional wie die Planung der eigenen vier Wände. Junge Familien nehmen außerordentliche Opfer auf sich, um ein Eigenheim zu realisieren. Oft geht es dabei nicht um die Frage, ob es vernünftig wäre, sich hoch für ein Eigenheim zu verschulden, sondern nur, wie man es hinbekommen könne – und das über Jahrzehnte. Viele Baufinanzierungen begleiten die Menschen über 25 bis 30 Jahre.
Eine Baufinanzierung im Jahr 2022 birgt systemische Risiken
Beginnen wir mit dem Finanzierungsprozess. Für eine Baufinanzierung gibt es mehrere Finanzierungsvarianten. Jede einzelne davon hat ihre Besonderheiten. Je geringer das Darlehen, desto sicherer ist die Finanzierung. Darüber gibt es wohl keine zwei Meinungen. Aalglatt ist daher die Finanzierung mit einem ausreichenden Eigenkapitalanteil von etwa einem Drittel der Realisierungssumme. Aber wie oft wird mit so hohem Eigenkapital realisiert?
Ein Hypothekendarlehen darf bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden. Optimal wären sogar, wenn man sich nur bis 60 Prozent des Beleihungswertes verschulden müsste. Bis zu dieser Grenze sind die Zinskonditionen am günstigsten. Die meisten Baufinanzierungen werden mit geringeren Eigenkapitalquoten realisiert. Wenn die 80 Prozentgrenze überschritten wird, können Nachrangdarlehen den fehlenden Kapitalbedarf bereitstellen – zu entsprechend höheren Zinsen.
Finanzierung mit Bausparvertrag bei einer Baufinanzierung im Jahr 2022
Wenn für die Bank zur Darstellung einer Finanzierung Bonität und oder Eigenkapital nicht ausreichen, kommt meist die Bausparkasse ins Spiel. Hier sind die Bonitätskriterien ein wenig liberaler. Doch man zahlt einen hohen Preis, denn in der Regel bekommt man einen Bausparvertrag aufgedrückt, der parallel bespart werden muss und der später das Hypothekendarlehen mit der Bausparsumme vollständig oder zumindest teilweise ablösen soll.
Auf den ersten Blick scheint das wenig spektakulär. Doch nach genauerem Hinsehen gibt es hier ein großes Problem. Die Bausparsumme ergibt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen. Je nach Bausparkasse oder Tarif ist das Verhältnis fünfzig-fünfzig, manchmal vierzig-sechzig. Für das vorgeschaltete Darlehen, welches später abgelöst wird, müssen bis zur Ablösung nur Zinsen bezahlt werden. Statt einer Tilgung wird in den Bausparvertrag eingespart.
Der Bausparvertrag muss in einer bestimmten Zeit zuteilungsreif werden, damit das Vorschaltdarlehen fristgemäß abgelöst werden kann. Damit das erreicht wird, ist der Regelsparbeitrag für das Bausparguthaben entsprechend hoch. Unter dem Strich ist die Gesamtbelastung dadurch im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen bei der Bank mit Zins und Tilgung höher.
Die Bausparkasse mit ihren liberaleren Bonitätsvorschriften kann Kreditnehmer bedienen, deren Finanzierung über die Bank nicht darstellbar ist. Das Angebot der Bausparkasse zieht aber eine höhere monatliche Belastung nach sich. Damit müssen bonitätsschwächere Familien mehr bezahlen. Wie passt das zusammen?
Der Guthabentrick
Der Trick ist der Bausparvertrag. Wenn die monatliche Belastung zu hoch wird, kann man die Sparleistung für den Aufbau des Bausparguthabens senken. Schließlich kann man durch Sonderzahlungen aufholen. Der Lottogewinn, die Gehaltserhöhung, die Erbschaft, was gibt es da nicht alles für Möglichkeiten? Die Frage ist, wie realistisch solche Sonderzahlungen sein werden. Wer eine Baufinanzierung am Limit eingeht, hat oft wenig Möglichkeiten, zusätzlich Vermögen aufzubauen. Ab und zu geht auch mal etwas kaputt oder es müssen Neuanschaffungen getätigt werden. Wie soll so etwas finanziert werden, wenn es kaum Vermögen gibt?
Bausparvertrag in der Baufinanzierung im Jahr 2022 kann in die Verschuldungsfalle führen
Wie realistisch sind Gehaltserhöhungen in einer Zeit großer wirtschaftlicher Probleme? Aktuell überschattet der Konflikt in der Ukraine und die damit verbundenen Sanktionen gegen Russland unser Leben. Die verhängten Sanktionen kommen wie ein Bumerang auf Deutschland zurück.
Die Energiekosten explodieren, Verknappung treibt die Preise nach oben, Deutschlands bedeutendste Industrie, der Autobau wird gerade heruntergefahren. Vom SWIFT-System ausgesperrte russische Finanzinstitute gehen pleite und deutsche Anleger müssen durch die Einlagensicherung entschädigt werden. Die Überschuldungsorgie geht weiter, die Leitzinsen bleiben unverändert und die Inflation beschleunigt sich.
Hohe Kraftstoffpreise zwingen Speditionen in die Knie, es gibt Lücken in der Versorgung mit wichtigen Gütern. Verknappung treibt die Inflation zusätzlich an. Preise für Grundnahrungsmittel steigen stetig und belasten die Haushalte. Die Situation ist kaum kalkulierbar. Eine Baufinanzierung im Jahr 2022 einzugehen, bringt unkalkulierbare Risiken mit sich.
Wie will man in so einer Lage Sonderzahlungen leisten? Und was ist, wenn man dieses Thema aus den Augen verliert? Nicht jeder hat seinen Blick im Alltag bewusst auf seiner Finanzplanung. Die Raten werden bezahlt, die Zeit vergeht und ehe man es sich versieht, ist die Frist abgelaufen. Wenn dann nicht genug Geld im Bausparvertrag angespart wurde, muss die Finanzierung umgebaut werden. Aber wie sind die Rahmenbedingungen und Bonitätsvorschriften in der Zukunft? Wie hoch ist der Beleihungswert in der Zukunft?
Immobilienmarkt aktuell stark überbewertet – Baufinanzierung im Jahr 2022 riskant
In den letzten 20 Jahren gab es einen regelrechten Immobilienboom. Die stetig fallenden Zinsen veranlassten viele Menschen, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das befeuerte die Nachfrage und trieb die Immobilienpreise nach oben.
Die Bewertung von Immobilien stellt das größte Problem dar. Aktuell sind nach Einschätzungen von Experten deutsche Immobilien im Schnitt 40 Prozent überbewertet. Wer ein Haus baut oder kauft, hofft auf Wertsteigerungen. Kaum jemand rechnet damit, dass Immobilienpreise auch fallen können.
Günstige Zinsen sind selbstverständlich erfreulich. Doch wer eine Immobilie finanziert, die 40 Prozent überbewertet ist, riskiert seine Existenz. Denn wenn die Immobilienpreise fallen, muss die Finanzierung neu bewertet werden. Mit dem Immobilienwert steigt und fällt der Beleihungswert. Fällt der Beleihungswert, verschieben sich auch die Beleihungsgrenzen für die ausgereichten Darlehen.
Beleihungswert ist das Damoklesschwert
Das Gabler Wirtschaftslexikon definiert den Beleihungswert folgendermaßen:
„Was ist „Beleihungswert“? Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit (Immobilien, Wertpapiere, Mobilien, aber auch Rechte, z.B. Erbbaurechte) ermittelt, die beliehen werden soll. Dabei ist die Wertermittlung auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert ausgerichtet.“ Quelle: https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/beleihungswert-30601
Immobilienkredite dürfen nur bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden. Sinkt der Beleihungswert, erhöht sich der Blankoanteil. Die Finanzierungen müssen entsprechend angepasst werden. Dies kann z. B. durch Sondertilgungen erfolgen, die die Hypothekendarlehen wieder unter die Beleihungsgrenzen von 80 Prozent bringen können. Es könnten aber auch Zusatzsicherheiten gefordert werden.
Worst-Case Szenario sehr wahrscheinlich
Wer eine überbewertete Immobilie finanziert, kauft sich automatisch dieses Risiko mit ein. Die Wahrscheinlichkeit eines Preisschwundes ist bei einer überbewerteten Immobilie selbstverständlich höher als bei einer unterbewerteten Immobilie. Und in diesem Zusammenhang ist es völlig egal, für welche Finanzierungsvariante man sich entschied. Eine Bank ist immer mit dabei, folglich sind die Beleihungsgrenzen auch immer relevant.
Wer in so einer Situation Tilgen oder Zusatzsicherheiten stellen muss, könnte kalt erwischt werden, wenn beides nicht möglich ist. Der Ausstieg aus einer laufenden Baufinanzierung stellt sich oft als schwierig und in der Regel als sehr teuer heraus. Wenn die Preise gefallen sind, wird man die Immobilie kaum so gut verkaufen können, um alle Schulden und Kosten bezahlen zu können. Unter dem Strich könnte das Eigenheim weg sein und ein beachtlicher Restschuldenberg zu Buche stehen, der dann natürlich mit anderen Zinssätzen berechnet wird und abbezahlt werden muss.
Unsicherheit für Immobilienbesitzer
Losgelöst von den Risiken einer Finanzierung erleben wir aktuell aber noch ein anderes Problem. Die Regierung mischt gerade die Karten für Immobilienbesitzer neu. Die Grundsteuerreform bringt Unsicherheit auf der Kostenseite. Neue Energierichtlinien für Immobilien stimmen mit ein. Das Verbot von Holzheizungen trifft viele Immobilienbesitzer wie ein Messerstich. Schließlich ist es noch gar nicht so lange her, dass eine Pelletheizung als besonders kostengünstig und nachhaltig galt.
Und dann ist da noch das Lastenausgleichsgesetz, ein Relikt aus der Nachkriegsära. Dieses wurde nicht etwa abgeschafft. Der Paragraf dieses Gesetzes 292 wurde wie folgt geändert: In der Überschrift wird das Wort „Kriegsopferfürsorge“ durch die Wörter „Sozialen Entschädigung“ ersetzt. Machen wir uns nichts vor, eine soziale Entschädigung kann alles Mögliche sein. Insofern könnte die Politik Zwangshypotheken in die Grundbücher der Immobilien eintragen, die die Eigentümer dann abbezahlen dürfen. Wenn die Politik dies nicht vorhätte, warum hat sie dann das Gesetz angepasst und sich einen Freibrief gegeben?
Das sind nur einige Beispiele dafür, wie schnell sich der Traum vom Eigenheim in einen Alptraum wandeln kann. Eine Baufinanzierung im Jahr 2022 ist damit alles andere als ein Beitrag zur Sicherheit. So ein Vorhaben ist riskant und könnte die finanzielle Situation einer Familie völlig zerstören. Insofern kann meine Empfehlung nur lauten, wer eine Baufinanzierung im Jahr 2022 machen möchte, sollte seine Emotionen abschalten und besser dreimal darüber nachdenken.
Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg
