Was taugt der Bausparvertrag – Ist Bausparen tatsächlich noch zeitgemäß?

Was taugt der Bausparvertrag wirklich? Der Name suggeriert, dass der Bausparvertrag für den Erwerb eines Eigenheims genutzt werden kann. Der Bausparvertrag wird staatlich gefördert und das gewährt ihm einen Bonus im Beratungsalltag. Staatlich gefördert ist ein Qualitätsmerkmal im Bewusstsein der Menschen. Ist das aber tatsächlich gerechtfertigt?

Laut dem statistischen Bundesamt gibt es per 2020 rund 25 Mio. Bausparverträge mit einer Bausparsumme von 911,8 Mrd. Euro (Quelle). Das ist eine stattliche Anzahl. Bei 33,3 Mio. sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten hat also jeder Vierte keinen Bausparvertrag. Wenn man der Schwarmintelligenz also glauben möchte, muss der Bausparvertrag etwas ganz Tolles sein.

Eigenheim-Konflikt im Konzept mit der staatlichen Förderung

Was taugt der Bausparvertrag, wenn man Prämien haben will und ein Eigenheim realisieren möchte? Vater Staat fördert das Bausparen dreifach, über die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage und über das Eigenheimrentengesetz durch Riester-Zulagen und mögliche Steuervorteile. Diese staatlichen Prämien sind ein wichtiges Verkaufsargument. Die Frage ist, ob diese Prämienansprüche mit dem Wunsch nach einem Eigenheim in Einklang stehen. Und da gibt es eine Schwierigkeit.

Es gibt Einschränkungen für die Prämien. Die Wohnungsbauprämie erhält nur, wer als Single im Jahr nicht mehr als 35.000 Euro verdient. Die Einkommensgrenze für die Arbeitnehmersparzulage liegt für Singles bei 17.900 Euro Jahreseinkommen. Und Wohnriester erhält nur, wer den Bausparvertrag auch für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzt. Hier gelten die gleichen Regeln und Einkommensgrenzen wie bei der normalen Riester-Rente.

Beleuchten wir die Einkommen etwas näher. Wer ein zu versteuerndes Einkommen von 35.000 Euro hat, erhält monatlich ein Nettoeinkommen von ungefähr 2.100 Euro. Die Wohnungsbauprämie erhält man nur bis zu diesem Einkommen. Und für die Arbeitnehmersparzulage darf man sogar nur etwas mehr als die Hälfte verdienen.

Für die Beantragung einer Baufinanzierung für Wohneigentum wäre ein Nettoeinkommen von 2.100 Euro recht knapp. Insofern sind Prämienanspruch und Realisierungsmöglichkeit eines Eigenheims schonmal nicht ganz auf einer Linie. Wer eine Eigenheimfinanzierung beantragen möchte, sollte etwas besser verdienen. Andernfalls steht die Finanzierung beim geringsten Unglück auf einem wackeligen Fundament.

Was taugt der Bausparvertrag als Mittel zur Eigenkapitalbildung?

Das Prinzip des Bausparens ist leicht nachvollziehbar. Man zahlt Geld in einen Bausparvertrag mit einer festgelegten Bausparsumme. Je nach Tarif müssen 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme als Guthaben angespart werden. Der Rest der Bausparsumme kann dann als Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke gewährt werden. Das wichtigste Vorteilsargument ist dann der günstige Darlehenszinssatz des Bauspardarlehens.

Beleuchten wir das Thema Zins etwas näher. Wenn Du mit einem Bausparvertrag Guthaben ansparen möchtest und schon weißt, dass Du das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen möchtest, wirst Du von vornherein einen niedrigen Bauspardarlehenszins anstreben. Der Bausparvertrag koppelt den Darlehenszins an den Guthabenzins. Das bedeutet also, dass der Guthabenzins ebenfalls sehr niedrig sein wird.
Derzeit liegen die Zinssätze für Hypothekendarlehen von der Bank bei rund 1 Prozent. Die Zinssätze der Bauspardarlehen neu abgeschlossener Bausparverträge liegen in einem ähnlichen Bereich. Also stellt sich die Frage, warum man ein Darlehen mit einem anderen Darlehen ablösen soll, welches ähnliche Zinsen hat.

Was taugt der Bausparvertrag als Eigenkapitalersatz

Wenn es in die Finanzierungsphase geht, kann der Bausparvertrag durchaus nützlich sein, denn die zu finanzierende Bank erkennt nicht nur das Guthaben, sondern die gesamte Bausparsumme als Eigenkapital an. Das verringert den sogenannten Blankoanteil und sorgt letztendlich für bessere Zinsen beim Bankdarlehen. Aber das dürfte auch schon der einzige Vorteil eines Bausparvertrages gewesen sein.

Andererseits darf infrage gestellt werden, ob ein Bauspardarlehen tatsächlich als Eigenkapitaldeklaration sinnvoll ist. Schließlich ist es ein Darlehen und kein richtiges Eigenkapital. Ziel einer Eigenheimfinanzierung sollte ein angemessenes Verhältnis aus Eigenkapital, Eigenmitteln und Fremdmitteln sein. Je weniger Fremdmittel, desto besser und desto risikoärmer ist die gesamte Finanzierung.

Kapital ansparen ohne Zinsen aber dafür mit Gebühren

Zum Ansparen ist der Bausparvertrag aufgrund der mangelhaften Verzinsung und der Kosten aus meiner Sicht überhaupt nicht geeignet. Schlimmer noch, als Geldwert unterliegt das Guthaben der Inflation und verliert Kaufkraft.

Wie der Begriff schleichende Inflation es schon sagt, ist Inflation ein schleichender Prozess, den man nicht direkt spürt. Sie wirkt sehr harmlos; aber das ist sie nicht. Ihre Auswirkungen bemerkst Du – wenn überhaupt – erst viele Jahre später. Und da Ansparen in einem Bausparvertrag meist über einen längeren Zeitraum von mehreren Jahren erfolgt, ist dieses Problem an dieser Stelle äußerst präsent.

Die offizielle Inflationsrate erscheint immer recht niedrig. Das liegt an der Art und Weise, wie die Inflation ermittelt wird. Gerade für Menschen, die ein Eigenheim realisieren wollen, ist dieser offizielle Inflationsrate besonders irreführend, denn Hauskosten oder Immobilienpreise wurden bisher überhaupt nicht berücksichtigt.

Im Vergleich zum Vorjahr sind zum Beispiel Preise für Baustoffe enorm gestiegen. Bei Holz, Betonstahl oder Zement gab es Preissteigerungen von 30 bis 50 Prozent. Dachlatten sind mehr als doppelt so teuer wie letztes Jahr. Kupfer, Aluminium und Zink haben ebenfalls um 50 Prozent zugelegt. Das sind alles Rohstoffe mit einer großen Relevanz im Bau, die nicht in der Inflationsrate enthalten sind. Die Immobilienpreise haben sich seit der Einführung des Euro fast verdoppelt. Auch das findet sich nicht in der Inflationsrate wieder. Wenn man also Geldwerte zum Ansparen benutzt, zahlt man drauf.

Und die Gebühren? Bei Abschluss wird eine Abschlussgebühr zwischen 1 und 1,6 Prozent fällig, die als Negativsaldo eingebucht wird und zu Beginn erst einmal abgetragen werden muss. Dazu kommen Vertragsverwaltungskosten, Kontoführungsgebühren und nicht zuletzt der Preis für die monatliche Zustellung des Bausparmagazins. Rentabel ist das keinesfalls.

Schnelle Tilgung bedeutet hohe Raten

Ein Bauspardarlehen wird oft schneller getilgt als ein normales Bankdarlehen (Annuitätendarlehen). Im Schnitt sind das 127 Monate, also etwas mehr als 10 Jahre. Die monatliche Rate wäre dann im Verhältnis zum zur tilgenden Summe recht hoch. Kurz gesagt, das Bauspardarlehen würde in diesem Fall das Ganze nur unnötig verteuern. Erspart man sich das Bauspardarlehen, kommt diese Summe zum Hypothekendarlehen hinzu. Lieber kann man dann den Tilgungssatz des Hypothekendarlehens etwas anheben oder bei Vertragsabschluss die Möglichkeit vereinbaren, Zwischentilgungen leisten zu dürfen.

Was taugt der Bausparvertrag wirklich?

Alles in Allem kommt der Bausparvertrag also nicht besonders gut weg. Was taugt der Bausparvertrag also? Nichts, denn wer bauen kann, verdient zu viel, als dass die Prämien in Anspruch genommen werden könnten. Und wer die Prämien erhält, verdient zu wenig, um zu bauen. Wer damit anspart, erhält kaum Zinsen und zahlt Gebühren. Das Guthaben wird durch die Inflation geschmälert. Deswegen, lieber Finger weg und Vermögen mit Sachwerten aufbauen.

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