Anfangstilgung: Warum billiges Baugeld länger bindet

Zwei Finanzierungen, beide mit 2 Prozent Anfangstilgung. Die eine ist nach gut 25 Jahren abbezahlt, die andere braucht fast 40. Der einzige Unterschied ist der Zinssatz.

Und ausgerechnet die mit dem niedrigen Zins ist die, die vierzig Jahre läuft. Klingt verkehrt herum, ist aber Mathematik.

Zwei Zinswelten, dieselbe Formel

Als ich mein Buch schrieb, musste ich diesen Effekt noch mit zwei ausgedachten Zinssätzen erklären. Das ist heute vorbei. Wir haben das echte Vorher-Nachher erlebt. Im Januar 2021 lag der Bauzins bei zehn Jahren Zinsbindung auf seinem Tiefstand: 1,15 Prozent. Im Juni 2026 waren es nach der Statistik der Bundesbank 3,98 Prozent. Zwei Welten, dieselbe Rechenformel.

Die Anfangstilgung beeinflusst maßgeblich die Laufzeit eines Darlehens. Eine höhere Anfangstilgung führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit.

Zuerst die Beobachtung, die damals viele gemacht haben. Billiges Baugeld ist verlockend. Wenn die Kreditzinsen sinken, ist das für Kaufwillige eine gute Nachricht. Aber es ist nur eine Seite der Medaille. Wenn Kredite billig werden, werden auch viele Immobilien gekauft. Die Nachfrage steigt. Und die Preise schnellen nach oben.

Rechnen wir das an einem einfachen Fall durch: 100.000 Euro Darlehen, 2 Prozent anfängliche Tilgung, drei verschiedene Zinssätze.

Zinssatz	Monatsrate	Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit
5,00 Prozent (vor der Niedrigzinszeit)	583,33 Euro	25,17 Jahre
3,98 Prozent (Juni 2026)	498,33 Euro	27,58 Jahre
1,15 Prozent (Januar 2021)	262,50 Euro	39,58 Jahre

Beim Tiefstand fällt die Rate auf weniger als die Hälfte. Und die Laufzeit? Fast vierzig Jahre. Lies das bitte noch einmal. Wer 2021 mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung finanziert hat, zahlt bis ins Jahr 2060. Die niedrige Rate war keine Ersparnis. Sie war eine Verlängerung.

Deshalb ist die Wahl der richtigen Anfangstilgung entscheidend, um die Laufzeit zu optimieren.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Wieso ist das so? Dafür musst Du verstehen, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert. Keine Sorge, das ist einfacher, als das Wort klingt. Ein Immobilienkredit wird in der Regel als Annuitätendarlehen ausgereicht. Das heißt nur: Zinsen und Tilgung werden mit einer gleichbleibenden Monatsrate bezahlt. Die Rate ändert sich nicht. Was sich ändert, ist die Aufteilung innerhalb der Rate.

Nehmen wir wieder 100.000 Euro Kredit und 2 Prozent anfängliche Tilgung. Und nehmen wir zur Veranschaulichung zwei glatte Zinssätze, 5 Prozent und 1 Prozent, damit Du die Zahlen im Kopf mitrechnen kannst. Im ersten Jahr werden 2 Prozent getilgt, also 2.000 Euro.

Erster Fall, 5 Prozent Zins. Die Jahresrate liegt bei 7 Prozent: 5.000 Euro Zinsen plus 2.000 Euro Tilgung, macht 7.000 Euro im Jahr oder 583,33 Euro im Monat. Im zweiten Jahr sind nach der Tilgung noch 98.000 Euro Restschuld übrig. 5 Prozent Zinsen darauf sind 4.900 Euro, also 100 Euro weniger als im Vorjahr. Und weil die Rate gleich bleibt, kommen diese 100 Euro auf die Tilgung obendrauf: 2.100 Euro Tilgung plus 4.900 Euro Zinsen sind wieder 7.000 Euro.

Das ist der ganze Trick. Der Tilgungsanteil steigt genau in dem Maß, wie der Zinsanteil sinkt. Und mit jedem Jahr wird dieser Effekt größer. Das Ding beschleunigt sich selbst.

Zweiter Fall, 1 Prozent Zins. Die Tilgung im ersten Jahr sind ebenfalls 2.000 Euro, die Jahresrate liegt bei 3 Prozent: 1.000 Euro Zinsen plus 2.000 Euro Tilgung, also 3.000 Euro im Jahr oder 250 Euro im Monat. Im zweiten Jahr sind wieder 98.000 Euro Restschuld übrig. 1 Prozent Zinsen darauf sind 980 Euro. Der Zinsanteil ist also nur 20 Euro geringer als im Vorjahr. Folglich steigt die Tilgung im folgenden Jahr auch nur um 20 Euro. 20 statt 100.

Da hast Du ihn. Bei niedrigen Zinsen ist der Zinsanteil klein. Und weil er klein ist, kann er auch nur wenig schrumpfen. Und weil er nur wenig schrumpft, wächst die Tilgung nur im Schneckentempo. Der Selbstbeschleuniger ist praktisch abgeschaltet. Es wird viel langsamer getilgt, und die Laufzeit zieht sich extrem.

Sind die Zinsen geringer, ist die Kreditrate kleiner. Das stimmt. Aber die niedrige Rate ist eben nicht geschenkt. Du bezahlst sie mit Lebenszeit. Und mit einer Restschuld, die am Ende der Zinsbindung noch sehr hoch ist. Wenn dann die Zinsen gestiegen sind, wird die Anschlussfinanzierung unangenehm.

Die Anfangstilgung ist Deine Stellschraube

Die Anfangstilgung ist also nicht nur eine Zahl, sondern eine wichtige Strategie für Deine finanzielle Zukunft.

Die Lösung ist erstaunlich einfach. Um die lange Laufzeit zu vermeiden, muss der Tilgungsanteil erhöht werden. Nicht der Zins ist die Stellschraube, der Zins ist Markt. Die Anfangstilgung ist Deine Entscheidung.

Für unser Beispiel heißt das konkret: Wer zum Tiefstand von 1,15 Prozent finanziert hat, hätte einen anfänglichen Tilgungssatz von 3,43 Prozent gebraucht, um genauso schnell schuldenfrei zu sein wie die Finanzierung mit 5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung.

Und jetzt kommt der Punkt, der mich damals selbst überrascht hat. Die monatliche Rate wäre trotz der deutlich erhöhten Tilgung immer noch geringer als im teuren Fall. Du bekommst also beides: eine niedrigere Belastung und dieselbe Laufzeit. Du musst es nur aktiv verlangen.

Und heute, bei knapp 4 Prozent? Da ist der Effekt schwächer, aber er ist immer noch da. 2 Prozent anfängliche Tilgung bedeuten auch jetzt fast 28 Jahre. Wer mit sechzig noch neu finanziert, sollte sich diese Zahl sehr genau anschauen.

Was Du im Gespräch fragen kannst

Wenn Du eine Finanzierung vor Dir hast oder eine Anschlussfinanzierung ansteht, dann frag nicht nur nach dem Zins. Frag nach der Anfangstilgung und nach dem Datum, an dem Du schuldenfrei bist. Lass Dir dieses Datum aufschreiben. Und schau, ob Sondertilgungen möglich sind.

Das Verständnis der Anfangstilgung ist entscheidend, um die richtige Entscheidung bei der Finanzierung zu treffen.

Das ist keine Empfehlung für ein bestimmtes Produkt. Es ist die Frage, die man Dir hoffentlich von selbst stellt.

Wie es weitergeht

Warum eine lange Laufzeit trotzdem nicht automatisch schlecht ist, habe ich im Beitrag über Inflation und Schulden aufgeschrieben. Und im nächsten Beitrag geht es um die Frage, die vor jeder Finanzierung steht: Taugt das Eigenheim als Geldanlage überhaupt?

Bevor Du entscheidest, solltest Du die verschiedenen Möglichkeiten der Anfangstilgung genau prüfen.

Schreib mir in die Kommentare, ob Du Dein eigenes Tilgungsende kennst.

Datenquellen: Deutsche Bundesbank

Dieser Beitrag gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ist keine Anlageberatung.

Die richtige Anfangstilgung kann Dir helfen, Zinsen zu sparen und schneller schuldenfrei zu werden.

Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg

Informiere Dich gut über die Anfangstilgung und sprich mit Experten, bevor Du eine Entscheidung triffst.