Eigenes Haus schützen hat Priorität. Ein Eigenheim steht bei den Meisten an der Spitze der ToDo-Liste. Die eigenen vier Wände ermöglicht Freiheit, Sicherheit, ermöglicht Vermögensaufbau und ist ein Presitgeobjekt. Doch der gängigste Weg zum Erwerb eines Eigenheims über eine Fremdfinanzierung, ist nicht ohne Tücken. Deshalb gilt: eigenes Haus schützen – aber mit Verstand!
Eine große Anzahl Personen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Ein solches Immobiliendarlehen bindet den Erwerber in aller Regel ein Leben lang. Die Laufzeit von Immobilienfinanzierungen liegt in der Regel bei mehreren Jahrzehnten.
Während so einer langen Zeitspanne sind mögliche Probleme im Laufe des Lebens der käufer schwer prognostizierbar. Geht einmal etwas quer, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.
Für jede Immobilie existiert ein Grundbuch. In diesem werden jegliche, mit der Immobilie verbundenen Rechte vermerkt.
Bei einer Immobilienfinanzierung verlangt die Bank Sicherheiten. Die unmittelbarste Sicherheit für die Bank ist dabei das Beleihungsobjekt selbst. Dementsprechend sichert das geldgebende Institut die Forderung bestmöglich ab.
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt eine Aufgabe. Die Aufschrift oder das Deckblatt gibt darüber Auskunft, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Ferner kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Besondere Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Informationen des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Liegenschaften mit Nummern aufgeführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erzeugt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte eingetragen. Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Bestand, Zuschreibungen und Abschreibungen. In der Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert, beispielsweise werden an dieser Stelle die Eigentümer und die Bedingung der Eintragung festgehalten. Vorbedingungen der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung heißt die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Angesichts der Eintragung der Auflassung wird ersichtlich, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang geschehen ist.
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks dokumentiert. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Reallasten, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Grundpfandrechte findet man in Abteilung 3 des Grundbuches. Dazu gehören zum Beispiel auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommenwird und die Liegenschaft als Sicherheit dient. Neben der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 ebenso alles zur Hypothek und Rentenschuld eingeschlossen der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Veränderungen und Vormerkungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 eingetragenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht damit sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung bestimmt, wobei es nicht bedeutend ist, ob der entsprechende Vermerk in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 vermerktes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.
Es ist spannend, wieso sich ein Institut bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie über Grundschulden damit einverstanden ist, etwa eine Grundschuld in Abteilung 3 hinterlegen zu lassen. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 ist für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege ist. In Wahrheit ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein bdeutsamer psychologischer Faktor, denn der Käufer bekommt auf diese Weise ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre nun ihm. Die tatsächliche Auswirkung ist vielmehr, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut gar nicht um die Liegenschaft geht, sondern das geliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Aus diesem Grund besteht ein Kreditinstitut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut nicht begleitet.
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehören wird. In Phasen finanzieller Schwierigkeiten durch Krankheit, Unfall, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines spürbar.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige z. B., die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft tätig sind, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas quer, dürfen sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall könnte dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand. Das Grundeigentum könnte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Gleichzeitig kann die Immobilie zurückgekauft werden, allerdings nicht sofort, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist möglich durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die zukünftig ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Liegenschaft gesichert vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man Mieter im eigenen Heim und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Darüber hinaus steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, was eventuell eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Objekt geschützt.
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Liegenschaft quasi unverkäuflich und unattraktiv für Gläubiger.
Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Die Immobilie ist als Pfändungsobjekt für eventuelle Gläubiger unbrauchbar. Das Objekt ist gesichert.
Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.
Bildrechte: Michael Sielmon
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