Eigenheim als Geldanlage: Rechnet sich das wirklich?

Von meinen damaligen Finanzierungskunden ist heute mehr als die Hälfte getrennt, zumindest bei denen, wo ich es weiß. Wer über das Eigenheim als Geldanlage spricht, meint selten diesen Teil der Geschichte.

Ich habe diesen Menschen zu den eigenen vier Wänden verholfen. Und ich habe gesehen, was danach passiert ist. Über diesen Teil redet keine Werbung. In diesem Beitrag geht es ausdrücklich um das selbstgenutzte Haus, um die eigenen vier Wände. Die vermietete Wohnung ist eine andere Rechnung, die schaue ich mir getrennt an.

Das Eigenheim als Geldanlage wird oft als sichere Investition wahrgenommen, doch die Realität ist komplexer.

Warum die Entscheidung so emotional ist

Träumst Du von einem Eigenheim? Damit stehst Du nicht allein, auf den Wunschlisten der Deutschen steht es ganz weit oben. Ich war vor Jahren Vermittler in der Baufinanzierung, und damals ist mir etwas aufgefallen: Die meisten Menschen dachten nur in eine Richtung. Sie prüften, ob sie es sich leisten können. Ob sie es tun sollten, war zweitrangig.

Versteh mich bitte nicht falsch. Ich bin kein Miesmacher und will Dir die eigenen vier Wände nicht ausreden, ich wohne selbst gern schön. Aber ein Eigenheim ist eine sehr emotionale Sache. Aus meiner Sicht ist das der größte Stolperstein bei der Entscheidung. Wer emotional an die Sache herangeht, sieht nur die positiven Aspekte und verdrängt die rationalen Argumente, die dagegen sprechen.

Das Eigenheim als Geldanlage erfordert eine sorgfältige Analyse der individuellen Situation.

Diese Emotion kommt nicht von allein. Die Eigenheimindustrie ist richtig fett. Viele verdienen mit, wenn Du ein Haus baust: der Bauträger, die Bank, der Vermittler, die Handwerker, das Möbelhaus. Wen wundert es also, wenn ein Werbeblock nach dem anderen die Menschen auf Eigenheim impft. Und am Stammtisch sagt der deutsche Michel: Immobilie ist ein sicheres Investment. Und zwar ausgerechnet die eigengenutzte. Diese Einstellung deckt sich haargenau mit dem, was die Werbung herunterbetet. Das sollte einen kurz stutzig machen.

Die Werbung lobt das Eigenheim als Geldanlage, aber es gibt viele Faktoren zu berücksichtigen.

Erfährt ein Eigenheim eine Wertsteigerung?

Deshalb breche ich das auf ein Kriterium herunter, das man prüfen kann: Rentabilität. Rentabel ist etwas, das entweder eine Wertsteigerung erfährt oder Erträge abwirft, im Optimalfall beides.

Schauen wir zuerst auf die Zahlen, denn die haben sich seit meinem Buch kräftig bewegt.

Für viele ist das Eigenheim als Geldanlage ein Traum, doch die Realität sieht oft anders aus.

Häuserpreise in Deutschland	Veränderung
2010 bis 2025	rund plus 82 Prozent
Inflation im selben Zeitraum	rund plus 38 Prozent
Jahr 2023	minus 8,5 Prozent
1. Quartal 2026 gegenüber Vorjahr	plus 1,4 Prozent

Da ist real also etwas übrig geblieben, das will ich gar nicht kleinreden. Aber der Weg war nicht gerade. Wer ausgerechnet auf dem Höhepunkt gekauft und im Rückgang verkaufen musste, hat von diesem Durchschnitt nichts gehabt.

Die Rentabilität des Eigenheim als Geldanlage hängt stark von der Marktentwicklung ab.

Denn ein Durchschnitt ist kein Haus. Deins steht an einem bestimmten Ort. Und da hängt die Wertsteigerung an vier Dingen.

Die Lage. Eine gute Lage muss nicht immer eine gute Lage bleiben. Bei Bestandsimmobilien lässt sie sich viel besser einschätzen als bei Neubauten. Wer kann bei einem frisch erschlossenen Neubaugebiet wissen, wie es sich in zwanzig Jahren entwickelt?

Die Menschen. Ein Gebiet entwickelt sich nach seinen Einwohnern. Du kaufst nie nur ein Haus. Du kaufst eine Nachbarschaft.

Der Zustand. Eine Immobilie möchte gepflegt werden. Dach, Fenster, Heizung, das alles hat eine Dienstzeit und muss danach erneuert werden. Das kostet Zeit, und es kostet Geld.

Die Nachfrage. Ob ausgerechnet zu dem Zeitpunkt, an dem Du verkaufen willst oder verkaufen musst, ein Wertzuwachs da ist, kann Dir niemand garantieren. Ein Flughafen, eine Autobahn oder ein Kraftwerk in der Nähe können viel zunichtemachen. Manchmal reichen die Pläne dafür schon aus.

Und die zweite Hälfte der Rentabilität, die Erträge? Da ist die Antwort kurz. Ein selbstgenutztes Eigenheim wirft keine Erträge ab. Es kostet Geld. Ich erinnere an das Thema Zustand von eben.

Wer ein Eigenheim als Geldanlage betrachtet, sollte auch die laufenden Kosten im Auge behalten.

Was ist mit der gesparten Miete?

Die gesparte Miete ist ein Argument für das Eigenheim als Geldanlage, aber es ist nicht das einzige.

Jetzt kommt das Argument, das die meisten dagegenhalten: die gesparte Miete. Warum soll ich Miete zahlen, wenn ich stattdessen ein Eigenheim finanzieren kann? Das klingt einleuchtend. Nur ist die finanzielle Belastung für ein Eigenheim oft höher als eine Miete.

Und da ist der Zins. Dieselbe Wohnung für 300.000 Euro kostete zum Zinstief, bei 2 Prozent Anfangstilgung, 787,50 Euro im Monat. Heute, bei knapp 4 Prozent, sind es 1.495 Euro. Fast das Doppelte, für exakt dieselbe Wohnung. Die Preise sind oben geblieben, die Zinsen sind zurückgekommen. Das ist die unbequemste Kombination, die es für Käufer gibt.

Das Eigenheim als Geldanlage muss langfristig betrachtet werden, um die Vorteile zu erkennen.

Und weil ich fair sein will: Es gibt zurzeit ein Argument fürs Mieten, das es in meinem Buch so noch nicht gab. Die Nettokaltmieten sind im Juli 2026 um 1,8 Prozent gestiegen, die Inflation lag bei 2,8 Prozent. Die Mieten steigen also langsamer als die Preise insgesamt. Real werden sie damit sogar billiger. Und die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert worden. Das ist keine Garantie für Deine Wohnung, in gefragten Lagen sieht es anders aus. Aber es gehört zum Bild dazu.

Der Punkt, der in keiner Rechnung steht

Damit bin ich beim wichtigsten Punkt, und der ist kein Rechenpunkt: Flexibilität. Ich bin jetzt über fünfzig. Am eigenen Leib habe ich erlebt, was einigen meiner damaligen Kunden auch passiert ist. Das Leben läuft nicht immer rosarot nach Wunsch. Und es sind nicht immer die schweren Schicksalsschläge. Manchmal reicht eine berufliche Veränderung, die in längeren Anfahrtswegen mündet.

Wenn man eine Kreditrate an der Backe hat, sind Einkommenseinbußen blöd. Also fährt man lieber etwas weiter für das höhere Gehalt. Das kostet Zeit und bringt Frust. Und wenn die Laune nach einer staugeplagten Rückfahrt im Keller ist, bekommt die Familie alles ab. Kommt es zur Trennung, hat man den Super-GAU. Ein Haus lässt sich nicht halbieren.

Die Flexibilität, die ein Eigenheim als Geldanlage mit sich bringt, sollte nicht unterschätzt werden.

Eigenheim als Geldanlage? Mein Fazit

Das Eigenheim als Geldanlage ist mehr als nur ein finanzielles Investment; es ist auch ein emotionaler Ort.

Taugt das Eigenheim als Geldanlage? Mein Fazit ist nicht, dass ein Eigenheim schlecht ist. Mein Fazit ist: Es ist keine Kapitalanlage. Es ist eine Heimat, oder es kann eine werden. Und das ist kaum mit Geld aufzuwiegen. Nur sollte man es dann auch so nennen und nicht Altersvorsorge dazu sagen.

Frag Dich also einmal ehrlich: Kaufst Du eine Rendite oder kaufst Du ein Zuhause? Beides ist in Ordnung. Aber die Antwort verändert, wie Du rechnest.

Wie es weitergeht

Wenn Du finanzierst, entscheidet die Anfangstilgung darüber, wann Du wieder frei bist – das ist ein eigener Beitrag wert. Und im nächsten Beitrag drehen wir die Sache um: Dort geht es nicht um die eigenen vier Wände, sondern um die vermietete Immobilie als Kapitalanlage, die sich über die Miete rechnen muss.

Schreib mir gern in die Kommentare, wie Du das siehst. Ich bin wirklich neugierig auf Gegenargumente.

Zum Weiterlesen: Wohneigentum

Dieser Beitrag gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ist keine Anlageberatung.

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