Crowdinvesting Immobilien: Jedes vierte Projekt fiel aus

Im Buch habe ich über Crowdinvesting Immobilien recht freundlich geschrieben. Kleine Beträge, breite Streuung, attraktive Zinsen, kurze Laufzeiten. Diese Einschätzung halte ich heute nicht mehr aufrecht.

Die Möglichkeit des Crowdinvesting Immobilien hat in den letzten Jahren viele Anleger angezogen.

Nicht aus einer Laune heraus, sondern weil sich der Markt gedreht hat. Rund ein Viertel der untersuchten Projekte ist ausgefallen.

Wie funktioniert das überhaupt?

Kurz zur Sache selbst, damit wir vom Gleichen reden. Ein Projektentwickler baut. Einen Teil des Geldes gibt ihm die Bank. Für den Rest sammelt er über eine Internetplattform Geld bei Privatleuten ein. Dieses Geld zählt bei der Bank als eine Art Eigenkapital, obwohl es geliehen ist.

Dafür bekommst Du einen vergleichsweise hohen Zins. Du brauchst keine Immobilie, keinen Notar, keine Schulden. Zwanzig Jahre Schuldendienst entfallen. Genau das fand ich damals attraktiv, und ich verstehe bis heute, warum es attraktiv wirkt. Wie anstrengend der klassische Weg über eine Immobilie als Kapitalanlage ist, habe ich an anderer Stelle beschrieben.

Einen Vorbehalt habe ich schon im Buch genannt, und der ist der Schlüssel zu allem Weiteren: Das ist keine Investition in einen Sachwert. Du kaufst keinen Stein. Du gibst ein Darlehen und bekommst Zinsen. Wenn das Projekt scheitert, gehört Dir kein Quadratmeter davon.

Ein weiteres Risiko im Bereich Crowdinvesting Immobilien ist die Unsicherheit über die Rückflüsse.

Ich habe damals geschrieben, das sei bei kurzen Laufzeiten nicht so wild. Diesen Halbsatz nehme ich zurück.

Was ist mit dem Markt passiert?

Der deutsche Markt für Crowdinvesting Immobilien hat sich in wenigen Jahren weitgehend zurückgebildet. Die Zahlen dazu sprechen für sich.

Die Entwicklung des Marktes für Crowdinvesting Immobilien zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Analyse ist.

Crowdinvesting Immobilien: Wie hoch ist die Ausfallquote?

Eine detaillierte Untersuchung der Crowdinvesting Immobilien kann Aufschluss über die Ausfallquote geben.

Nun zur wichtigsten Zahl. Die Stiftung Warentest hat im November 2024 insgesamt 2.761 Projekte untersucht. Die Ausfallquote lag bei rund 25 Prozent. Jedes vierte Projekt. Dazu über 400 dokumentierte Insolvenzen von Projektträgern.

Wer sein Geld auf zwanzig Projekte verteilt hat, weil Streuung ja schützen soll, hatte statistisch fünf Ausfälle im Depot. Streuung hilft gegen einen Einzelfall. Sie hilft nicht, wenn eine ganze Branche in dieselbe Richtung kippt, weil Baukosten und Zinsen alle gleichzeitig treffen.

Das neue Risiko: die Plattform selbst

Zur Zeit des Buchs war das Risiko das Projektrisiko. Heute kommt das Plattformrisiko dazu.

Das neue Risiko der Plattformen im Crowdinvesting Immobilien Bereich erfordert erhöhte Wachsamkeit.

Die EV Digital Invest AG hat am 4. Juli 2025 Insolvenz angemeldet. Der Anbieter dagobertinvest hat die Zinszahlung auf seine eigene Anleihe zum 31. Dezember 2025 verfehlt. Exporo weist einen Bilanzverlust aus, Bergfürst einen Jahresfehlbetrag.

Ich nenne Dir diese Namen nicht, um jemanden anzuprangern. Ich nenne sie, weil es sich um öffentlich bekannte Vorgänge handelt und weil sie einen Punkt zeigen: Auch der Vermittler zwischen Dir und dem Bauprojekt kann ausfallen.

Warum zehn Prozent Zins keine gute Nachricht sind

Die Zinsen liegen heute typischerweise zwischen 7,25 und 10,75 Prozent, teils darüber. Die Laufzeiten meist zwischen 24 und 36 Monaten.

Zehn Prozent klingen großartig, wenn Du sie neben ein Tagesgeld legst. Aber so darfst Du sie nicht lesen. Ein Zins ist ein Preisschild. Ein Bauträger, der Bankgeld für rund vier Prozent bekommt, zahlt Dir nicht das Zweieinhalbfache aus Freundlichkeit. Er zahlt es, weil er dieses Geld nirgendwo billiger bekommt.

Die Höhe des Zinses sagt Dir also, wie die Profis das Risiko einschätzen. Sie ist die Warnung, nicht die Belohnung.

Was hat die neue Verordnung gebracht?

Der Gesetzgeber hat reagiert. Seit einigen Jahren gilt die Europäische Schwarmfinanzierungsverordnung, die Übergangsfrist endete im November 2023. Sie bringt echte Verbesserungen: Plattformen brauchen eine Erlaubnis. Es gibt ein standardisiertes Informationsblatt. Es gibt einen Angemessenheitstest. Und es gibt vier Tage Bedenkzeit, in denen Du ohne Begründung zurücktreten kannst. Das ist gut. Wirklich.

Die neuen Regulierungen für Crowdinvesting Immobilien könnten Anleger schützen.

Aber. Diese Verordnung erfasst nur Kredite mit einer unbedingten Rückzahlungspflicht. Und das führt zu einer Lücke, die ich Dir in einem Satz sagen kann: Qualifizierte Nachrangdarlehen fallen nicht unter diese Verordnung. Ausgerechnet die riskanteste Vertragsform ist von den neuen Schutzregeln nicht erfasst, weil ihre Rückzahlung eben gerade nicht unbedingt ist, sondern an Bedingungen hängt.

Was bedeutet qualifizierter Rangrücktritt?

Zwei Dinge, und beide solltest Du kennen.

Erstens: Deine Rückzahlung ist auch außerhalb einer Insolvenz gesperrt, wenn die Auszahlung beim Schuldner eine Insolvenz auslösen würde. Es muss also gar nichts Dramatisches passiert sein – es reicht, dass es Dir gegenüber nicht mehr geht.

Zweitens: Kommt es doch zur Insolvenz, stehst Du im letzten Rang. Nach der Bank. Nach den Handwerkern. Nach dem Finanzamt. Nach allen.

Ein Gericht hat eine solche Klausel schon einmal als intransparent und damit unwirksam eingestuft. Aber darauf würde ich mich nicht verlassen. Das ist eine Einzelfallentscheidung, kein Schutzschild.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Crowdinvesting Immobilien verändern sich ständig.

Warum die Datenlage selbst ein Befund ist

Und dann ist da noch etwas, das mich fast am meisten stört. Der Bundesverband Crowdfunding hat seine Arbeit zum 1. Januar 2026 eingestellt. Einen laufenden Marktreport gibt es seit 2020 nicht mehr. Und für die Untersuchung des Jahres 2024 haben vier Plattformen der Finanztest schlicht die Auskunft verweigert.

Die Transparenz im Bereich Crowdinvesting Immobilien ist entscheidend für das Vertrauen der Anleger.

Wenn ein Markt aufhört, über sich selbst Zahlen zu veröffentlichen, ist das für mich bereits eine Aussage.

Drei Fragen vor jeder Unterschrift

Was mache ich daraus? Kein Verbot, keine Empfehlung, weder das eine noch das andere. Aber drei Fragen, die Du stellen kannst.

Steht in diesem Vertrag das Wort Nachrang? Fällt dieses Angebot unter die Schwarmfinanzierungsverordnung, ja oder nein? Und: Könnte ich diesen Betrag vollständig verlieren, ohne dass es meinen Alltag verändert?

Wenn Du die dritte Frage nicht mit einem klaren Ja beantwortest, hast Du Deine Antwort schon.

Wie es weitergeht

Im Buch steht meine Einschätzung von damals, und ich lasse sie dort stehen. Eine Meinung von 2020 mit den Zahlen von 2026 zu übermalen wäre unehrlich. Was ich Dir schulde, ist die Korrektur, und die steht hier.

Die Marktentwicklung im Crowdinvesting Immobilien gibt wichtige Hinweise für zukünftige Entscheidungen.

Im nächsten Beitrag geht es um Geschäftsmodelle, die auf ständigen Zufluss angewiesen sind – und darum, wie Du ein Schneeballsystem erkennen kannst.

Schreib mir gern in die Kommentare, ob Du selbst Erfahrungen mit dieser Anlageform gemacht hast.

Hast du bereits Erfahrungen mit Crowdinvesting Immobilien gemacht?

Zum Weiterlesen: Crowdinvesting

Dieser Beitrag gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ist keine Anlageberatung im Bereich Crowdinvesting Immobilien.

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