Ein Eigenheim auf Pump
Eine Vielzahl Leute verschulden sich für ihren Traum einer eigenen Immobilie. Eine Immobilienfinanzierung bindet den Erwerber meistens ein Leben lang. Meist ist die Laufzeit eines solchen Immobiliendarlehens mehrere Jahrzehnte.
Während dieser langen Zeit sind Besonderheiten des Lebens solcher erwerber kaum berechenbar. Geht plötzlich etwas schief, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.
Problematik: fehlendes Grundbuchwissen
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Dort werden jedwede, mit der Liegenschaft verbundenen Rechte zusammengetragen.
Bei einer Hypothekenfinanzierung verlangt die Bank Sicherheiten. Die naheliegendste Sicherheit für den Finanzieungspartner ist das Objekt selbst. Deshalb sichert sich das geldgebende Institut optimal ab.
Gliederung des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihren Zweck. Die Aufschrift oder das Deckblatt zeigt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Weiterhin kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk beinhalten. Spezielle Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem Grundstücke mit Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erzeugt, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte eingetragen. Zusätzlich enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten “Abschreibungen”, “Zuschreibungen” und “Bestand”. In der Spalte Bestand wird eingetragen, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Aufteilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Vermerke über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen, beispielsweise werden hier die Eigentümer und die Bedingung der Eintragung vermerkt. Bedingungen des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder ein Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf für den Übergang des Eigentums. Infolge dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumsübergang geschehen ist.
Vermerke über Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Reallasten, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Einträge über Grundpfandrechte und Grundschulden
In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören z. B. auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Objekt zur Besicherung herangezogen wird. Neben der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld mitsamt der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Vormerkungen und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 vermerkten Rechte besitzen eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht damit sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung festgelegt, wenngleich es nicht von Bedeutung ist, ob der entsprechende Vermerk in Abteilung 2 oder in Abteilung 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.
Valenz der Rechte
Es ist faszinierend, weshalb sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie über Grundschulden damit zufriedenstellt, bspw. eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 scheint für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten des Instituts im Wege ist. Tatsächlich ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein bdeutsamer psychologischer Faktor, denn der Kunde bekommt auf diese Weise ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Liegenschaft gehöre nun ihm. Die rechtliche Auswirkung ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 festgehaltenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann gefolgert werden, dass es dem dem Kreditinstitut überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern darum, das verliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht des Instituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Dementsprechend pocht ein Institut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung vom Kreditinstitut nicht begleitet.
Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Show?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehören wird. In Phasen finanzieller Problemsituationen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines spürbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, darf der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.
Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass solche dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige bspw., welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas quer, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch hier kann dann die Liegenschaft zwangsverwertet werden.
Eigene Immobilie schützen mit Hilfe des Grundbuches
Eine Immobilie ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung ist damit naheliegend. Das Grundeigentum müsste an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Im gleichen Atemzug kann das Grundeigentum zurückgekauft werden, jedoch nicht unmittelbar, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist möglich durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche zukünftig ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. Wenn die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Objekt gesichert vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man Mieter im eigenen Haus und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Folglich muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, welches möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Objekt geschützt.
Wohnrecht eintragen und die eigene Immobilie schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Grundeigentum quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.
Eine Kombination ergibt Sinn
Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für die Immobilie. Das Objekt ist als Pfändungsobjekt für potentielle Gläubiger unbrauchbar. Das Grundeigentum ist sicher.
Vermögensschutz auch für Geld und bewegliche Vermögen nicht aus den Augen verlieren
Die eigene Immobilie schützen, ist nur ein Baustein. Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.
Bildrechte: Michael Sielmon
