Eine eigene Immobilie auf Kredit
Eine große Anzahl Menschen verschulden sich für ihren Traum eines Eigenheims. Eine Immobilienfinanzierung bindet den Eigentümer im Regelfall ein Leben lang. Meist ist die Laufzeit eines Immobiliendarlehens mehrere Jahrzehnte.
Während so einer langen Zeitspanne sind Besonderheiten des Lebens solcher Eigenheimrealisierer schwer voraussagbar. Läuft plötzlich etwas schief, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.
Schwierigkeit: marginales über Grundbuchzusammenhänge
Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. In diesem werden jegliche, mit der Liegenschaft verbundenen rechtlichen Belange zusammengetragen.
Bei einer Immobilienfinanzierung fordert das geldgebende Institut Sicherheiten. Die naheliegendste Absicherung für die Bank ist dabei das Objekt selbst. Also sichert sich der Kreditgeber optimal ab.
Gliederung des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat ihre Rolle. Die Grundbuch Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt gibt darüber Auskunft, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk enthalten. Besondere Grundbücher sind das Wohnungserbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Informationen des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke mit Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erzeugt, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Ebenso enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Abschreibungen“, „Zuschreibungen“ und „Bestand“. In Spalte Bestand wird eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.
Eintragungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen, zum Beispiel werden hier Eigentümer und die Grundvoraussetzung der Eintragung vermerkt. Basis der Dokumentation können Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf zum Übergang des Eigentums. Dank der Eintragung der Auflassung ist nachvollziehbar, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
Vermerke über Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Vorkaufsrechte, Reallasten oder Nießbrauch. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Einträge über Grundschulden und Grundpfandrechte
Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen bspw. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und die Immobilie für die Besicherung herangezogen wird. Anliegend der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 gleichermaßen alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Vormerkungen und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wohingegen es nicht erheblich ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder in Abteilung 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 hinterlegten Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte sind schwerwiegender?
Es ist spannend, warum sich ein Kreditinstitut bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie durch Grundschulden damit einverstanden ist, bspw. eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 scheint für ein Institut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege steht. Tatsächlich ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Faktor, denn der Käufer bekommt damit ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Immobilie gehöre jetzt ihm. Der rechtliche Effekt ist eher, dass die hinterlegten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse gar nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Dementsprechend pocht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung vom Kreditinstitut abgelehnt.
Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Schwierigkeiten durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines unübersehbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, darf der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige zum Beispiel, die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas krumm, dürfen Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Eigene Immobilie sichern mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung ist damit naheliegend. Die Immobilie sollte an eine Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Parallel kann die Immobilie zurückerworben werden, allerdings nicht unmittelbar, sondern erst in der Zukunft. Das ist möglich durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die zukünftig ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Liegenschaft gesichert vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes zusätzliche Recht, welches möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit gesichert, die Liegenschaft geschützt.
Wohnrecht eintragen und die eigene Immobilie sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Liegenschaft quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.
Die Kombination ist Trumpf
Die Zusammenstellung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Grundeigentum. Die Immobilie ist als Pfändungsobjekt für mögliche Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist gesichert.
Nicht nur die eigene Immobilie sichern, Vermögenssicherung auch anderweitig nicht vergessen
Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.
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