Ein eigenes Haus auf Kredit
Eine Vielzahl Leute verschulden sich für ihren Traum eines eigenen Hauses. Eine Immobilienfinanzierung bindet den Besitzer zumeist sein gesamtes Berufsleben. Meist ist die Laufzeit einer Immobilienfinanzierung mehrere Jahrzehnte.
Während solchen Zeiträumen sind mögliche Probleme des Lebens dieser käufer kaum voraussagbar. Läuft etwas quer, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.
Problematik: mangelhaftes über Grundbuchzusammenhänge
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Darin werden sämtliche, mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Rechte eingetragen.
Bei einer Hypothekenfinanzierung fordert die Bank Sicherheiten. Die wichtigste Sicherheit für den Finanzieungspartner ist das Beleihungsobjekt selbst. Also sichert sich der Finanzieungspartner bestmöglich ab.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite hat eine Aufgabe. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt weist aus, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk beinhalten. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Angaben des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Liegenschaften mit Nummern aufgeführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Rechte im Grundbuch
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Kanalleitungsrechte oder Wegerechte vermerkt werden. Des Weiteren enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Bestand, Abschreibungen und Zuschreibungen. In Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es anhand Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Eintragungen über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse dokumentiert, zum Beispiel werden hier die Eigentümer und die Vorbedingung der Eintragung festgehalten. Bedingungen des Vermerks können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zum Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung ist nachvollziehbar, zu welcher Zeit ein Eigentumswechsel geschehen ist.
Dokumentationen zu Lasten und Beschränkungen
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Vorkaufsrechte, Reallasten, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Einträge über Grundpfandrechte und Grundschulden
Grundpfandrechte findet man in Abteilung 3 des Grundbuches. Dazu gehören beispielsweise auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und die Immobilie als Sicherheit eingetragen wird. Anliegend der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Widersprüche, Veränderungen und Vormerkungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 hinterlegten Rechte haben eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wenngleich es nicht bedeutend ist, ob die entsprechende Eintragung in Abteilung 2 oder in Abteilung 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 vermerktes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 vermerkten Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte wiegen schwerer?
Es ist aufschlussreich, wieso sich ein Institut bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie anhand von Grundschulden damit zufriedenstellt, z. B. eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 ist für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, welches den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege ist. In Wahrheit ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein bdeutsamer psychologischer Aspekt, denn der Käufer bekommt hierdurch ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre bereits ihm. Die tatsächliche Auswirkung ist vielmehr, dass die festgehaltenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann gefolgert werden, dass es dem dem Institut überhaupt nicht um die Immobilie geht, sondern das verliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Daher besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, die Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung vom Kreditinstitut nicht begleitet.
Ist der Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehören wird. In Zeiten finanzieller Zwangslagen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnot, wird Eines deutlich.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, kann eine Bank oder Sparkasse mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige beispielsweise, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft tätig sind, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas quer, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Eigenheim sichern mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Liegenschaft sollte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 eingetragen wird.
Parallel kann die Liegenschaft zurückgekauft werden, nur nicht direkt, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist machbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Objekt sicher vor Zugriff.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Heim und über die Zahlung des Kaufpreises ist Liquidität vorhanden. Noch dazu steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes weitere Recht, was vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang nach. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Objekt geschützt.
Ein Wohnrecht eintragen und die Eigenheim sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unveräußerlich und unattraktiv für Gläubiger.
Die Kombination ist Trumpf
Die Zusammenstellung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für die Immobilie. Das Objekt ist als Pfändungsobjekt für mögliche Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist gesichert.
Geld und bewegliche Vermögen vor dem Eigenheim sichern
Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.
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