Eine eigene Immobilie auf Pump
Eine Vielzahl Menschen verschulden sich für ihren Traum einer eigenen Immobilie. Eine Immobilienfinanzierung bindet den Eigentümer zumeist sein gesamtes Berufsleben. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.
Während dieser langen Zeit sind Herausforderungen im Verlauf des Lebens der käufer selten vorhersagbar. Läuft einmal etwas quer, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers auf dem Spiel stehen.
Problem: mangelhaftes über Grundbuchzusammenhänge
Jede Immobilie besitzt ein Grundbuch. Darin werden sämtliche, mit dem Grundeigentum im Zusammenhang stehenden Rechte zusammengetragen.
Bei einer Hypothekenfinanzierung benötigt die Bank Sicherheiten. Die naheliegendste Absicherung für den Finanzieungspartner ist dabei die Liegenschaft selbst. Somit sichert sich der Kreditgeber optimal ab.
Gliederung des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihre Aufgabe. Die Grundbuch Aufschrift oder das Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Zusätzlich kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk einschließen. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch, Erbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Liegenschaften unter Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden nach Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird nochmals in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.
Welche Rechte werden im Grundbuch eingetragen?
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Bestand“, „Zuschreibungen“ und „Abschreibungen“. In Spalte Bestand wird eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es über Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird die Übermittlung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.
Eintragungen über Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert, z. B. werden hier der Eigentümer und die Basis der Eintragung eingetragen. Bedingungen des Vermerks können Erbfolge, Auflassung oder ein Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer für den Übergang des Eigentums. Wegen dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumsübergang geschehen ist.
Einträge über Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks dokumentiert, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Reallasten, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Einträge über Grundpfandrechte und Grundschulden
Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen bspw. auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Immobilienfinanzierung aufgenommen und das Objekt als Sicherheit eingetragen wird. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 gleichermaßen alles zur Hypothek und Rentenschuld mitsamt der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte haben eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht sämtlichen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung deutlich, wobei es nicht relevant ist, ob der entsprechende Eintrag in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 eingetragenes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 hinterlegten Recht späteren Datums vor.
Wertigkeit der Rechte
Es darf hinterfragt werden, warum sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie durch Grundschulden damit zufriedenstellt, bspw. eine Grundschuld in Abteilung 3 zu vermerken. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 ist für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege ist. In Wirklichkeit ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein wichtiger psychologischer Gesichtspunkt, denn der Käufer bekommt dadurch ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Liegenschaft gehöre bereits ihm. Die tatsächliche Auswirkung ist eher, dass die vermerkten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 eingetragenen Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse gar nicht um die Immobilie geht, sondern das verliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht des Kreditinstituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Dementsprechend besteht ein Kreditinstitut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung vom Institut abgelehnt.
Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Wer eine Immobilie hat und als Eigentümer in Abteilung 1 steht, hat dadurch noch lange nicht die Gewissheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehören wird. In Phasen finanzieller Notlagen durch Pflegebedürftigkeit, Krankheit, Unfall oder anderen Umständen mit Liquiditätsengpässen, wird Eines klar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, darf der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.
Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass diese dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige zum Beispiel, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas quer, dürfen sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch zu dieser Gelegenheit kann dann die Liegenschaft zwangsverwertet werden.
Eigenheim schützen mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung ist damit naheliegend. Die Immobilie könnte an eine Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Zusammenfallend kann die Liegenschaft zurückgekauft werden, jedoch nicht direkt, sondern erst in der Zukunft. Das ist gangbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, die zukünftig ausgeübt werden kann.
Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist die Liegenschaft sicher vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. Auf diese Weise ist man dann Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Darüber hinaus steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes andere Recht, was eventuell eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit safe, die Immobilie geschützt.
Ein Wohnrecht eintragen und die Eigenheim schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unverkäuflich und ganzheitlich unattraktiv für Gläubiger.
Die Kombination ergibt Sinn
Die Zusammenstellung aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Grundeigentum. Die Immobilie ist als Pfändungsobjekt für potentielle Gläubiger unbrauchbar. Das Objekt ist geschützt.
Erst die Ersparnisse, dann das Eigenheim schützen
Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.
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