Eine eigene Immobilie auf Kredit
Viele Leute verschulden sich für ihren Traum eines eigenen Zuhauses. Eine solche Finanzierung begleitet den Besitzer in aller Regel ein Leben lang. Die Laufzeit von Immobilienfinanzierungen liegt in der Regel bei mehreren Jahrzehnten.
Während eines so langen Zeitraums sind Besonderheiten im Verlauf des Lebens dieser käufer kaum berechenbar. Läuft dann etwas schief, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers gefährden.
Problem: Grundbuchwissen
Für jedes Grundeigentum gibt es ein Grundbuch. Darin werden jegliche, mit dem Grundeigentum im Zusammenhang stehenden Rechte vermerkt.
Für eine Hypothekenfinanzierung verlangt der Finanzieungspartner Sicherheiten. Die erste Kreditsicherheit für die Bank ist dabei die Immobilie selbst. Also sichert der Finanzieungspartner die Forderung optimal ab.
Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihre Funktion. Die Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Darüber hinaus kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk umfassen. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Erbbaugrundbuch.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt Grundstücke auf. Es enthält Daten des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Liegenschaften mit Nummern geführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird erneut in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte geschaffen, in der unter einer speziellen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Rechte im Grundbuch
Im Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Außerdem enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Abschreibungen“, „Bestand“ und „Zuschreibungen“. In der Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In der Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.
Eintragungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen, z. B. werden an dieser Stelle Eigentümer und die Grundvoraussetzung der Eintragung festgehalten. Bedingungen der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf für den Übergang des Eigentums. Aufgrund dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang stattgefunden hat.
Dokumentationen zu Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Einträge über Grundschulden und Grundpfandrechte
Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen z. B. auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Objekt als Sicherheit dient. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 vermerkten Rechte haben eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht allen darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wenngleich es nicht von Belang ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 hinterlegten Recht späteren Datums vor.
Valenz der Rechte
Es ist spannend, weswegen sich ein Institut bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie mittels Grundschulden damit zufriedenstellt, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 zu vermerken. Der Eigentumsvermerk in Abteilung 1 ist für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten der Bank oder Sparkasse im Wege ist. In Wirklichkeit ist der Vermerk des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Gesichtspunkt, denn der Kunde bekommt in Folge dessen ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Immobilie gehöre nun ihm. Der tatsächliche Effekt ist eher, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 vermerkten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann gefolgert werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse überhaupt nicht um die Liegenschaft geht, sondern das verliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.
Einträge in Abteilungen 2 und 3 wiegen schwerer
Das Grundpfandrecht des Instituts geht allem vor, so lange es in den Abteilungen 2 und 3 keine vorrangigen Rechte gibt. Daher pocht ein Kreditinstitut auch darauf, seine Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse abgelehnt.
Ist der Vermerk in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehören wird. In Zeiten finanzieller Zwangslagen durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines deutlich.Wenn es dem Darlehensnehmer unmöglich ist, seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Geldgeber nachzukommen, darf ein Kreditinstitut von diesen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht unterbinden.
Jedoch auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass solche dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige etwa, die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft schaffen, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas krumm, können Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung Pfandrechte im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall kann dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Immobilie sichern mit Hilfe des Grundbuches
Eine Liegenschaft ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung ist damit naheliegend. Das Objekt müsste an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung verkauft werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Zeitgleich kann das Objekt zurückerworben werden, allerdings nicht sofort, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist gangbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption eingetragen. So lange die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum gesichert vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man dann Mieter im eigenen Heim und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Außerdem steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Auf diese Weise muss der Begünstigte jedes andere Recht, was unter Umständen eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Grundeigentum geschützt.
Ein Wohnrecht vermerken und die Immobilie sichern
Die Eintragung eines Wohnrechts stellt eine weitere Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie dar. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Immobilie quasi unverkäuflich und total unattraktiv für Gläubiger.
Kombination macht den Unterschied
Die Komposition aus Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Grundeigentum. Das Objekt ist als Pfändungsobjekt für jegliche Gläubiger unbrauchbar. Die Liegenschaft ist geschützt.
Immobilie sichern, aber Vermögensschutz für Ersparnisse nicht aus den Augen verlieren
Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.
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