Möchtest Du ein Eigenheim? Damit stehst Du nicht allein da. Auf den Wunschlisten der Deutschen steht das Eigenheim weit oben. Vor Jahren habe ich als Vermittler in der Finanzdienstleistung einigen Menschen in die eigenen vier Wände verholfen. Damals habe ich Baufinanzierungen vermittelt und die Familien in ihr Eigenheim begleitet.

Damals fiel mir auf, dass die meisten nur in eine Richtung dachten. Sie prüften, ob sie es sich leisten können. Ob sie es tun sollten, war zweitrangig. Wenn es Dir genauso geht, dann nimm Dir für diesen Text bitte ein paar Minuten Zeit. Vielleicht retten diese paar Minuten Deine Existenz. Denn was ich Dir zu sagen habe, wird Dich überraschen.

Baugeld ist billig; billiges Geld ist verlockend. Während die Zinsen vor 10 Jahren noch bei knapp unter 5 Prozent für zehn Jahre festgeschriebene Immobilienkredite lagen, bekommt man das Baugeld heute schon für unter 0,8 Prozent – nominal p.a. versteht sich. Das Angebot an billigem Baugeld beflügelt die Fantasie der Menschen. Sie glauben, dass sie ihr Eigenheim deshalb sehr günstig bekommen können. Das kann auch funktionieren, unter bestimmten Bedingungen.

Billiges Baugeld feuert Nachfrage an

Klar, ist es für Kaufwillige eine gute Nachricht, wenn die Kreditzinsen sinken. Aber billiges Baugeld ist nur eine Seite der Medaille. Wenn die Kredite billig werden, werden auch viele Immobilien gekauft. Die Nachfrage steigt; die Immobilienpreise schnellen nach oben. Im Bundesdurchschnitt sind Immobilien innerhalb der letzten 10 Jahre etwa 50 Prozent teurer geworden. Und Durchschnitt heißt, dass Immobilien in guten Lagen entsprechend mehr zugelegt haben.

Warum Eigenheimerwerb nicht automatisch billiger geworden ist

Das bedeutet auch, dass Immobilien in besseren oder sogar besten Lagen diesen Schnitt mitbilden. Tatsächlich sind Immobilien in Wachstumsregionen gut 65 Prozent teurer geworden. Aber bleiben wir beim Durchschnitt.

Achtung, jetzt wird es theoretisch, aber es ist sehr wichtig: Rechnerisch würde eine Eigentumswohnung, die vor 10 Jahren für 200.000 Euro gekauft und mit Baugeld von 200.000 Euro für 5 Prozent Zinsen finanziert wurde, bei 2 Prozent Anfangstilgung im Monat 1.166,67 Euro Kreditrate kosten.

Wäre die gleiche Wohnung heute zu 0,8 Prozent finanziert billiger? Diese Wohnung würde heute 50 Prozent mehr kosten als vor 10 Jahren, also 300.000 Euro. Die monatliche Kreditrate mit 2 Prozent Tilgung läge damit bei nur 700 Euro.

Geringe Zinsen strecken die Laufzeit

Erinnerst Du Dich? Beide Finanzierungen starteten mit einer Anfangstilgung von 2 Prozent. Die Finanzierung von vor 10 Jahren wäre nach 25,11 Jahren abbezahlt. Die Finanzierung von heute hätte eine Laufzeit von – Achtung, festhalten – 42,07 Jahren!

Möchtest Du ein Eigenheim? Fragst Du Dich, wieso die Laufzeit so viel länger ist?

So funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Ein Immobilienkredit von der Bank wird in der Regel als Annuitätendarlehen ausgereicht. Bei einem Annuitätendarlehen werden Zinsen und Tilgung mit einer gleichbleibenden Monatstrate bezahlt.

Angenommen, man hätte 100.000 Euro Kredit aufgenommen und 2 Prozent Anfangstilgung vereinbart. Dann würden im ersten Jahr 2 Prozent des Kredites getilgt, also 2.000 Euro.

Und jetzt wird es spannend: Läge der Zinssatz bei 5 Prozent, wäre die jährliche Rate bei 7 Prozent (5 Prozent Zinsen: 5.000 Euro plus 2 Prozent Tilgung: 2.000 Euro), also 7.000 Euro (583,33 Euro im Monat).

Im zweiten Jahr wären nach der Tilgung von 2.000 Euro noch 98.000 Euro Restkredit übrig. 5 Prozent Zinsen auf 98.000 Euro sind 4.900 Euro.

Wie gesagt, die Kreditrate bleibt gleich. Die 100 Euro weniger Zinszahlung kommen auf die Tilgung drauf (2.000 Euro Anfangstilgung vom Vorjahr plus 100 Euro durch die eingesparten Zinsen). 4.900 Euro Zinsen plus 2.100 Euro Tilgung sind dann wieder 7.000 Euro Rate für das gesamte Jahr.

Möchtest Du ein Eigenheim? Dann erkenne: Der Tilgungsanteil der Rate steigt im gleichen Maß an, wie der Zinsanteil von Jahr zu Jahr geringer wird.

Warum ist bei geringeren Zinsen die Laufzeit so viel länger?

Stell Dir vor, man hätte die 100.000 Euro Kredit mit 2 Prozent Anfangstilgung zu einem Zinssatz von nur 1 Prozent aufgenommen. Die Tilgung im ersten Jahr wären wieder 2 Prozent des Kredites, also ebenfalls 2.000 Euro. Bei einem Zinssatz von nur 1 Prozent, läge die jährliche Rate bei 3 Prozent (1 Prozent Zinsen: 1.000 Euro plus 2 Prozent Tilgung: 2.000 Euro), also 3.000 Euro (250 Euro monatlich).

Im zweiten Jahr wären nach der Tilgung von 2.000 Euro wieder 98.000 Euro Restkredit übrig. 1 Prozent Zinsen auf 98.000 Euro sind 980 Euro.

Je kleiner der Zins, desto langsamer die Tilgung

Der Zinsanteil in der Rate ist im Vergleich zum Vorjahr nur 20 Euro geringer. Folglich steigt die Tilgung im folgenden Jahr nur um 20 Euro an! Es wird also viel langsamer getilgt; die Laufzeit ist dadurch viel länger.

Wichtige Erkenntnis: Sind die Zinsen geringer, ist die Kreditrate kleiner. Aber dadurch zieht sich die Laufzeit extrem. Um diese lange Laufzeit zu vermeiden, muss der Tilgungsanteil erhöht werden.

Für unser Beispiel hieße das, dass bei nur 1 Prozent Zinsen die Anfangstilgung bei 3,59 Prozent liegen müsste, um auf die gleiche Laufzeit zu kommen, wie bei der Finanzierung mit 5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung. Die monatliche Rate wäre übrigens trotz erhöhter Tilgung noch immer geringer.

Persönliche Hinderungsgründe

Ein Eigenheim ist eine sehr emotionale Sache. Aus meiner Sicht ist das der größte Stolperstein in der Entscheidungsfindung. Wer emotional an die Sache herangeht, sieht oft nur die positiven Aspekte und verdrängt rationale Argumente, die dagegensprechen. Und davon gibt es mehr als genug.

Versteh mich bitte nicht falsch. Ich bin wahrlich kein Miesmacher und will Dir die eigenen vier Wände ausreden. Aber in meiner früheren Vermittlungstätigkeit habe ich gesehen, dass es nicht immer gut endet.

Emotion wird geschürt

Die Eigenheimindustrie ist richtig fett. Viele verdienen mit, wenn Du z. B. ein Haus baust. Wen wundert es also, wenn ein Werbeblock nach dem anderen die Menschen auf Eigenheim impft? „Blablabla, unsere Kunden bauen, blablabla, unsere Kunden bauen… entdecke den Spießer in Dir… ein Haus zu bauen liegt in der Natur der Menschen, Miete zahlen nicht… blablabla …“

Es hämmert auf Dich ein, alle 30 Minuten wird die Botschaft wiederholt, egal wohin Du zappst, überall hörst Du das Gleiche. Wer hier einen kühlen Kopf behalten will, muss stark sein.

Wie ist die Meinungslage der Schwarmintelligenz?

Wie sieht das der Deutsche Michel am Stammtisch? Die meisten sehen die Immobilie als ein sicheres Investment an. Soweit so gut. Aber welche Immobilie, eigengenutzt oder vermietet? Hier wird es spannend. Tatsächlich sieht der Volksmund die eigene Immobilie als gute Investition für die Altersvorsorge an. Diese Einstellung deckt sich mit den Botschaften der Werbung, die gebetsmühlenartig genau dieses Mantra daher beten.

Ist ein Eigenheim ein gutes Investment?

Gut oder schlecht, sind Ansichtssache. Deshalb breche ich das Ganze mal auf das Kriterium Rentabilität herunter. Ist ein Eigenheim rentabel?

Rentabel ist etwas, was entweder eine Wertsteigerung erfährt oder Erträge abwirft; im Optimalfall sogar beides.

Erfährt ein Eigenheim eine Wertsteigerung?

Diese Frage kann nicht grundsätzlich mit ja beantwortet werden. Die Wertsteigerung einer Immobilie hängt von vielen Kriterien ab: die Lage, der Zustand, die Ausstattung, Aufteilung, Größe, um nur einige zu nennen.

Die Lage

Eine gute Lage muss nicht immer eine gute Lage bleiben. Bei Bestandsimmobilien, die schon längere Zeit stehen, lässt sich die Lage der Immobilie besser einschätzen als bei Neubauten. Wer kann bei einem neu erschlossenen Neubaugebiet wissen, wie sich dieses Gebiet in der Zukunft entwickelt? Die Qualität der Lage kann positiv oder negativ beeinträchtigt werden. Je nachdem, was in der Umgebung alles gebaut wird, steigt der Wert der Immobilie oder er fällt.

Die Menschen

Ein Gebiet und die Immobilienpreise darin entwickelt sich nach seinen Einwohnern. Ich möchte ein überspitztes Beispiel zur Verdeutlichung bringen: Wenn die Kriminalität in dem Gebiet floriert, fallen die Immobilienpreise.

Zustand

Eine Immobilie möchte gepflegt werden. Regelmäßige Renovierungen gehören ebenso dazu, wie der Austausch größere Gewerke nach einem bestimmten Zeitraum. Dach, Fenster, Heizung, das sind alles Gewerke, die nach geleisteter Dienstzeit erneuert werden müssen. Die Außenanlage möchte gepflegt werden. Das kostet alles Zeit und Geld.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Wohnraum an genau dem Standort Deiner Immobilie lässt sich nicht langfristig einschätzen. Wenn in der Umgebung die Arbeit knapp wird, ziehen die Menschen weg und es entsteht ein Überangebot. Die Preise purzeln. Ist der Effekt umgekehrt, steigen die Preise. Ob zu dem Zeitpunkt, an dem Du verkaufen willst oder sogar musst, ein Wertzuwachs Deiner Immobilie festzustellen ist, kann Dir niemand garantieren.

Eventuell ein Wertzuwachs?

Du siehst, dass es keineswegs feststeht, dass ein Eigenheim einen Wertzuwachs haben wird. Grundsätzlich haben Immobilien als inflationsgeschützte Sachwerte allein durch die Geldentwertung einen entsprechenden Wertzuwachs. Aber ein Flughafen, eine Autobahn oder ein Kraftwerk, welche in der Nähe gebaut werden (manchmal reichen die Pläne dazu schon aus), können den Wertzuwachs zunichtemachen.

Was ist mit Erträgen?

Ein Eigenheim wirft keine Erträge ab, es kostet Geld. Ich erinnere an das Thema „Zustand“ oben.

Anschaffungssituation

Auch die Anschaffung spielt bei einer Rentabilitätsbetrachtung eine Rolle. Der Anschaffungspreis, die Finanzierung, das hat alles Einfluss darauf, wieviel für das Eigenheim bezahlt wird. Der Gewinn beginnt beim Einkauf.

Hier schlägt die Ersparnis einer Miete für die Wohnsituation zu Buche. Die Miete ist einer der Hauptgründe, warum Menschen sich für ein Eigenheim entscheiden. Warum soll man Miete zahlen, wenn man stattdessen ein Eigenheim finanzieren kann?

Das Argument erscheint einleuchtend. Oft ist die finanzielle Belastung für ein Eigenheim jedoch höher als eine Miete. Und wer sich für ein Eigenheim entscheidet, pfeift auf ein paar sehr gute Argumente, die für das Mieten sprechen. Aber dazu später mehr.

Billiges Baugeld wirkt sich positiv auf den Erwerb aus. Wenn der Kaufpreis nicht überzogen hoch ist, ist alles in Ordnung.

Rentabilitätsbetrachtung – naja

Frage Dich, wie Du es siehst. Ist ein Eigenheim für Dich eine rentable Sache? Eher, nicht, richtig? Ein Eigenheim ist keine Kapitalanlage. Es ist eine Heimat bzw. kann zu einer Heimat werden. Und das ist kaum mit Geld auszugleichen.

Wie entwickelt sich die Wohnsituation?

Um dazu Informationen zu finden, surfe ich im Internet herum und finde Antworten. Hier scheiden sich die Geister. Manche sehen Mieten und Immobilienpreise stetig wachsen, andere sind etwas skeptischer. Also bestelle ich die nötigen Daten auf der Webseite des statistischen Bundesamtes.

Keine Woche später finde ich eine dicke Broschüre in meinen Briefkasten. Neugierig verschlinge ich die Informationen. Seit den 1990er Jahren sind in weiten Teilen des Bundesgebietes rückläufige Tendenzen im Wohnungsmarkt erkennbar; ausgenommen sind die Ballungszentren und ihr Umland.

Ist die Wirtschaft stark, gibt es gut bezahlte Jobs und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum. In manchen Städten ist der Bedarf an Wohnraum so groß, dass Prämien für Tipps gezahlt werden.

Flexibilität geht verloren

Ich bin jetzt über 50. Am eigenen Leib habe ich erlebt, was einigen meiner damaligen Finanzierungskunden auch passiert ist. Das Leben läuft nicht immer rosarot nach Wunsch. Und es sind nicht immer nur die schweren Schicksalsschläge, die das Leben beeinträchtigen. Manchmal reicht eine berufliche Veränderung aus, die in längeren Anfahrtswegen zur Arbeit mündet.

Wenn man eine Kreditrate an der Backe hat, sind Einkommenseinbußen blöd. Lieber fährt man etwas weiter für ein höheres Gehalt, denn am Tag der Entscheidung weiß man nicht, worauf man sich damit einlässt.

Eine Probe für die Partnerschaft

Das kostet Zeit, bringt viel Frust mit sich. Und wenn die Laune mal wieder nach einem anstrengenden Arbeitstag und einer staugeplagten Rückfahrt so richtig im Keller ist und die Familie alles abbekommt…

Berufliche Veränderungen können die Partnerschaft gefährden, wenn man an einen Ort gebunden ist. Kommt es zur Trennung, hat man den Supergau.

Mehr als die Hälfte meiner damaligen Finanzierungskunden sind heute getrennt; zumindest wo ich es weiß.

Mieter können umziehen, sich verändern. Ist es in diesen Zeiten nicht sinnvoller, flexibel zu bleiben?

Bildrechte: Michael Sielmon