Wohnungsbauprämie: 70 Euro und eine unbequeme Grenze

Der Staat gibt etwas dazu. Beim Bausparvertrag sogar zweimal: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Klingt nach einem guten Deal. Nur gibt es ein Problem. Wer genug verdient, um zu bauen, liegt über den Einkommensgrenzen. Und wer die Prämien bekommt, verdient meist zu wenig fürs Haus.

Die Wohnungsbauprämie ist eine staatliche Förderung, die vielen hilft, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Finde den Fehler. Finanzprodukte sind abstrakt. Trotzdem werden in der Branche jeden Tag riesige Umsätze gemacht. Und ein Argument zieht dabei besonders gut: Der Staat gibt etwas dazu. Das ist ein starker Satz. Er verwandelt ein sperriges Produkt in ein Geschenk.

Gerade die Wohnungsbauprämie kann einen entscheidenden Beitrag zur Finanzierung leisten.

Wohnungsbauprämie und Zulage: Wie viel Geld ist das wirklich?

Ein Bausparvertrag kann tatsächlich zweifach gefördert werden. Die Arbeitnehmersparzulage bekommst Du über das vermögenswirksame Sparen, also über das, was Dein Arbeitgeber auf den Vertrag überweist. Die Prämie gibt es für das, was Du selbst einzahlst. Zwei Töpfe, zwei Wege. Aber, und das ist der entscheidende Halbsatz, den man leicht überhört: nur wenn die Einkommensgrenzen passen.

Die Wohnungsbauprämie ist dabei ein wichtiger Baustein, um die Eigenkapitalquote zu erhöhen.

Und jetzt schauen wir uns diese Töpfe einmal in Euro an, denn darüber wird selten gesprochen.

Förderung	Satz und Höchstbetrag	Maximal im Jahr	Einkommensgrenze (zvE)
Wohnungsbauprämie	10 % auf 700 € (Verheiratete: 1.400 €)	70 € (140 €)	35.000 € (70.000 €)
Arbeitnehmersparzulage, Bausparen	9 % auf 470 €	43 €	40.000 € (80.000 €)
Arbeitnehmersparzulage, Beteiligungsvermögen	20 % auf 400 €	80 €	40.000 € (80.000 €)

Merk Dir diese Zahlen. Wir kommen darauf zurück.

Und hier muss ich mein eigenes Buch korrigieren, denn eine Sache hat sich geändert. Die Einkommensgrenzen für die Arbeitnehmersparzulage sind seit 2024 deutlich höher: 40.000 Euro zu versteuerndes Einkommen für Alleinstehende, 80.000 Euro für Verheiratete. Vorher lagen sie erheblich darunter. Das heißt: Diese Zulage erreicht heute sehr viel mehr Menschen als früher, auch solche mit ordentlichem Einkommen. Mein altes Argument, dass Förderung und Hausfinanzierung sich praktisch ausschließen, gilt für die Arbeitnehmersparzulage so nicht mehr. Das gehört zur Ehrlichkeit dazu.

Warum passt die Wohnungsbauprämie selten zum Hausbau?

Die Wohnungsbauprämie wird häufig übersehen, obwohl sie eine wertvolle Unterstützung bietet.

Für sie gilt das Argument nämlich weiterhin. 35.000 Euro zu versteuerndes Einkommen – das ist keine Grenze, über der jemand komfortabel ein Haus finanziert. Und damit sind wir bei der unbequemen Frage: Wer kann hohe Finanzierungsraten überhaupt tragen? Nur jemand mit einem höheren Einkommen. Wer die Prämien in voller Höhe bekommt, verdient dagegen meist zu wenig, um eine Hausfinanzierung zu stemmen.

Ohne die Wohnungsbauprämie bleibt vielen der Zugang zum Eigenheim verwehrt.

Das ist die Zange, in der viele stecken, ohne es zu merken. Und jetzt die Zahlen von eben: Wir reden über höchstens rund 110 Euro Förderung im Jahr für einen Alleinstehenden. Das ist nett. Aber es ist kein Grund, ein Produkt zu wählen, das man sonst nicht gewählt hätte. Das Förderargument und das Hausargument passen selten auf dieselbe Person. Sie werden trotzdem im selben Gespräch verkauft.

Wie wird ein Bausparvertrag in eine Baufinanzierung eingebaut?

Jetzt kommen wir zum Teil, den ich für den wichtigsten halte. Vorweg: Die Finanzierungsvariante mit der geringsten monatlichen Belastung ist in aller Regel ein simples Annuitätendarlehen – ein Darlehen mit gleichbleibender Rate, in der Zins und Tilgung stecken. Wie stark die Anfangstilgung dabei wirkt, ist ein Thema für sich. Die Integration eines Bausparvertrages verteuert eine Finanzierung. Warum wird sie dann gemacht?

Ein Bausparvertrag kann die Wohnungsbauprämie optimal in die Finanzierung integrieren.

Aus meiner Erfahrung gibt es dafür vor allem einen Grund: die liberalere Bonitätsbetrachtung der Bausparkassen. Sobald die Bank ablehnt, und die tut das meistens aus einem guten Grund, ist es für einen gewitzten Vertreter kein Problem, eine funktionierende Variante mit Bausparen zu zimmern. Nur funktioniert sie in den seltensten Fällen ohne den berühmten Lottogewinn, das Erbe oder den nächsten, besser bezahlten Job.

Der Kniff selbst ist simpel. Solche Finanzierungen laufen über Mittel der hauseigenen Hypothekenbank und über Bausparverträge mit derselben Summe. Die Bausparverträge sollen das Hypothekenbankdarlehen später ablösen. Das heißt: Das Darlehen wird nicht getilgt. Es bleibt in voller Höhe stehen. Daneben wird angespart.

Damit das aufgeht, muss je nach Tarif ein Guthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme aufgebaut werden. Dafür gibt es den sogenannten Regelsparbeitrag. Der stellt sicher, dass zum vereinbarten Zeitpunkt genug Guthaben in den Verträgen liegt, denn dann wird das Bankdarlehen zur Ablösung fällig. Dieser Regelsparbeitrag ist entsprechend hoch. Und damit wird die Gesamtbelastung höher als bei einer Standardfinanzierung per Annuitätendarlehen.

Die richtige Nutzung der Wohnungsbauprämie kann langfristig helfen, die Finanzierungskosten zu senken.

Warum sieht die Rate im Angebot trotzdem niedrig aus?

Jetzt entsteht ein Problem für den Verkauf. Eine höhere Rate lässt sich schlecht präsentieren, vor allem jemandem, der ohnehin knapp kalkuliert. Also wird die Rate kleiner gerechnet. Die Bausparkasse setzt einen geringeren Sparbetrag an, oft den Mindestsparbeitrag. Und dem Kunden wird, wenn überhaupt, nur gesagt, man dürfe als Ausgleich auch zwischendurch mal größere Summen einzahlen.

Fassen wir das nüchtern zusammen. Der Kunde verdient zu wenig für die Standardfinanzierung der Bank. Er bekommt deshalb eine Finanzierung über die Bausparkasse, die teurer ist. Er zahlt brav seine Raten. Und zusätzlich soll er zwischendurch größere Summen einzahlen. Aus welchem Geld eigentlich? Wenn schon die normale Rate an der Grenze war, woher soll dann die Sonderzahlung kommen?

Realitätsverweigerung ist die häufige Folge. Man verdrängt es, weil man das Haus will. Und das dicke Ende kommt zum Schluss, nämlich dann, wenn das Bankdarlehen fällig wird und im Bausparvertrag zu wenig liegt.

Noch ein Punkt, der erklärt, warum das so oft so läuft: Bausparsummen werden in der Praxis gern großzügig bemessen. Denn die Abschlussgebühr steigt mit der Bausparsumme, und Berater werden seltener nach Stückzahl bewertet als nach der Höhe der abgeschlossenen Summe. Das muss man nicht als böse Absicht lesen. Es ist der Anreiz, der im System steckt.

Was solltest Du Dir zeigen lassen?

Schließlich sollte die Wohnungsbauprämie nicht als alleinige Lösung betrachtet werden.

Ich sage Dir nicht, ob Du einen Bausparvertrag abschließen oder behalten sollst. Aber wenn Dir eine Finanzierung mit Bausparbaustein vorgelegt wird, lass Dir zwei Dinge zeigen.

• Den Regelsparbeitrag neben dem tatsächlich angesetzten Sparbeitrag, in Euro. Wenn da eine Lücke klafft, muss jemand später Geld nachschießen.
• Die Gesamtbelastung über die volle Laufzeit im Vergleich zu einem einfachen Annuitätendarlehen. Nicht die Monatsrate. Die Gesamtsumme.

Und eine Meinung zum Schluss, deutlich als meine markiert: Wer einkommensmäßig genau in den Bereich dieser Prämie fällt, fährt aus meiner Sicht oft besser damit, Mieter zu bleiben, statt sich in eine Finanzierung zu zwingen, die nur auf dem Papier funktioniert.

Die Wohnungsbauprämie ist ein wichtiger Aspekt, den jeder angehende Bauherr berücksichtigen sollte.

Wie es weitergeht

Wie es den Bausparkassen selbst ergangen ist und was die Zinswende verändert hat, steht im Beitrag lohnt sich ein Bausparvertrag. Damit ist dieser Block zu Kosten, Fonds und Bausparen abgeschlossen.

Schreib mir gern in die Kommentare: Wurde Dir schon einmal ein Bausparvertrag als Teil einer Finanzierung angeboten?

Zum Weiterlesen: Wohnungsbauprämie

Dieser Beitrag gibt meine persönliche Einschätzung wieder und ist keine Anlageberatung.

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