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Börsenpsychologie, ein schwerwiegendes Problem
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Immobilie schützen ist zentral. Ein Eigenheim steht bei den meisten Menschen an der Spitze ihrer Wunschliste. Ein eigenes Haus spendet Sicherheit, Freiheit, dient dem Vermögensaufbau und steigert das soziale Ansehen. Doch der meistbeschrittene Weg zum Erwerb einer eigenen Immobilie über die Fremdfinanzierung, ist auch kritisch zu sehen. Deshalb gilt: Immobilie schützen – aber mit Köpfchen!
Ein Eigenheim auf Pump
Eine Vielzahl Personen verschulden sich für ihren Traum der eigenen vier Wände. Eine solche Finanzierung bindet den Erwerber zumeist sein gesamtes Berufsleben. Oft zieht sich eine Immobilienfinanzierung über mehrere Jahrzehnte.
Während solchen Zeiträumen sind mögliche Probleme des Lebens solcher erwerber kaum voraussagbar. Geht etwas krumm, kann die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers gefährden.
Problemstellung: mangelhaftes Wissen zum Grundbuch
Für jede Liegenschaft existiert ein Grundbuch. Darin werden jedwede, mit der Liegenschaft verbundenen rechtlichen Besonderheiten vermerkt.
Für eine Eigenheimfinanzierung fordert der Finanzieungspartner Sicherheiten. Die naheliegendste Sicherheit für den Darlehensgeber ist das Objekt selbst. Dementsprechend sichert sich die Bank optimal ab.
Struktur des Grundbuchs
Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihren Zweck. Die Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt benennt das zuständige Amtsgericht, zeigt, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Weiterhin kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk tragen. Spezielle Grundbücher sind das Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Erbbaugrundbuch.
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Informationen des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Liegenschaften unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure eingeteilt. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden. Diese wereden Flurstück bzw Parzelle genannt.
Welche Rechte werden im Grundbuch vermerkt?
Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte eingetragen. Zusätzlich enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten Bestand, Abschreibungen und Zuschreibungen. In Spalte Bestand wird vermerkt, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es anhand Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird die Übertragung des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt vermerkt.
Eintragungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch
In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse vermerkt, bspw. werden hier Eigentümer und die Grundlage der Eintragung eingetragen. Bedingungen des Eintrags können Erbfolge, Auflassung oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung bedeutet die Einigung zwischen den Parteien bei einem Verkauf für den Übergang des Eigentums. Aufgrund dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welchem Zeitpunkt ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
Dokumentationen über Beschränkungen und Lasten
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks festgehalten. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie Vorkaufsrechte, Reallasten, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.
Wo stehen Grundpfandrechte und Grundschulden?
In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen zum Beispiel auch die Grundschulden, die entstehen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen und das Grundeigentum als Sicherheit eingetragen wird. Anliegend der Grundschuld vermerkt die Abteilung 3 ebenfalls alles zur Hypothek und Rentenschuld inklusive der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Die in den Abteilungen 1 und 2 festgehaltenen Rechte verfügen über eine Rangfolge. Das Recht, welches als erstes eingetragen wurde, steht an erster Rangstelle und geht damit darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung besiegelt, wobei es nicht relevant ist, ob der entsprechende Eintrag in Abteilung 2 oder in Abteilung 3 erfolgt. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 festgehaltenen Recht späteren Datums vor.
Welche Rechte wiegen schwerer?
Es ist faszinierend, weshalb sich ein Institut bei einer Fremdfinanzierung bei der Sicherung der Immobilie anhand von Grundschulden damit einverstanden ist, z. B. eine Grundschuld in Abteilung 3 einzutragen. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 scheint für eine Bank oder Sparkasse offensichtlich kein Recht, das den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege steht. In Wahrheit ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein bdeutsamer psychologischer Aspekt, denn der Käufer bekommt damit ein gutes Gefühl und die Illusion aufgezeigt, die Liegenschaft gehöre jetzt ihm. Der rechtliche Effekt ist eher, dass die vermerkten Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann geschlossen werden, dass es dem dem Kreditinstitut gar nicht um die Liegenschaft geht, sondern darum, das geliehene Geld vom Eigentümer einzufordern.
Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3
Das Grundpfandrecht der Bank oder Sparkasse geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Aus diesem Grund besteht ein Kreditinstitut auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle eintragen zu lassen. Wenn das nicht ermöglicht wird, wird eine Immobilienfinanzierung vom Kreditinstitut abgelehnt.
Eintrag in Abteilung 1 nur Kosmetik?
Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Immobilie ihm auch für immer gehört. In Phasen finanzieller Schwierigkeiten durch Unfall, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnot, wird Eines unübersehbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, kann der Geldgeber mithilfe dieser Grundpfandrechte die Verwertung der Immobilie veranlassen. Der Eigentümer kann das nicht abwenden.
Selbst abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige zum Beispiel, welche als Einzelunternehmen oder in einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem Privatvermögen. Geht einmal etwas quer, können sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch in diesem Fall könnte dann das Objekt zwangsverwertet werden.
Immobilie schützen mit Hilfe des Grundbuches
Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches eingetragen ist. Die Lösung liegt also auf der Hand. Die Immobilie sollte an eine Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert oder übertragen werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.
Im gleichen Atemzug kann die Liegenschaft zurückgekauft werden, jedoch nicht sofort, sondern erst in der Zukunft. Das ist erreichbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.
Diese Verfahrensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 über eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption dokumentiert. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum geschützt vor dem unerwünschten Zugriff Dritter.
Mit dem neuen Eigentümer kann ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man Mieter im eigenen Haus und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Im Übrigen steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Damit muss der Begünstigte jedes weitere Recht, welches vielleicht eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang dahinter. Das Grundbuch ist damit gesichert, das Grundeigentum geschützt.
Wohnrecht vermerken und die Immobilie schützen
Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Das Wohnrecht sollte dabei lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar sein. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird die Liegenschaft quasi unverkäuflich und unattraktiv für Gläubiger.
Kombination macht den Unterschied
Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Objekt. Das Grundeigentum ist als Pfändungsobjekt für jegliche Gläubiger unbrauchbar. Das Grundeigentum ist geschützt.
Eigene Ersparnisse ebenfalls in Sicherheit bringen
Wenn es um Enteignung oder Vermögensabgabe geht, sind die eigenen Ersparnisse nicht weniger wichtig. Hier gilt es, das Vermögen inflatiuonsgeschützt an einem für Dritte nicht zugänglichen Ort zu sichern. Zu diesem Thema habe ich einen kostenlosen Kurs erstellt, der zeigt, wie ich dieses Problem für mich und meine Familie gelöst habe und der hier erreichbar ist:
Über welche Enteignungsszenarien die Regierung derzeit fantasiert, habe ich in diesem Beitrag zusammengefasst.
Bildrechte: Michael Sielmon
8 Comments
Vielen Dank für einen informativen Beitrag zum Thema Grundbuch. Gut zu wissen, wie man eigene Immobilie mithilfe des Grundbuches und der Eintragung eines Wohnrechts schützen kann. Ich überlege mir ein Haus zu kaufen, daher finde ich diese Tipps sehr hilfreich.
Sehr präzise und deutlich formuliert. Absolut hilfreich. Vielen Dank.
[…] Aber man kann die Immobilie vor privaten Gläubigern schützen. Dazu habe ich in meinem Blog einen eigenen Beitrag. Wenn Du also wissen möchtest, wie Du Deine Immobilie vor privaten Gläubigern schützen möchtest, lies Dir diesen Beitrag durch. […]
[…] Darlehensnehmer und die Mehrkosten sind sinnvoll investiert. Das ist ein wertvoller Beitrag, seine Immobilie vor Zugriff von Dritten zu […]
Ihren Tipp zum Schützen der Immobilie mit Hilfe des Grundbuches verstehe ich wie folgt:
Niemand Anderes als der ursprüngliche Immobilieneigner kann dann die Immobilie zurückkaufen. D.h. die Immobilie kann z.B. nicht an die Bank verkauft werden, bzw. die Bank kann sie nicht versteigern, um den Lastenausgleich abzuführen.
– Ich frage mich nur, wie es dem Besitzer der Immobile, an welchen man die Immobilie vorher übertragen hat, ergehen wird. Der könnte doch trotzdem zum Lastenausgleich genötigt werden, auch wenn die Immobilie per Grundbucheintrag (Abschnitt 2) unverkäuflich ist. Man könnte doch seine anderen Sachwerte verpfänden, um den Lastenausgleich zu erwirken.
– Auch die Übertragung einer Immobilie an eine Gesellschaft dürfte wenig attraktiv sein. Welches Unternehmen möchte eine Immobilie kaufen, die man nicht veräußern kann? Es sei denn, man gründet selber eine GbR und hat den entsprechenden Aufwand dafür.
– Eine eigene Stiftung zu gründen, um an diese die Immobilie zu übertragen, dürfte sich vom Auswand her auch finanziell nur bei sehr großem Vermögen (> 5 Mio EUR) lohnen.
Ich sehe daher für die meisten Immobilieneigner keine sinnvolle Schutzmaßnahme. Oder habe ich etwas übersehen? Haben Sie Gegenargumente oder Zusatzinformationen, welche aus diesem Dilemma herausführen?
Im dem Webinar, was ich im März veranstalte, wird eine zeitgemäße Lösung präsentiert, die auch erheblich einfacher als die im Text dargestellte Möglichkeit ist.
Michael Sielmon sagt:
Januar 21, 2023 um 2:43 pm Uhr
Im dem Webinar, was ich im März veranstalte, wird eine zeitgemäße Lösung präsentiert, die auch erheblich einfacher als die im Text dargestellte Möglichkeit ist.
Hallo Herr Sielmon, können Sie mir Zugriff zu dem Webinar verschaffen? Ich habe dasselbe Problem mit der Sicherung meiner selbst genutzten Immobilie.
Vielen Dank. Angela Goertz
Hallo Angela, Webinare mache ich dazu keine mehr. Die Aufzeichnung des Webinars kann man sich aber in meinem Kurs anschauen unter https://strategiereport.de.