Grundschulden für Eigenheimfinanzierungen – Wo sind hier die Gefahren?

Grundschulden für Eigenheimfinanzierungen sind heutzutage normaler Alltag. Wer ein Eigenheim finanziert, gibt der Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Was viele jedoch nicht wissen, die Grundschuld ist ein eigenständiges Rechtsgeschäft, welches unabhängig von der Finanzierung besteht. Welche Gefahren daraus entstehen können und wie man sich am besten dagegen schützt, wollen wir in diesem Beitrag behandeln.

Das Eigenheim steht bei vielen Familien ganz oben auf der Wunschliste. Die Wenigsten können sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung aus Eigenmitteln leisten und suchen sich daher einen Partner für die Finanzierung.

Grundschulden für Eigenheimfinanzierungen und Darlehen – Zwei verschiedene Rechtsgeschäfte

Die Bank stellt das Geld für das Eigenheim nach einer Bonitätsprüfung zur Verfügung. Und als Sicherheit dienen meist Grundschulden. Dabei handelt es sich um zwei voneinander unabhängige Rechtsgeschäfte, die nur auf den ersten Blick im Zusammenhang stehen.

Das Darlehen ist ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber. Darin wird geregelt, wieviel Geld der Darlehensnehmer erhält, welchen Zins er dafür entrichten muss und in welcher Weise das Darlehen getilgt werden muss.

Ein Darlehensvertrag wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Darin heißt es:

㤠488 Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag

(1) Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

(2) Die vereinbarten Zinsen sind, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nach dem Ablauf je eines Jahres und, wenn das Darlehen vor dem Ablauf eines Jahres zurückzuzahlen ist, bei der Rückzahlung zu entrichten.

(3) Ist für die Rückzahlung des Darlehens eine Zeit nicht bestimmt, so hängt die Fälligkeit davon ab, dass der Darlehensgeber oder der Darlehensnehmer kündigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Sind Zinsen nicht geschuldet, so ist der Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zur Rückzahlung berechtigt.“

Die Grundschuld ist ebenfalls ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis. Das BGB sagt dazu:

㤠1191 Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld).

(2) Die Belastung kann auch in der Weise erfolgen, dass Zinsen von der Geldsumme sowie andere Nebenleistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind.“

Was bedeutet das? Grundschulden für Eigenheimfinanzierungen beinhalten eine Zahlungspflicht, die die Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld bestellt wurde, jederzeit einfordern könnte. In der Praxis tut das die Bank nicht, solange das Darlehen pünktlich vom Darlehensnehmer bedient wird. Trotzdem könnte sie das jederzeit tun.

Wie Du größtmögliche Sicherheit erreichst

Grundschulden für Eigenheimfinanzierungen gehören zu den sogenannten Grundpfandrechten. Grundschulden gibt es als Buch- und als Briefgrundschuld. Eine weitere Form ist die Hypothek. Die Grundschuld ist nicht streng akzessorisch, also nicht von dem übergeordneten Recht (Darlehen) abhängig. Die Hypothek ist dies jedoch, denn die Inanspruchnahme bzw. sogar das Bestehen einer Hypothek ist immer an die entsprechende Forderung (Darlehen) gebunden.

Die Grundschuld ist eine erweiterte Kreditsicherheit. Auch hier muss eine Forderung bestehen. Allerdings kann die Bank die Grundschuld auch für andere Verbindlichkeiten entgegennehmen. Daher wird die Grundschuld von den Banken bevorzugt, weil sie eine flexiblere und umfassendere Kreditsicherheit bieten.

Im Gegensatz zum Darlehen bleibt die Grundschuld in ihrer Höhe vollständig erhalten. Das bedeutet, dass mit der kontinuierlichen Tilgung des Darlehens eine kontinuierliche Übersicherung des Beleihungsobjektes entsteht. Die Grundschuld bleibt sogar in vollem Umfang erhalten, bis das Darlehen vollständig zurückgeführt wurde und darüber hinaus.

Erst wenn die Grundschuld gelöscht wird, erlischt auch der Anspruch der Bank auf die Zahlung des in der Grundschuld bezifferten Betrages. Solange die Grundschuld also nicht gelöscht wurde, könnte die Bank jederzeit die Zahlung des vollen Betrages aus der Grundschuld einfordern.

Hier wird der Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld interessant. Eine Buchgrundschuld erfolgt ausschließlich über eine Eintragung ins Grundbuch. Jedwede Änderung muss später im Grundbuch vorgenommen werden.

Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief erstellt. Dieser Brief ist ein Wertpapier, welches nur dem Besitzer die Möglichkeit zur Einforderung des Grundschuldbetrages ermöglicht.

Ist beispielsweise ein durch diese Art Grundschuld besichertes Darlehen vollständig getilgt, kann der Brief einfach zurückgegeben werden. Die Löschung ist nicht nötig, denn im Falle einer neuen Besicherung kann das Recht an der Grundschuld einfach an einen anderen Gläubiger abgetreten werden. Eine Änderung im Grundbuch ist bei der Briefgrundschuld nicht notwendig.

Doch auch hier bleibt die Höhe der Grundschuld bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens und der Rückgabe erhalten. Diese Situation wäre dadurch lösbar, dass nicht eine Grundschuld mit nur einem Grundschuldbrief ins Grundbuch eingetragen würde, sondern wenn die Grundschuld in mehrere Teilbeträge aufgeteilt würde.

Das verursacht zwar etwas höhere Kosten beim Notar, dafür kann man mit der Bank verhandeln, dass mit fortlaufender Tilgung, die die Schuld übersteigenden Grundschuldbriefe zurückgegeben werden könnten. Die Bank hätte dann bestenfalls noch die Möglichkeit, die verbleibenden Grundschulden einzufordern und nicht den kompletten Ursprungsbetrag.

Solange es zu keinen Unregelmäßigkeiten bei der Ratenzahlung kommt, sollte es für die Bank kein Problem darstellen, so einer Vorgehensweise zuzustimmen. Für den Darlehensnehmer hätte es jedoch den Vorteil, dass es bei Problemen nicht unbedingt zur Zwangsverwaltung der Immobilie kommen muss.

Außerdem können freigewordene und zurückgegebene Grundschuldbriefe zur Besicherung anderer Verbindlichkeiten genutzt werden, die dann im Vergleich zu normalen Krediten erheblich günstigere Zinsen hätten.

Buchgrundschuld sollte nach der Darlehenstilgung immer gelöscht werden

Eine nicht gelöschte Grundschuld und die daraus entstehenden Rechte für die Bank bleiben erhalten. Die eingetragene Bank könnte die Grundschuld an eine andere Institution verkaufen. Diese könnte dann problemlos die Zwangsvollstreckung betreiben.

Dagegen kann man sich nur auf dem Rechtsweg wehren, was Zeit und einiges an Geld kostet. Solche Fälle hat es in der Vergangenheit bereits gegeben.

Wer die Buchgrundschuld nicht löscht, um sie vielleicht später erneut als Sicherheit nutzen zu können, könnte auf ein anderes Problem stoßen. Der neue Gläubiger könnte die Grundschuld nicht anerkennen, weil er beispielsweise nicht eindeutig feststellen kann, ob die Grundschuld bereits gepfändet, verpfändet oder an Dritte abgetreten wurde.

All diese Probleme könnte man mit einer Briefgrundschuld vermeiden. Die Löschung einer Buchgrundschuld ist nur nach Erteilung einer Löschungsbewilligung der Bank möglich. Bei einer Briefgrundschuld wird der Brief einfach zurückgegeben und die Bank hat keine Möglichkeiten mehr, die Grundschuld einzufordern.

Die Briefgrundschuld ist daher sicherer für den Darlehensnehmer und die Mehrkosten sind sinnvoll investiert. Das ist ein wertvoller Beitrag, seine Immobilie vor Zugriff von Dritten zu schützen.

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