Eigenes Haus sichern vor Zugriff von Dritten

Eigenes Haus sichern, hat Priorität. Die eigenen vier Wände steht bei den meisten Menschen auf ihrer ToDo-Liste. Die eigenen vier Wände bietet Freiheit, Sicherheit, ermöglicht Vermögensaufbau und steigert das soziale Ansehen. Doch der meistbeschrittene Weg des Eigentumserwerbs über die Fremdfinanzierung, ist auch kritisch zu sehen. Deshalb gilt: eigenes Haus sichern – aber mit Vernunft!

Eine eigene Immobilie auf Kredit

Zahlreiche Personen verschulden sich für ihren Traum eines eigenen Zuhauses. Ein solches Darlehen begleitet den Eigentümer zumeist sein gesamtes Berufsleben. Meist ist die Laufzeit einer solcher Finanzierungen mehrere Jahrzehnte.

Während eines so langen Zeitraums sind Besonderheiten im Laufe des Lebens solcher Eigenheimrealisierer so gut wie unmöglich vorhersehbar. Läuft einmal etwas schief, kann das die gesamte Existenz des Eigenheimrealisierers zerstören.

Aufgabe: Wissen zum Grundbuch

Für jedes Grundeigentum existiert ein Grundbuch. Dort werden jedwede, mit dem Grundeigentum im Zusammenhang stehenden rechtlichen Besonderheiten vermerkt.

Für eine Hypothekenfinanzierung benötigt die Bank Sicherheiten. Die unmittelbarste Absicherung für den Kreditgeber ist das Objekt selbst. Damit sichert das geldgebende Institut die Forderung optimal ab.

Gliederung des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen 1 bis 3. Jede Seite besitzt ihren Zweck. Die Grundbuch Aufschrift oder das Grundbuch Deckblatt zeigt, welches das zuständige Amtsgericht ist, welchen Grundbuchbezirk und welche Nummer das Blatt hat. Außerdem kann es einen Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk enthalten. Besondere Grundbücher sind das Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch oder Wohnungsgrundbuch.

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es enthält Informationen des Katasteramtes. Dieses Kataster ist ein amtliches Register, in dem die Grundstücke mit Nummern geführt werden. Die Karten des Katasteramtes werden in Gemarkungen eingeteilt. Diese Gemarkung wird wiederum in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, in der unter einer besonderen Nummer Grundstücke geführt werden, die Flurstück oder Parzelle genannt werden.

Welche Rechte werden im Grundbuch festgehalten?

Im Bestandsverzeichnis werden mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt. Des Weiteren enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Abschreibungen“, „Bestand“ und „Zuschreibungen“. In Spalte Bestand wird vermerkt, aus welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es mittels Teilung oder Verbindung – Bestandteilzuschreibung oder Vereinigung entstanden ist. In Spalte Abschreibungen wird der Transfer des Grundstücks oder Grundstücksanteilen in ein anderes Grundbuchblatt festgehalten.

Dokumentation der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

In Abteilung 1 werden Eigentumsverhältnisse eingetragen, z. B. werden hier die Eigentümer und die Bedingung der Eintragung eingetragen. Bedingungen der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder ein Zuschlagsbeschluss bei einem Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung heißt die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer für den Übergang des Eigentums. Wegen dieser Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, zu welcher Zeit ein Eigentumsübergang stattgefunden hat.

Dokumentationen über Lasten und Beschränkungen

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Eine Ausnahme bildet das Grundpfandrecht. Dieses wird in Abteilung 3 eingetragen. Unter Lasten fallen Umstände wie das Erbbaurecht, Reallasten, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen umfassen beispielsweise Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerke.

Wo stehen Grundschulden und Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte werden in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Darunter fallen zum Beispiel auch die Grundschulden, die zustandekommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommenwird und das Objekt als Sicherheit dient. Anliegend der Grundschuld hinterlegt die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Die in den Abteilungen 1 und 2 eingetragenen Rechte besitzen eine Rangfolge. Das ersteingetragene Recht steht an erster Rangstelle und geht darauf folgenden Rechten vor. Die Rangfolge wird durch das Datum der Eintragung festgelegt, wobei es nicht wichtig ist, ob die entsprechende Eintragung in den Abteilungen 2 oder 3 erfolgte. Ein in Abteilung 2 dokumentiertes Recht früheren Datums steht also einem in Abteilung 3 hinterlegten Recht späteren Datums vor.

Welche Rechte sind schwerwiegender?

Es ist erstaunlich, weshalb sich eine Bank oder Sparkasse bei der Besicherung einer Finanzierung mit der Immobilie über Grundschulden damit einverstanden ist, zum Beispiel eine Grundschuld in Abteilung 3 festzuhalten. Der Eigentumseintrag in Abteilung 1 scheint für ein Kreditinstitut offensichtlich kein Recht, was den Besicherungsabsichten des Kreditinstituts im Wege ist. In Wahrheit ist die Eintragung des Eigentümers in Abteilung 1 ein enormer psychologischer Aspekt, denn der Käufer bekommt in Folge dessen ein gutes Gefühl und die Illusion vermittelt, die Liegenschaft gehöre bereits ihm. Der rechtliche Effekt ist eher, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gegenüber dem in Abteilung 1 hinterlegten Eigentümer durchsetzbar sind. Daraus kann abgeleitet werden, dass es dem der Bank oder Sparkasse gar nicht um die Immobilie geht, sondern darum, das geliehene Geld gegenüber dem Eigentümer einzufordern.

Gewichtung der Einträge in Abteilungen 2 und 3

Das Grundpfandrecht des Instituts geht allem vor, so lange es keine vorrangigen Rechte in den Abteilungen 2 und 3 gibt. Deshalb besteht eine Bank oder Sparkasse auch darauf, Grundpfandrechte an erster Rangstelle einzutragen. Wenn das nicht möglich ist, wird eine Immobilienfinanzierung von der Bank oder Sparkasse nicht begleitet.

Vermerk in Abteilung 1 nur Show?

Immobilienbesitzer mit einem Eintrag in Abteilung 1 haben noch lange nicht die Sicherheit, dass diese Liegenschaft ihm auch für immer gehört. In Zeiten finanzieller Schwierigkeiten durch Krankheit, Unfall, Pflegebedürftigkeit oder anderen Umständen mit Liquiditätsnöten, wird Eines spürbar.Wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Geldgeber von seinen Grundpfandrechten Gebrauch machen und die Verwertung der Immobilie anstreben. Der Eigentümer kann das nicht verhindern.

Aber auch abbezahlte Immobilien sind kein Garant dafür, dass selbige dem Eigentümer nicht weggenommen werden. Selbständige z. B., die in der Rechtsform einesEinzelunternehmens oder einer Personengesellschaft arbeiten, haften mit ihrem privaten Vermögen. Geht einmal etwas quer, dürfen sich die Gläubiger zur Durchsetzung ihrer Forderung mit Pfandrechten im Grundbuch eintragen lassen. Auch an diesem Punkt könnte dann die Liegenschaft zwangsverwertet werden.

Eigenes Haus sichern mit Hilfe des Grundbuches

Grundeigentum ist so lange in Gefahr, wie der Eigentümer selbst in Abteilung 1 des Grundbuches steht. Die Lösung ist damit naheliegend. Das Objekt sollte an eine unantastbare Person, Gesellschaft oder Stiftung veräußert werden, die dann als Eigentümer in Abteilung 1 steht.

Parallel kann das Objekt zurückerworben werden, jedoch nicht unmittelbar, stattdessen erst in der Zukunft. Das ist machbar durch ein Kaufangebot mit einer Kaufoption, welche in der Zukunft ausgeübt werden kann.

Diese Vorgehensweise wird im Grundbuch in Abteilung 2 durch eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption vermerkt. Falls die Kaufoption nicht ausgeübt wird, ist das Grundeigentum gesichert vor Zugriff.

Mit dem neuen Eigentümer könnte ein Mietvertrag geschlossen werden. So ist man dann Mieter im eigenen Haus und durch die Zahlung des Kaufpreises ist Kapital vorhanden. Darüber hinaus steht die Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle. Hierdurch muss der Begünstigte jedes andere Recht, welches möglicherweise eingetragen werden soll, genehmigen und steht im Rang hintenan. Das Grundbuch ist damit gesichert, die Immobilie geschützt.

Ein Wohnrecht eintragen und eigenes Haus sichern

Die Eintragung eines Wohnrechts ist eine zusätzliche Maßnahme zur Sicherung einer Immobilie. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht lebenslang, nicht übertragbar und nicht widerrufbar ist. Mit der Eintragung eines Wohnrechts wird das Objekt quasi unveräußerlich und uneingeschränkt unattraktiv für Gläubiger.

Eine Kombination macht den Unterschied

Eine Auflassungsvormerkung mit einer Kaufoption in Verbindung mit einem Wohnrecht ist wie ein Safe für das Grundeigentum. Die Immobilie ist als Pfändungsobjekt für potentielle Gläubiger unbrauchbar. Die Immobilie ist geschützt.

Eigenes Haus sichern reicht nicht – Schutz auch für Geld und bewegliche Vermögen

Ein Sicherungskonzept gegen weitere Enteignungsszenarien stelle übrigens ich unter dem Menüpunkt Krisenvorsorge vor.

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