Immobilien: Mythen und Legenden

Die Immobilie, eine der bedeutendsten Sachwertanlagen überhaupt, hat nichts von ihrer Attraktivität verloren. Leider ist die Berichterstattung in den Medien ein wenig einseitig. Daher soll heute untersucht werden, was an den Informationen dran ist, die in Massen an das Volk verteilt werden.

Erst kürzlich konnte man einen typischen Fernsehbeitrag über geplagte Vermieter sehen: Die Eigentümer einer Eigentumswohnung stiefelten durch kniehohe Berge Unrats. Sie konnten ihre eigene Wohnung nicht einmal vom Unrat befreien und schon gar nicht räumen, weil die Mieter offiziell noch nicht ausgezogen waren. Die Bilder der traurigen, erschütterten und hilflosen Eigentümer, wie sie wie durch eine Müllhalde waten, prägen sich ein.

Auf einem anderen Fernsehkanal sieht man fast zeitgleich Wohnungsinhaber, die versuchen, ihre Mieter zu erreichen. Warum wollen Sie das? Weil man ihnen seit Monaten die Miete schuldig bleibt. Sie sind Mietnomaden auf den Leim gegangen und sind nun kurz davor alles zu verlieren, weil sie die Miete zur Bestreitung ihrer eigenen Finanzierungsverbindlichkeiten brauchen.

Solche Beiträge sind häufig – viel seltener sind hingegen Sendungen über Mieter, die eine gemietete Wohnung ordentlich behandeln und pünktlich ihre Miete zahlen. Klar, denn einem solchen Fernsehbeitrag fehlte die telegene Sensation, denn pünktlich zahlende Mieter sind nämlich die Regel in Deutschland. Eigentümer wissen das. Sie wissen, dass eine vermietete Immobilie eine interessante Wertanlage ist, dass sie Substanz hat, und dass sie unabhängig von Währungen sowie rentabel ist. Durch die Geschichten um Mietpreller oder Messies, die ihre Wohnung zumüllen, wird die Aufmerksamkeit auf Einzelfälle gelenkt. Die Presse und das Fernsehen tun das ständig. Sie berichten über seltene und gerade deswegen spektakuläre Ereignisse. Und wir Menschen wollen das doch auch sehen. Wir sind Voyeure und erlaben uns an dem Leid der anderen. Niemand kann das leugnen. Wenn es anders wäre, würde es viel mehr Sendungen im Fernsehen über intakte Ehen, Kinder mit guter Erziehung und guten Noten in der Schule, Autos, die losfahren und auch heil wieder ankommen und Flugzeuge, die ihren Flug auf normalem Wege beenden zeigen. Bereits auf der Journalistenschule lernt ein Volontär: „Hund beißt Mann“ – das ist keine Nachricht, aber „Mann beißt Hund“, ist eine Story für die Einschaltquoten. Die Menschen schalten ein, wenn ein Promi sich das Leben nimmt, ein Flugzeug abstürzt oder das Leben von Vollassis gezeigt wird. Je krasser desto besser. Der Fernsehzuschauer sitzt vor der Glotze und muss sich sagen: Gott sei Dank ist das nicht mir passiert, greift dann beruhigt zum Bier und lehnt sich mit positiv-sicherem Gefühl im Fernsehsessel zurück.

Es gibt Menschen, die sich von dieser Art Berichterstattung beeinflussen lassen. Sie glauben, dass das Leben so ist. Der im Fernsehen präsentierte Einzelfall wird verinnerlicht und somit zum Regelfall -die Folge: Der verängstigte Fernsehzuschauer besteigt kein Flugzeug und legt sein Geld „sicher“ auf ein Sparbuch. Er verpasst die Welt, die Chancen des Lebens und sein Geld verpasst höhere Renditen. Wenn Sie bereits zu den Verängstigten gehören, dann wird Sie der Rest dieses Beitrages nicht interessieren. Wenn Sie aber das scheinbare Leben nicht aus dem Fernsehen, sondern selbst leben wollen, und wenn Sie mit gesundem Menschenverstand das wirkliche Leben erfahren wollen, dann sollten Sie unbedingt weiterlesen.

Sachwerte!

Die schleichende Inflation zehrt unsere Euros auf, langsam aber konsequent. Wie macht sie das? Ganz einfach, sie lässt die Preise wachsen. Alles, was Geld kostet, wird mit der Zeit teurer, was eine der Kernthemen dieses ganzen Blogs ist. Die Lebenshaltung wird teurer, die Miete steigt langfristig. Wir wissen, dass es so ist. Was tun wir dagegen? Sehr wenig. Die deutschen parken rund 500 Milliarden Euro auf Sparbüchern und rund 686 Milliarden Euro in Lebensversicherungen. Das sind zusammen rund 1.186 Milliarden Euro. Diese Summe ist unvorstellbar groß. Aber was die jährliche Inflation in Höhe von durchschnittlich 3% mit diesem Vermögen macht, kann man sehr leicht veranschaulichen.

500 Mrd. Euro auf Sparbüchern werden im Schnitt mit 1,5% jährlich verzinst, wenn wir die Steuer außen vor lassen. Mit 3% schlägt die Inflation zu. Das bedeutet, dass die Substanz jährlich um 1,5% abnimmt. Wir sprechen dabei von ca. 7,5 Mrd. Euro, die im Schnitt pro Jahr vor die Hunde gehen. Diese Substanz ist weg, aufgefressen von der allgemeinen Preissteigerung. Mit den außerordentlich hohen Beitragssummen, die in Lebensversicherungen eingezahlt wurden und dort schlummern, ist es leider auch nicht besser. Natürlich sind auch Verträge darunter, deren Beiträge mit 4% Garantiezins verzinst werden. Dafür sind aber fast jedem Vertrag auch erstmal 3 Jahresbeiträge Vertriebskosten belastet worden. Und, was die wenigsten realisieren, die Verzinsung bezieht sich nur auf den Sparanteil des eingezahlten Beitrages. Bei den Lebensversicherungen geht es also noch schlimmer zu als mit den Sparbüchern.

Was ist die Alternative? Wenn all das teurer wird, was man mit Geld kaufen kann, stehen werthaltige Sachwerte ganz oben auf der Einkaufsliste. Allen voran sind es die Immobilien, die sich seit Jahrhunderten behaupten. Etwa 43% aller Haushalte leben nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bereits in den eigenen vier Wänden. Jeder zweite Haushalt besitzt Immobilien, entweder eigengenutzt oder vermietet. Alle anderen Haushalte mieten und das bedeutet, dass es auch sehr viele Vermieter geben muss. Aus diesem Fakt kann man folgern, dass Immobilienbesitz mehr als lohnenswert ist. Immobilien sind gegenüber der Währung wertstabil. Auch wenn die Preise für Immobilien steigen und sinken, sind sie es, die bei Währungsreformen ihren Besitzern die größte Sicherheit bescherten.

Immobilien und Lage

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Das wissen wir und erleben es auch, wenn wir auf der Suche nach Objekten sind. Suchen Sie zum Beispiel mal Mietobjekte in verschiedenen Städten und Regionen in Deutschland. Das ist über das Internet heute gar kein Problem mehr. Obwohl: Im Internet sind die attraktiven Mietobjekte gar nicht drin, denn die gehen oft sofort weg und müssen gar nicht im Netz angeboten werden. Trotzdem kann man eindrucksvoll vergleichen und erkennt, wo die Nachfrage nach Mietobjekten größer und wo Sie geringer ist.

Wie andere Märkte auch sind Immobilienpreise geprägt von Angebot und Nachfrage. Nicht zuletzt durch die Abschaffung einiger Förderungen durch den Gesetzgeber nimmt das Angebot am Immobilienmarkt ab. Die Abschaffung der Eigenheimzulage z. B. hatte zur Folge, dass viele Haushalte den Wunsch nach einem Eigenheim ebenfalls ad acta legen mussten und dem Wohnungsmarkt weiterhin als Mietnachfrager erhalten bleiben. Zur gleichen Zeit wurde die degressive Abschreibung von vermietetem Wohneigentum nach

§ 7 Abs. 5 EStG gestrichen, mit der Folge, dass vermietete Neubauimmobilien nur noch mit 2 % linearer AfA ausgestattet sind und es keine steuerliche Motivation mehr gibt, in vermietete Neubauimmobilien zu investieren, da die Neubauwohnung damit abschreibungsmäßig mit der Bestandsimmobilie gleichgestellt wurde. Als logische Konsequenz entfällt dieses Spielfeld im Verkauf und in der Beratung auch für der freie Berater, das heißt, dass Neubauten werden so gut wie nicht mehr angeboten. In der Konsequenz haben viele Bauträger geplante Neubauprojekte, vor allem im mehrgeschossigen Wohnungsbau aufgrund mangelnder Aussichten auf Absatz eingestellt, die Verknappung von Wohnraum wird dadurch noch mehr forciert. Die Streichung von Förderungen macht das Angebot für Investoren etwas weniger attraktiv. Gleichzeitig ist es aber auch positiv zu sehen. Während in der Vergangenheit viele Schrottimmobilien mittels großzügiger Förderungen als lohnenswerte Investition schöngerechnet werden konnten, ist das heutzutage nicht mehr so einfach. Die Immobilie von heute spiegelt den Preis wieder, der durch Angebot und Nachfrage entsteht. Und so sollte es auch sein.

Mittlerweile kommt es praktisch nicht mehr vor, dass Menschen Immobilien verkauft werden, die sie sich eigentlich nicht leisten können. Durch hohe steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten war es in der Vergangenheit möglich gewesen, Wohnungen zu verkaufen, die nach der Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben aufgrund hoher Steuerrückflüsse sogar Überschüsse bewirkten. Wer heutzutage eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft und diese finanziert bekommt, weiß, dass er zu den Besserverdienern gehört. Heute – in Zeiten der Finanzkrise – ist es nicht mehr so leicht, von einer Bank ein Darlehen für eine Immobilie zu bekommen. Die Banken sehen heute viel genauer hin, wem sie das Geld anvertrauen und wofür es verwendet wird. Nicht jeder, der sich Immobilienbesitz zulegen möchte, wird von den Banken als kreditwürdig genug befunden. Wenn Sie daher zu denjenigen gehören, die Immobilienbesitz erwerben möchten und grünes Licht von Ihrer Bank bekommen haben, betrachten Sie das ruhig als gutes Vorzeichen und greifen Sie zu. Wichtig ist, dass Sie ein attraktives Objekt mit guter Vermietbarkeit erwerben. Und da zählt selbstverständlich zuerst die Lage.

Dort wo die Nachfrage hoch ist, sind die erzielbaren Mieten hoch. Natürlich sind auch die Preise für Objekte an solchen Standorten höher als z. B. bei Objekten in ländlicher Gegend in Brandenburg, Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg Vorpommern.

Aus europäischer Sicht bzw. Sicht ausländischer Investoren nahmen Immobilien in Deutschland in den letzten fünfzehn Jahren eine Sonderstellung ein. Während sich in anderen europäischen Ländern die Preise und Märkte in den letzten fünfzehn Jahren prächtig entwickelten, kam es in Deutschland aufgrund eingangs beschriebener Entwicklungen zu einer Stagnation, in schlechten Lagen auch zu drastischem Wertverfall.

Grundsätzlich ist ein Wohnungsmangel in Sicht, denn je länger die Unterdeckung der Wohnungsfertigstellungen dauert, um so explosionsartiger werden die Preisesteigen. Nur wer sich auf sehr hohem Niveau mit dem statistischen Zahlenmaterial auseinandersetzt, wird erkennen, dass der gesamte Markt auf eine massive Verknappung des Angebotes zusteuert, denn die Zahl der Baufertigstellungen befindet sich bereits seit Langem im Abwärtstrend. Während im Jahr 1997 noch 578.000 Wohnungen vollendet wurden, nahm diese Zahl sukzessive von Jahr zu Jahr dramatisch ab und liegt seit dem Jahr 2000 der magischen Marke von unter 300.000 Wohnungen – im Jahr 2006 waren es zuletzt noch 230.000 fertiggestellte Wohneinheiten. Experten schlagen bereits Alarm: Um den langfristigen Bedarf in unserem Land zu decken, müssten etwa 280.000 bis 310.000 Einheiten pro Jahr gebaut werden, so viele Wohnungen scheiden nämlich wegen Unbrauchbarkeit und Überalterung jährlich aus dem Markt aus. Nach einer Studie der LBS (Landesbausparkassen) war Deutschland im Jahr 2006 bei der Anzahl der Wohnungsfertigstellungen pro 1000 Einwohner mit 2,8 Wohnungen pro 1.000 Einwohner das Schlusslicht in Europa.

Wie steht es um die Nachfrage?

Die Menschen werden älter. Die Jungen werden weniger, der Bedarf an Wohnraum geht zurück. Diese Theorie hört man bei Kritikern sehr oft. Doch stimmt diese Prognose? Zurzeit laufen mehr schwangere Frauen durch Deutschlands Straßen denn je. Schwanger sein ist in. Nicht zuletzt hat die Initiative der Politik, allen voran unsere Bundesfamilienministerin, dafür gesorgt, dass Maßnahmen wie z. B. Elterngeld, Kindergelderhöhung, Ausbau der Kinderbetreuung und Wohn-Riester-Förderung für Familien es attraktiver machen, mehr Kinder großzuziehen. Selbst das Fernsehprogramm widmet sich Paaren, die sich ihren Kinderwunsch erfüllen möchten. Die öffentliche Aufmerksamkeit liegt in hohem Maße auf familiären Zuwachs. Auf Dauer wird das den Bedarf an Wohnraum enorm steigern.

Fachkräfte aus dem Ausland, die den Fachkräftemangel in der deutschen Wirtschaft kompensieren, finden hier eine neue Heimat. Diese Menschen benötigen Wohnraum.

Die „Single-Bude“ ist in. Paare bleiben nicht mehr ein Leben lang zusammen. Diese Art von Partnerschaft ist selten geworden. Die Scheidungsrate ist so hoch wie nie. Die Menschen bewahren sich ihre Unabhängigkeit mit eigenem Wohnraum. Selbst Paare, die zusammen sind, geben ihre Wohnungen nicht auf und ziehen sofort in eine gemeinsame Wohnung. Viele Pendler haben eine kleine Zweitwohnung am Arbeitsplatz, weil es auf Dauer billiger wird, als ständig zu fahren. Die Anzahl der Haushalte ist in den letzten zehn Jahren um ca. sechs Prozent gewachsen, das sind fast 250.000 neue Haushalte pro Jahr. Außerdem steigt der Wohnflächenbedarf pro Kopf der Bevölkerung nach Schätzungen des Researchinstituts empirica“ bis zum Jahr 2030 weiterhin an. In der Vermietung z. B. wirkt sich dies in der Form aus, dass gutverdienende Singles oder Pärchen in der heutigen Zeit meist großzügige Drei- oder sogar Vierzimmer-Wohnungen mieten anstatt der vielleicht ausreichenden Zweizimmer-Wohnung. Ausreichend Platz und Freiräume zu haben ist in diesem Zusammenhang der Ausdruck von Wohlstand und ein Indikator für Lebensqualität.

Wenn wir Deutschen nicht zugreifen, tun es die anderen. Denn während deutsche Privatanleger noch immer miesepetrig in die Vergangenheit schielen und sich von Horrorberichten über Schrottimmobilien und Mietnomaden vom eigenen Immobilienmarkt fernhalten lassen, haben ausländische Investoren ihre Hausaufgaben gemacht und die Chancen in diesem Markt genutzt. Seit geraumer Zeit gehen die spektakulären Meldungen über Paketverkäufe von Wohnungen im Tausenderpack durch die Presse. Ausländische Investoren kaufen Wohnungen in Deutschland im erheblichen Umfang auf und lachen sich ob der teilweise lächerlich niedrigen Preise ins Fäustchen. Im internationalen Vergleich ist der deutsche Immobilienmarkt nämlich erheblich unterbewertet. Auch wurden durch staatliche Förderungen der Investitionen lange Zeit die Mieten künstlich niedrig gehalten und bieten erhebliches Steigerungspotenzial.

Wenn ausländische Investoren in Deutschland in erheblichem Umfang – teilweise sogar zweistellige Milliardenbeträge – investieren, dann doch sicherlich einzig und allein vor dem Hintergrund der Wirtschaftlichkeit und der Absicht, vor allem Rendite in deutlich zweistelligem Bereich zu erzielen. Man sollte sich wirklich fragen, warum manche Deutsche nicht zu Potte kommen und es zulassen, dass Fremde sich an ihren Vermögenswerten bereichern und sich auf diese Weise eine goldene Nase verdienen? Am Ende sind genau diejenigen die Ersten, die sich über ihre geringe Rente beklagen und vom Staat fordern, für die eigene Entscheidungslähmung geradezustehen.

Rahmenbedingungen passen

Die Finanzkrise zwingt die Regierung zu Handlungen, die nicht gut für den Geldkreislauf sind. Für die Wirtschaft wäre es besser, den Gesundungsprozess nicht zu beeinflussen, die Schuldigen Banken pleitegehen zu lassen, die Nachteile und Unannehmlichkeiten zu ertragen und gestärkt mit einer gesunden und besseren Wirtschaft aus der Krise hervor zu gehen. Vielen Menschen würde es während dieser Zeit sehr schlecht gehen und die Gefahr von Aufständen oder Bürgerkrieg läge in der Luft. Deshalb wird versucht, die negativen Wirkungen der Krise abzufangen, indem Geld in die Hand genommen wird, das eigentlich gar nicht da ist. Die Regierung hat zur Bekämpfung der Finanzkrise viele Milliarden Euro in den Geldkreislauf gepumpt. Dieses Geld wird mittelfristig mit hoher Wahrscheinlichkeit für eine bedeutend höhere Inflationsrate sorgen. Geldwerte werden davon betroffen genauso sein wie Sachwerte auch. Nur entgegengesetzt. Während sich Sachwerte als stabil herausstellen, wird die Substanz der Geldwerte abnehmen. Niemand wird mehr so hohe Zinsen bekommen, wie er für einen Inflationsausgleich brauchen wird. Wer Immobilien hat, wird als Sieger aus der Krise gehen. Während der Verfall der Geldwerte den Darlehensbetrag und auch die Rate der Immobilienfinanzierung vermindert, wird die Immobilie die gleich bleiben. Die Miete wird marktgerecht sein und dafür sorgen, dass laufende Einnahmen realisiert werden, die einem Inflationsausgleich unterlagen.

Der Immobilienmarkt unterliegt einem Zyklus, der von Abwärts- und Aufwärtsbewegungen gekennzeichnet ist. Die Zyklen erstrecken sich hier über Jahrzehnte, was das Erfordernis mit sich bringt, eine Immobilieninvestition immer auch langfristig zu betrachten und zu beurteilen. Der Immobilienmarkt ist heute viel differenzierter geworden, als das vielleicht noch vor zwanzig oder dreißig Jahren der Fall war. Dem zufolge sollte man das bei der Betrachtung auch berücksichtigen.

Es hat den Anschein, dass dies gerade dem deutschen Investor immer wieder sehr schwer fällt. Man hält sich an Verallgemeinerungen und Stammtischwissen und bringt sich somit um die Chance einer realistischen Betrachtung. Ein guter Rat ist das nicht, wenn man den Bäcker, Schreiner oder Schuster von nebenan fragt, was diese von Immobilien halten. Es ist nun mal nicht ihr Fachgebiet. Darauf scheint es dem Fragenden auch gar nicht anzukommen. Er erkundigt sich schließlich nicht nach echtem Wissen. Er fragt Meinungen ab und wartet, bis er eine findet, die sich mit seiner Meinung deckt. Dann ist er zufrieden und legt sein Geld wieder auf sein Sparbuch.

• um 1622 in Europa in der Zeit des Dreißigjährigen Krieges
• um 1923 in Deutschland und Ungarn (deutsche Inflation 1914 bis 1923)
• 1939 – 1948 in Deutschland (zurückgestaute Inflation, korrigiert durch Währungsreform)
• jahrzehntelang bis 1991 in Argentinien
• jahrzehntelang bis 1994 in Brasilien
• um 1995 in Mexiko
• um 2002 in Argentinien

Immer wenn die Währung instabil wurde oder wenn es eine Währungsreform oder -umstellung gab, zeigte die Immobilie mehr denn je ihre Qualität als „Vermögensretter“. Ein Haus ist nun mal ein Haus und es wird immer einen adäquaten Preis erzielen, egal welche Währung gerade aktuell ist. Vermögende Menschen wissen das. Sie haben Immobilien und konnten bereits die Erfahrung machen, was passiert, wenn die Währung umgestellt wird. Die Geschichte ist voll von Krisen und Zusammenbrüchen. Diese Zusammenbrüche bahnten sich immer auf die gleiche Weise an. Es gab immer Ereignisse, die es erforderlich machten, den Markt mit Geld zu versorgen. Zumindest wurde damit immer versucht, die Auswirkungen der Krisen in den Griff zu bekommen. Kurzfristig gelang es meist, die Auswirkungen hinauszuzögern. Beseitigen konnte man sie niemals (siehe oben, Zusammenbrüche).

Was passiert, wenn mehr Geld in den Umlauf kommt? Zuviel Geld ist niemals gut für den Geldkreislauf. Es dauert nicht lange und die Preise passen sich an. Die Inflation steigt also. Wenn das Geld dem Geldkreislauf nicht wieder entzogen wird, droht eine Entwertung des Geldes oder sogar eine Hyperinflation. Beides ist unerfreulich für unser sparbuchverliebtes Deutschland.

Experten favorisieren sichere Anlagen wie Festgeld, Bundespapiere, Lebensversicherungen und propagiert ihre Sicherheit. Inflation liegt derzeit nach deren Ansicht bei Null. Man darf skeptisch sein, inwieweit solche Expertentipps hilfreich hilfreich für den Anlager sind, für die Anbieter sind diese Gold wert. Hier geschieht nur eins. Der Deutsche wird unwissend gehalten, in Geldwertanlagen getrieben und in Bezug auf chancenreiche Anlageformen verunsichert.

Das Geld wird in der Wirtschaft verdient, nicht auf der Bank Herr Büser! Wenn uns die Geschichte eins gelehrt hat, dann doch, dass Geldwertanlagen gerade nicht sicher sind. Jeder kennt die Geldscheine mit den Millionenbeträgen aus den Jahren um die Hyperinflation von 1923 darauf. Fragen Sie mal die Immobilienbesitzer, was mit den Immobilien zu diesen Zeiten passierte. Sie waren wertstabil. Und nur darauf kommt es schließlich an.

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Foto: Bernd Liebl, Magdeburg