Nie wieder Zwangsmaßnahmen

Wenn es um Zwangsmaßnahmen geht, steht in den meisten Fällen eine Schuld vornan, in der Regel ein besichertes Darlehen. Möchte man sich also vor Zwangsmaßnahmen schützen, ist die Befreiung von Schulden ein sinnvoller Weg. Eine Gesellschaft bietet die einzigartige Möglichkeit, ein Eigenheim völlig ohne Schulden zu bauen/erwerben.

Das Konzept

Zur Wiederholung: Eine Gesellschaft hat sich die Aufgabe gestellt, ihren Kunden in ein Eigenheim zu verhelfen, ohne sie den Gefahren eines Darlehens auszusetzen. Dabei sieht sich die Gesellschaft als Ergänzung zum üblichen Wohnraumschaffungsmarkt und hat genau für das Ziel, Wohnen dauerhaft bezahlbar zu machen, ein einzigartiges Konzept entwickelt, welches seit Jahren funktioniert und über die Jahre immer besser wurde.

Der Interessent, der z. B. ein Eigenheim, sei es ein Haus oder eine Wohnung, erwerben oder neu bauen möchte, benötigt 10% des Objektwertes als Eigenkapital. Die Gesellschaft kauft das Haus für ihn, er zieht zur Miete ein und erhält eine Kaufoption, die er jederzeit ausüben kann, aber nicht muss. Die Miete wird auf 25 Jahre festgeschrieben und bleibt daher immer gleich. Für den späteren Erwerb mittels Ausübung der Kaufoption wird ebenso der Objektpreis von Anfang an notariell festgeschrieben. Damit hat das Mitglied im Vergleich zu einem normalen Mietverhältnis den genauen Überblick darüber, welche Kosten während der gesamten Mietdauer zu zahlen sind. Alle wichtigen Vertragsbedingungen werden notariell beurkundet und teilweise auch im Grundbuch eingetragen. Man ist zwar Mieter, genießt aber die Rechte des Eigentümers (Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuchs). Um den Kaufpreis für die Ausübung der Option zu erwirtschaften, stehen ihm alle Möglichkeiten und Wege offen.

Für den Notfall ist übrigens ebenfalls gesorgt, denn der Mieter genießt maximale Flexibilität. Denn das Mietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Der Mieter könnte also jederzeit aussteigen.

Der Kunde bestimmt den Standort. Hierbei kann der Kunde einen Neubau oder auch eine Bestandsimmobilie andienen. Und ob es um ein Haus oder eine Eigentumswohnung geht, ist ebenfalls nebensächlich. Der Kunde bestimmt seine Immobilie selbst und nutzt diese dann so lange es möchte. Er kann die Immobilie jederzeit für die anfänglich von der Gesellschaft investierten Summe erwerben. Preissteigerungen sind somit keine Gefahr, eher ein Segen.

Die Sicherung

Leider sind die rechtlichen Auswirkungen von Grundbucheinträgen kein Schulwissen und nur wenige, selbst Immobilienbesitzer informieren sich ausreichend darüber. Daher ist es Zeit für einen kleinen Abriss über das Grundbuch.

Eigentumsverhältnisse von Immobilien werden im Grundbuch der Immobilie festgehalten. Grundlage der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.

Informationen über Eigentumsverhältnisse findet man in der Abteilung 1 des Grundbuches. Entgegen der allgemeinen Meinung lassen sich aus dem Eigentum an der Immobilie nur sehr wenige Rechte ableiten. Die meisten Rechte beinhalten Pflichten wie z. B. die Steuer- und Abgabenpflichten, die aus dem Eigentum folgern. Nüchtern betrachtet ist Eigentum eher ein psychologisches Konstrukt, welches dem Eigentümer das Ego pflegt. Vorteile hat er keine.

In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Lasten können sein: Grunddienstbarkeit, Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht, Reallast, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkung, Erbbaurecht.
Zu den Beschränkungen zählt man: Nacherbenvermerk, Testamentsvollstrecker-Vermerk, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Insolvenzvermerk, Sanierungs- und Umlegungsvermerk, Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum. Diese Rechte stehen allesamt über den Rechten des Eigentümers und engen den Eigentümer weit in seinem Handlungsspielraum ein.

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn das Objekt als Sicherheit für Darlehensverpflichtungen dienen soll. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Die Abteilung 3 sichert z. B. einem Kreditinstitut die jederzeitige Zwangsmaßnahme als Gläubiger. Das Kreditinstitut besitzt, so lange es mit einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, so gut wie alle Rechte. Ohne die Zustimmung des Gläubigers geht somit nichts mehr. Der Eigentümer darf sein Objekt ohne zu fragen nicht veräußern oder andere Rechte (z.B. Wohnrecht oder andere Beschränkungen) vergeben.

Freundliche Grundbuchpolitik

Beim diesem Konzept wird die Gesellschaft Eigentümer (Abt. I) und der Kunde bekommt eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II zu seinen Gunsten eingetragen. Eine Auflassungsvormerkung wird bei Verkauf eines Objektes zugunsten des Käufers eingetragen und sichert seinen Anspruch bis zum Vollzug der Auflassung (notarielle Bedingungen wie beispielsweise Zahlung des Kaufpreises usw.). Das Besondere bei diesem Optionskaufmodell: Die Kaufpreisfälligkeit ist erst in 25 Jahren!

Geregelt werden die Verhältnisse über einen notariellen Optionskaufvertrag. Dieser sichert dem Optionär das Recht, täglich über einen Zeitraum von 25 Jahren, die Auflassung zu vollziehen. Daran lässt sich über diesen gesamten Zeitraum nichts ändern. Die einzige Person, die an diesem rechtlichen Konstrukt etwas ändern, es sogar beenden kann, ist der Kunde selbst. Damit ist ein Maximum an Sicherheit für den Kunden gewährleistet und er wird von den Nachteilen, die das Eigentum mit sich bringt, verschont.

Der Mietzins wird für die gesamte Dauer ebenfalls notariell im Optionskaufvertrag festgelegt. Auch hier wird der Optionär maximal gesichert, denn er bekommt Kostentransparenz für mehrere Jahrzehnte. Dieser Mietzins ist unabänderlich und das Vertragsverhältnis ist für die Gegenpartei des Kunden unkündbar.

Im Übrigen könnten auch Probleme der Gesellschaft, sollten diese mal eintreten, dem Kunden nichts anhaben. Denn weder eine Verwertung der Immobilien selbst, noch ein Zugriff auf die Mietverhältnisse wäre einem Insolvenzverwalter aufgrund der notariell beurkundeten Vertragswerke möglich. Damit könnten er und alle Gläubiger nur zusehen, ob die Vertragsverhältnisse erfüllt würden und müsste in diesem Fall alle Verträge vertragsgerecht fortführen. Diese Sicherheit bietet nur eine Genossenschaft verbunden mit dem von der Genossenschaft entwickelten Optionskaufvertrag.

Der Kunde ist fein raus

Der quasi „Eigentümer“ ist auf dem Papier lediglich Mieter. Er genießt als Mieter eine über 25 Jahre festgeschriebene Miete. Er kann, die Option zu dem von Anfang an festgeschriebenen Preis (Investitionssumme der Gesellschaft) ausüben und das Objekt käuflich erwerben (bzw. den Kauf vollziehen durch Kaufpreiszahlung), ist jedoch dazu keineswegs verpflichtet.
Dem Kunden drohen zu keinem Zeitpunkt Zwangsmaßnahmen. Der „Mieter“ kann jederzeit mit dreimonatiger Kündigungsfrist ausziehen und den Vertrag beenden.

Keine Insolvenz, keine Pfändung, kein Verlust der Wohnung

Der Kunde ist Mieter mit allen, einem Mieter zur Verfügung stehenden Möglichkeiten. Selbst Wohngeld zu beantragen, wäre in Zeiten schwächelnder Einnahmen eine Möglichkeit. Der Gestaltungsspielraum innerhalb der Gesellschaft bietet viele Möglichkeiten, die Rechte des Kunden zu schützen.

Eigenheim auf Dauer sichern

Sie können sich als Eigentümer (auch mit einem Eintrag eines Kreditinstituts in Abteilung III des Grundbuches) ein für alle Mal Ihre Immobilie vor Zwangsmaßnahmen sichern. Bedauerlicherweise ist diese Praxis wenig bekannt. Selbst die meisten Notare scheitern bei der wasserdichten Ausfertigung der Verträge. Die gute Nachricht ist aber, dass es auch einfachere Wege gibt, sein Grundbuch abzusichern. Mehr Information dazu hier.

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