Immobilien überteuert – warum Du jetzt lieber nicht kaufen solltest

Wenn Immobilien überteuert sind, kauft man sich einige erhebliche Risiken bei einem Erwerb einer Immobilie mit ein. Der Immobilienmarkt ist aktuell stark überbewertet, die meisten Immobilien sind viel zu teuer und günstige Zinsen können das Geschäft auch nicht rentabler gestalten. Wie Du feststellen kannst, ob eine Immobilie zu teuer ist und welche Risiken ein Immobilienkauf derzeit mit sich bringt, erfährst Du in diesem Beitrag.

Historisch niedrige Zinsen haben die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren stark erhöht. Immobilien sind begrenzt. Wer eine Immobilie verkauft hat, sah sich in der komfortablen Situation, dass die gesteigerte Nachfrage die Bereitschaft nach sich zog, höhere Kaufpreise zu bezahlen. Seit Euro-Einführung haben sich die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt nahezu verdoppelt.

Bei einem gesunden Immobilienmarkt steigen parallel zu den Immobilienpreisen aber auch die Mieten. Doch die Entwicklung Mieten liegt im Vergleich zum Preiswachstum der Objekte weit zurück. Das deutet darauf hin, dass die Preisentwicklung am Immobilienmarkt zu einer Immobilienblase führte, die nun zu platzen droht.

Ertragswert der Immobilie zeigt, ob Immobilien überteuert sind

Ein gesundes Immobilieninvestment weist stets eine entsprechende Mietrendite aus. Das gilt für vermietete Immobilien genauso wie für selbstgenutzte Objekte. Bei selbstgenutzten Immobilien muss nur geschaut werden, zu welcher Miete das Haus oder die Wohnung vermietbar wäre und schon kann man darauf schließen, ob das Objekt zu einem fairen Preis erworben wurde oder nicht.

Der Ertragswert einer Immobilie errechnet sich aus dem Bodenwert und der erzielbaren Miete. Die Formel für die Berechnung des Verkehrswerts anhand des Ertrages lautet:
Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)

Der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen wird also getrennt berechnet. Der Boden verliert seinen Wert nicht, während die Immobilie eine bestimmte Restnutzungsdauer besitzt.
Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete) abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag des Grundstückes, abzüglich Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) ergibt den Gebäudereinertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Beispiel soll zur Veranschaulichung dienen.

Beispiel für eine Ertragswertermittlung

Größe des Grundstücks

1000 qm

Bodenrichtwert pro qm

110 Euro

Bodenwert

110.000 Euro

(Grundstücksgröße mal Bodenrichtwert)

Rohertrag

30.000 Euro

standortübliche Jahresmiete

– Bewirtschaftungskosten

4.500 Euro

Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibung, Absicherung für Mietausfall

= Reinertrag des Grundstücks

25.500 Euro

– Bodenwertverzinsung

5.500 Euro

= Bodenwert * Liegenschaftszins (z.B. 5 Prozent)

= Gebäudereinertrag

20.000 Euro

Vervielfältiger

*14

Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren

Gebäudeertragswert

280.000 Euro

Vorläufiger Ertragswert

390.000 Euro

Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert

Sonstige wertbeeinflussende Umstände

-25.000 Euro

bei Mängeln wie hier wertmindernd

Ertragswert (Verkehrswert)

365.000 Euro

Eine vereinfachte Form des Ertragswertes widerspiegelt der Kaufpreisfaktor. Dieser zeigt die Relation des Kaufpreises zur erzielbaren Miete. Ein Faktor von 20 gilt als gerechtfertigt. Der Kaufpreis soll also ca. der 20-fachen Jahreskaltmiete entsprechen; im Bundesdurchschnitt liegt dieser Wert jedoch bereits bei 24. Ab 30 Jahreskaltmieten ist es bereits zu einem überhitzten Immobilienmarkt gekommen. In einigen Großstädten Deutschlands liegt der Kaufpreisfaktor schon weit über 30.

Man kann also feststellen, dass die meisten Immobilien überteuert sind. Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen, in Sachen Preisfindung ist also das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht.

Immobilien überteuert, Finanzierungen in Gefahr

Die Corona-Krise hat zwei Tendenzen, die Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Einerseits ist die Nachfrage an Immobilien als Sachwert sehr hoch. Die Menschen sehen die Probleme im Geldsystem, die Nullzinsen und das Ansteigen der Inflation und versuchen, sich mit Immobilien gegen die schleichende Enteignung zu schützen. Auf der anderen Seite steht Deutschland vor einer epischen Pleitewelle, sobald die Aussetzung der Insolvenzanzeigepflicht endet.

Bereits jetzt haben über eine Million Menschen ihre Arbeit durch die Corona-Krise und die damit verbundenen Schließungen von Betrieben verloren. Zahlreiche Menschen befinden sich in Kurzarbeit und werden vom Verlust ihres Jobs bedroht.

Es ist sehr wahrscheinlich, dass sich darunter auch eine signifikante Anzahl an Menschen befindet, die eine Immobilie besitzen und dafür eine Finanzierung bezahlen müssen. Diese Finanzierungen stehen vor dem Ausfall und damit verbunden droht die Gefahr der Zwangsverwaltung der Immobilien.

Damit geht eine Erhöhung des Angebots einher, was sich auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken könnte. Ein Preisverfall ist also mehr als absehbar und damit eine weitere Gefahr für laufende Immobilienfinanzierungen.

Würde es zu einem bundesweiten Preisrückgang kommen, würde sich das automatisch auf den Beleihungsauslauf für laufende Immobilienfinanzierungen auswirken. Hypothekenkredite werden bis maximal 80 Prozent des Beleihungswertes eine Immobilie ausgereicht. Dieser Beleihungswert wird vor Ausreichung einer Immobilienfinanzierung von der Bank ermittelt. Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt oft auf der Basis des Kaufpreises. Von diesem rechnet die Bank einen Abschlag von 10 bis 20 Prozent herunter als Sicherheit.

Bei einer Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapitaleinsatz könnte der Beleihungsauslauf bei Immobilienpreisrückgängen dann leicht überschritten werden. Hier müsste der Darlehensnehmer weiteres Eigenkapital zur Tilgung nachschieben, bis der Beleihungsauslauf wieder passt.

Wer darauf vorbereitet ist, wird das möglicherweise hinbekommen. Viele Finanzierungen liegen jedoch am Limit, wurden von vornherein mit wenig Eigenkapital realisiert und sind damit für so einen Fall gefährdet.

Es ist sehr schwer absehbar, wie sich die Preise zukünftig entwickeln werden. Alles, was man feststellen kann, sind massive Preiszuwächse in den letzten 15 Jahren und eine kommenden Pleitewelle. Wie stark sich diese Pleitewelle auf den Immobilienmarkt auswirken wird, werden wir sehen. Falls es aufgrund von Arbeitslosigkeit zu Kreditausfällen kommen sollte und dadurch zu vielen Zwangsverwaltungen, sind Preiskorrekturen nach unten nicht unwahrscheinlich.

Und wenn das passiert und dadurch bei vielen Finanzierungen sich die Beleihungsgrenzen verschieben, kann das zu weiteren notleidenden Finanzierungen und weiteren Zwangsverwaltungen mit weiteren Preisrückgängen kommen. Das wäre ein kaum zu stoppender Dominoeffekt, der letzten Endes zu einer Preisbodenbildung führen könnte.

Wenn jetzt Immobilien überteuert sind, lohnt dann vielleicht das Warten?

Wir bewegen und hier in einer Situation, die schwer abschätzbar ist, da es neben den Immobilien auch noch andere wichtige Faktoren gibt. Da haben wir beispielsweise die massive Verschuldung, die offenbar zur Einführung des digitalen Euro führen wird. Wie diese Währungsreform vollzogen wird, wissen wir nicht. Es ist aber anzunehmen, dass es zu Vermögensentwertungen kommen wird. Jede Währungsreform zieht die teilweise oder vollständige Entwertung von Geldwerten nach sich.

Wie mit bestehenden Schulden umgegangen wird, ist ebenfalls noch nicht absehbar. Grundsätzlich ist es zu einer Währungsreform immer besser keine oder wenig Schulden zu haben, soviel steht jedenfalls fest. Nach einer Währungsreform verändert sich auch das gesamte Lohn-Preisgefüge.

Auch hier kann man bestenfalls versuchen, im Kaffeesatz zu lesen. Aus vergangenen Währungsreformen wissen wir, dass werthaltige Sachwerte nach einer Währungsreform wieder einen fairen Preis finden werden. Das kann allerdings auch längere Zeit dauern.

Wer jetzt eine Immobilie kaufen möchte, muss gut schauen. Natürlich haben nicht alle Immobilien einen überhöhten Kaufpreis. Allerdings sind die Immobilienpreise laut statistischem Bundesamt sogar in den letzten 15 Jahren sogar in sogenannten Schrumpfregionen um 28 Prozent gestiegen. Die Suche nach dem preisgünstigen Objekt könnte also eine ganze Weile dauern.

Vielleicht wäre es sinnvoller, zu warten und mehr Vermögen anzusparen. Wenn die Preise wieder fallen, könnten sich viel bessere Möglichkeiten für einen Immobilienerwerb eröffnen. Wer in dieser Zeit inflationsgeschütztes Vermögen bildet, kann später viel billiger Immobilien einkaufen.

Wie Du inflationsgeschütztes Vermögen aufbauen kannst, zeige ich Dir in meinem kleinen Kurs:

Zusammengefasst:

Wer jetzt Immobilien überteuert kauft, kauft sich gleichzeitig große Risiken bei der Finanzierung mit ein. Die Situation ist unberechenbar. Man sollte nichts übers Knie brechen, sich Zeit nehmen und einen Immobilienerwerb auf ein sicheres Fundament stellen. Später eine günstigere Immobilie mit mehr Eigenkapital zu kaufen und zu finanzieren, ist sicherer und langfristig sinnvoller.

Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg

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