Immobilienkredite – das gefährliche Spiel mit dem Feuer

Immobilienkredite boomen derzeit. In den letzten Jahren haben die Immobilienpreise stark von den Niedrigzinsen profitiert. Niedrige Kreditzinsen beflügelten Immobilieninvestments enorm. Die Gefahren, die sich aus den hohen Immobilienpreisen ergeben, werden immer größer. Wer heute noch Immobilien finanziert, sollte eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen. Andernfalls könnte es ein böses Erwachen geben.

Immobilien gehören allgemein zu den sicheren Kriseninvestments. Immobilien gewinnen mit Preis- und Mietsteigerungen seitens der Geldentwertung. Bei der großen Weltwirtschaftskrise 1929 büßten Besitzer von Immobilien nicht ihr vollständiges Vermögen ein. Im Genenteil, sie waren Krisengewinner. Zu dieser Zeit konnten Immobilien zu äußerst günstigsten Preisen erworben werden. Die Immobilienpreise erholten sich und deren Eigner wurden reich.

Blasenbildung in nahezu allen Märkten

Heute sind die Parallelen zu dieser Periode spürbar. Die Aktien, Immobilien und Derivate haben gigantische Blasen gebildet. Die Immobiliennachfrage ist nach wie vor sehr groß. Die niedrigen Zinsen erwecken den Anschein, als gäbe es Immobilien günstig. Doch dem ist ganz und gar nicht so. Eine günstige Finanzierung ändert schließlich nichts an hohen Kaufpreisen.

Die geplatzte Immobilienblase in den USA 2008 belegt die Gefahren. Überbewertete Häuser wurden von Banken finanziert. Als die Preise fielen, reichte die Besicherung der Hypotheken nicht mehr aus und die Kredite platzten. Darauf folgte eine der schwersten Finanzkrisen weltweit. Könnte sich die Geschichte wiederholen?

Finanzierung auf wackeligen Füßen

Ein Immobilienkredit wird neben der nötigen Bonität der Kreditnehmer auf der Basis des Wertes der Immobilie bewilligt. Der sogenannte Beleihungswert legt fest, wieviel Darlehen zu welchen Konditionen ausgegeben werden darf. Grundsätzlich gehen die Banken vorsichtig an die Beleihungswertermittlung heran. Doch das bedeutet nicht, dass man vor bösen Überraschungen gefeit ist.

Beginnen die Immobilienpreise zu fallen, vermindert sich zwangsläufig der Beleihungswert. Die Voraussetzungen für den Bestand der Immobilienkredite ändern sich und zusätzliche Sicherheiten werden spätestens nach Ablauf der Zinsfestschreibung fällig. Sind keine Sicherheiten vorhanden, muss der unbesicherte Anteil (Blanko) des Darlehens abgelöst werden, damit das Kreditengagement weiter bestehen darf.

Wenig Optionen bei einem laufenden Immobilienkredit

Das kann durch Tilgung oder durch zusätzliche Schulden geregelt werden. Diese Schulden müssen dann allerdings zu höheren Zinsen aufgenommen werden. Das würde die Finanzierung dann verteuern. Stehen beide Optionen nicht zur Verfügung, könnte das Kreditengagement gekündigt und die Immobilie zwangsverwertet werden. Das wäre dann der Alptraum für die Kreditnehmer.

Verkauf als Alternative

Die ungebrochene Nachfrage bringt die Preise von Immobilien in guten Lagen weiter nach oben. Für Immobilienbesitzer entstehen also gute Preisperspektiven für den Fall eines Verkaufs. Wer wartet, verpasst vielleicht die Gelegenheit zu einem guten Verkaufszeitpunkt.

Das Geldsystem steht bereits seit Jahren auf Messers Schneide. In den Märkten stürmt es entsprechend. Die Menschen flüchten aus dem Geld in alternative Investments, die sich preislich entsprechend entwickeln. Doch wenn der Tag kommt, werden die Optionen verschwinden. Wer bis dahin nichts getan hat und auf das Beste hofft, könnte zu einem Verlierer der Krise werden.

Flexibilität ist Trumpf

In schwierigen Zeiten ist gebundenes Kapital kaum hilfreich. Liquidität wird dann wichtiger als alles andere. Folglich sind bewegliche Vermögenswerte eine bessere Wahl. Vielleicht muss man seinen Wohnort aufgeben oder man ein Tauschmittel mit breiter Akzeptanz.

Hier empfehlen sich Gold und Silber, edle Metalle, die bereits seit Menschengedenken als Währung allerorts auf der Erde genutzt werden. Die Wertdichte beider Metalle ist sehr unterschiedlich, was sie ideal ergänzt. Während Gold schon immer als die Universalwährung mit dem höchsten Wert zählte, kann Silber quasi wie Kleingeld genutzt werden. Außerdem kann man beide Metalle jederzeit woandershin mitnehmen, falls es nötig wird.

Grundeigentum verkaufen und den Gegenwert in Edelmetalle tauschen

Ja, in einer Krise bewegen sich auch die Edelmetallpreise. Aber das ist unwichtig. Preise widerspiegeln nicht den Wert eines Sachwertes. Der Preis ist eine Bewertung in Geld. Verliert das Geld an Wert, steigen die Preise. Bricht die Währung zusammen, kommt es zu einer neuen Währung und entsprechend einer neuen Bewertung. Sachwerte werden dann einen neuen Preis in der neuen Währung erhalten. Ihr Wert wird beständig sein.

Derzeit sind Edelmetalle teuer. Aber Immobilien sind ebenfalls teuer. Eine teure Ware gegen eine andere zu tauschen ist also kein Problem. Der Unterschied wird im Ernstfall deutlich. Bewegliche Vermögen sind einfach praktischer. Das liegt doch auf der Hand. Vielleicht besteht sogar die Möglichkeit, sich später mit wenig Edelmetall billig in Immobilien einzukaufen. In zahlreichen Krisen weltweit hat sich diese Praxis bewährt.

Tausch macht Sinn

Der Wechsel eines unbeweglichen Sachwertes gegen einen anderen, beweglichen Sachwert verändert die Vorsorge entscheidend. Während Immobilien ortsgebunden sind, sind Edelmetalle beweglich. Eine Immobilie kann problemlos in mehrere 1-Kilogramm-Goldbarren getauscht werden, ohne dass der Transport des Edelmetalls größere Probleme mit sich bringt.

Allerdings sollten auch kleinere Stückelungen als Tauschmittel vorhanden sein. Große Barren wären als Tauschmittel unflexibel. Wenn man etwas eintauschen möchte und es kein Wechselgold gibt, hat man ein Problem. Große Barren für große Vermögen und kleine Barren als Tauschmittel, wären eine gute Wahl.

Wer eine Ersatzwährung schaffen möchte, braucht Flexibilität. Beim Bezahlen sind große Barren unpraktisch. Man wird kaum eine benötigte Menge Gold von einem großen Barren abtrennen. Kleine Stückelungen sind da praktikabler. Gold in Stückelungen von 1 Gramm, 5 Gramm, 10 oder 20 Gramm bilden einen guten Anfang. Je kleiner, desto besser, denn dann ist man in der Lage, jeden Preis in Gold zu bezahlen. Und für die ganz kleinen Dinge kann Silber eingetauscht werden. Silber in kleineren Stückelungen fungiert dann als Kleingeld. Silberbarren von 5 bis 20 Gramm benötigen zwar eine Menge Platz, sind jedoch später gut einsetzbar. Es sind die kleinen Barren, mit denen später das Brot bezahlt werden kann. Auch Silber in Form von Münz- oder Tafelbarren von z. B. 100 mal 1 Gramm hat hier absolut eine Daseinsberechtigung.

Emotionaler Anker

Wer ein Eigenheim besitzt, tut sich vielleicht etwas schwer. Das Eigenheim ist ein emotionaler Anker, das Zuhause. So ein Verkauf darf daher nicht emotional, sondern muss rational überdacht werden. Die Bank hat bis zur Bezahlung der letzten Kreditrate die Hand auf der Immobilie. Sie bestimmt, was bei Zahlungsschwierigkeiten passiert. Ist es eine Überlegung wert, von den momentan sehr hohen Immobilienpreisen zu profitieren und die Immobilie zu verkaufen und in Edelmetalle zu tauschen? Wer rational darüber nachdenkt, wird die Logik darin nicht leugnen können und erkennt vielleicht die Gefahr der Immobilienkredite.

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