Immobilienkredite – das gefährliche Spiel mit dem Feuer
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Immobilienblase, dieses Wort lässt uns erschaudern. Eine Immobilienblase hat sich tatsächlich aufgetan. Seit 2011 sind die Hypothekenzinsen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung kontinuierlich gefallen. Damals lag der Zins bei 4,5 Prozent, heute bekommst Du Darlehen für 1 Prozent und weniger. Viele Menschen haben die Gelegenheit genutzt und Immobilien gekauft. Als Folge der hohen Nachfrage sind die Preise explodiert. Eine Immobilienblase ist entstanden, die zu platzen droht; mit verheerenden Folgen.
Immobilien sind Sachwerte und als solche eine sinnvolle Investition. Egal ob eigengenutzt oder vermietet, die substanzielle Stabilität der Immobilie gilt als sicheres Investment. Allerdings gilt das mit Einschränkungen. Denn die meisten Immobilien werden fremdfinanziert. Und das bringt einen Risikofaktor in das sichere Investment.
Preis und Wert sind nicht das gleiche
Bei Sachwertinvestments gibt es immer wieder die Diskussion über Wert und Preis. Diese Begriffe werden oft durcheinandergebracht. Der Wert einer Immobilie definiert sich aus ihrer Ertragskraft, also ihrem Vermögen, Mieteinnahmen abzuwerfen. Diese sind wiederum abhängig von der Lage, der wirtschaftlichen Kraft am Standort, Größe und Zustand sowie der Aufteilung des Objekts. Besitzt ein Objekt eine große Ertragskraft, erzielt es eine entsprechende Nachfrage und einen entsprechenden Preis.
Bei eigengenutzten Immobilien läuft die Sache ein wenig anders. Hier kommt ein emotionaler Faktor hinzu. Eigenheimerwerber sind oft bereit, für ihr Wunschobjekt etwas tiefer in die Tasche zu greifen. Besonders bei sehr niedrigen Hypothekenzinsen entscheiden sich immer mehr Menschen zum Erwerb von Wohneigentum. Die geringen Zinsen sind eines der Hauptkriterien, warum Menschen sich für Wohneigentum entscheiden. Für viele grenzt das jedoch an ein Spiel mit dem Feuer.
Wenn sich der Beleihungswert verändert
Der Beleihungswert definiert dem Kreditgeber das Maß für eine Kreditsicherheit. Die Wertermittlung ist dabei auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert ausgerichtet. Mit dem Beleihungswert wird die maximale Kredithöhe festgelegt, wobei mögliche Wertschwankungen mit einem Risikoabschlag berücksichtigt werden. Und genau bei diesem Risikoabschlag liegt der Hund begraben.
Der Beleihungswert steht immer mit dem gegebenen Preisgefüge im Zusammenhang. Sind die Immobilienpreise hoch, ist auch der Beleihungswert hoch. Die Bank steht nämlich in einem Dilemma. Würde der Risikoabschlag zu hoch sein, wären viele Objekte gar nicht finanzierbar. Also geht die Bank halbwegs liberal an die Ermittlung des Beleihungswertes heran. Schließlich möchte Sie das Geschäft machen. Die Bank vergibt Hypothekenkredite in Höhe von bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes.
Würden die Immobilienpreise fallen, würde sich der Beleihungswert verringern. Für laufende Engagements könnte das bedeuten, dass das Darlehen die vorgeschriebenen 80 Prozent des Beleihungswertes dann übersteigt. Die Bank ist dann verpflichtet, zu reagieren.
Nachsicherheiten, Zwischentilgung oder Kündigung beim Platzen der Immobilienblase?
Für den Kreditnehmer könnte eine Minderung des Beleihungswertes verheerende Folgen haben. Ein Annuitätendarlehen nimmt in den ersten Jahren kaum ab. Bei den derzeitigen Zinsen um die 1 Prozent wären bei 2 Prozent Anfangstilgung nach 10 Jahren immer noch 70 Prozent der Darlehenssumme offen. Würde sich der Beleihungswert stark verringern, müsste die Bank Zusatzsicherheiten fordern oder das Darlehen müsste soweit verringert werden, dass es wieder in den Beleihungsauslauf passt.
Angesichts der derzeitig sehr hohen Immobilienpreise ist diese Gefahr sehr real. Die Wirtschaft ist derzeit stark angeschlagen. Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit breiten sich aus. Die Automobilbranche befindet sich in einer Rezession und das zieht viele andere Branchen mit in die Krise. Sinkende Einkommen sind die Folge und das wird sich auf die Immobilienpreise auswirken. Sollte die Immobilienblase platzen, werden zahlreiche Finanzierungen in Bedrängnis geraten.
Lieber warten und Ansparen – da habe ich etwas für Dich
Angesichts der derzeitigen Lage sollte es gut überlegt sein, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, sich zu verschulden. Wer sich ein Eigenheim wünscht, kann die Angelegenheit auch anders angehen und inflationsgeschütztes Vermögen aufbauen. Aufgebautes Vermögen macht einen späteren Eigentumserwerb viel sicherer. Und davon abgesehen besteht die Chance, später zu gefallenen Immobilienpreisen zu realisieren. Der Gewinn liegt im günstigen Einkauf. Wer kühlen Kopf bewahrt und sich gut vorbereitet, wird nicht nur mehr Vermögen zur Verfügung haben. Es werden auch weniger Darlehen gebraucht und günstiger eingekauft. Lass Dir also lieber Zeit und bereite Deinen Erwerb sinnvoll vor.
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Bildrechte: Michael Sielmon | Mediengestaltung
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