Immobilien-Schutzkonzepte mit Schwächen – Wähle lieber den Königsweg!

Immobilien-Schutzkonzepte haben gerade Hochkonjunktur. Die stetigen Diskussionen über Vermögensabgaben und die Änderung des Lastenausgleichsgesetzes zum 01.01.2024 bringen eine Menge Unsicherheit für Immobilienbesitzer mit sich. Welches Konzept schützt aber wirklich und wie teuer ist das Ganze?

Wenn man sich die vielen verschiedenen Immobilien-Schutzkonzepte am Markt näher anschaut, muss man erst einmal feststellen, dass jedes Immobilien-Schutzkonzept besser ist, als die Hände in den Schoß zu legen und einfach auf das Beste zu hoffen.

Jeder Immobilienbesitzer sollte sich darüber im Klaren sein, dass man sich nicht vor staatlichen Eingriffen verstecken kann. Wer eine Immobilie besitzt, erbt automatisch auch viele Verpflichtungen und steht außerdem im Fokus von Belastungen. Wer in Abteilung I im Grundbuch als Eigentümer steht, ist automatisch Ziel verschiedenster Angriffsmöglichkeiten und Nachteile bei unliebsamen Überraschungen.

Deshalb zielen die meisten Immobilien-Schutzkonzepte erst einmal darauf ab, das Eigentum an der Immobilien von der Privatperson auf ein anderes Rechtssubjekt zu übertragen. Damit nimmt man erst einmal den eigenen Kopf aus der Schusslinie und überträgt die auf einen zurollenden Nachteile auf ebendieses Rechtssubjekt.

Leider ist die Übertragung von Immobilien nicht ganz billig. Es können Schenkungssteuer oder auch Grunderwerbsteuer bei der Übertragung anfallen und das lässt sich bei den meisten Immobilien-Schutzkonzepten leider nicht vermeiden. Wer also beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro an eine Gesellschaft oder Stiftung überträgt, kann mit einem fünfstelligen Betrag an Steuern rechnen, die zusätzlich zu den Kosten für Notar, Grundbuchamt und Honorar für den ausführenden Berater (i.d.R. Rechtsanwalt) zu begleichen sind.

Als Lösung werden manchmal gemeinnützige Rechtssubjekte propagiert. Diese ermöglichen die Übertragung unter bestimmten Voraussetzungen auch schenkungs- bzw. grunderwerbsteuerfrei. Allerdings sind die Bedingungen für die Erlangung der Gemeinnützigkeit sehr komplex und meistens wirkt es sich auf den Gestaltungsspielraum für das in das Rechtssubjekt übertragene Vermögen stark einschränkend aus.
Wird auch nur ein kleiner Fehler bei der Beantragung der Gemeinnützigkeit oder auch im Umgang mit ebendieser gemacht, könnte das zuständige Finanzamt zehn Jahre rückwirkend die Steuerbescheide ändern. Wenn das passiert, hat man den „Hauptgewinn“, denn dann darf man für jeden einzelnen Steuerbescheid ein Einspruchsverfahren führen, was in der Regel vor den Finanzgerichten endet.

Im Falle der Übertragung von Immobilien auf eine GbR ist der Pfändungsschutz eher mäßig, da eine GbR als Personengesellschaft keinen Pfändungsschutz genießt. Die Gesellschafter einer GbR sind nämlich pfändbar. Die steuerfreie Übertragung ist auch nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben.

Wenn man sich entschlossen hat, ein Immobilien-Schutzkonzept zu nutzen, sollte dieses auch tatsächlich funktionieren und das bei möglichst geringen Nebenkosten. Wenn Du Dich für so ein Konzept interessierst, findest Du in meinen Kurs zum Schutz unserer Ersparnisse eines, welches höchsten Schutz, Steuerfreiheit bei der Übertragung und im Vergleich geringste Nebenkosten aufweist.

Bildrechte: Bernd Liebl, Magdeburg